كدخبر: ۲۳۴۲
تاريخ انتشار: ۱۲ دي ۱۳۹۱ - ۱۴:۰۲
print نسخه چاپي
send ارسال به دوستان
اختصاصی نظرآنلاین
چرا "مسکن ویژه"،مشکل بازار مسکن پایتخت را حل نکرد؟؟
به نظر مي‌رسد که دولت در طرح مسکن ويژه دچار سه راهبرد اشتباه شده است
اختصاصی نظرآنلاین:/روزبه میلان:
دولت در «مسكن‌ويژه» از بهترين ابزارهاي ممكن همچون زمين دولتي و تعيين مقطوع قيمت ساخت بهره گرفت، اما در مديريت بازار تقاضا براي اين واحدها نتوانست موفق عمل كند. قرار بر این بود تا شرايط پرداخت قيمت خريد مسكن‌ويژه براي متقاضيان به واسطه اينكه گران‌ترين ابزار ساخت‌ اين واحدها يعني زمين را دولت به ميدان آورده بود، راحت باشد، اما اين اتفاق نيفتاد. هم‌اكنون 4 هزار واحد مسكوني ويژه در تهرانسر در دست ساخت است و دولت نحوه پرداخت هزينه آن را 100 ميليون تومان در يكسال –پول زمين در بلندمدت دريافت مي‌شود- تعيين كرده كه اين مبلغ مي‌توانست متناسب با زمان ساخت دو ساله دريافت شود.

در حقیقت دولت در طرح مسکن ويژه تهران راهبردهاي اشتباهي براي کنترل بازار مسکن طراحي کرده است و در عين حال از ظرفيت بالاي زمين‌هاي دولتي با کمترين راندمان استفاده مي‌کند.به نظر مي‌رسد اين طرح بعد از افزايش‌هاي 20 تا 60 درصدي نرخ اجاره در فصل تابستان که فصل جابجايي محسوب مي‌شود به طور جدي مورد توجه قرار گرفت، به طوري که وزير راه و شهرسازي اعلام کرد اين طرح را شخصا پيگيري مي‌کند.

هدف از اين طرح ساخت 100 هزار واحد مسکوني در شهر تهران است تا به کمک بخش عرضه آمده و بر بازار معاملات مسکن اثر گذار باشد، از افزايش قيمت اجاره و فروش جلوگيري کند و ضمنا حباب قيمتي را نيز بشکند.مرحله اول ساخت اين مسکن‌ها در منطقه تهرانسر با تعداد 4500 واحد مسکوني شروع شده است، اما وضعيت فعلي بازار مسکن به گونه اي است که بعيد به نظر مي‌رسد که مسکن ويژه بتواند مشکلاتي از بازار مسکن در تهران را از پيش رو بردارد.

به نظر مي‌رسد که دولت در طرح مسکن ويژه دچار سه راهبرد اشتباه شده است:

1 ـ بنا بر مطالب اعلام شده افق اين طرح براي شهر تهران ساخت 100هزار مسکن ويژه بر روي زمين‌هاي دولتي است. در حالي که در فاز اول آن ساخت تنها 4500 واحد مسکوني آغاز شده است و براي مرحله اول آن تنها به استعداد 25 هزار واحد مسکوني زمين پيش بيني شده است.اين در حالي است که در حال حاضر بيش از 3 ميليون واحد مسکوني در تهران وجود دارد و 25 هزار مسکن پيش‌بيني شده در طرح بر فرض تحقق ساخت (که با توجه به حجم زمين‌هاي دولتي در تهرانسر، حکيميه، منطقه 22 و ... غير واقعي به نطر مي‌رسد) زير يک درصد و به عبارت دقيق‌تر تنها 7 دهم درصد از بازار تهران را پوشش مي‌دهد که بعيد به نظر مي‌رسد که اين حجم از تقاضا بتواند در کاهش يا تثبيت قيمت در بازار تهران مفيد واقع شود.از سوي ديگر بنابر سرشماري سال 90 و با احتساب خانه‌هاي خالي از سکنه بيش از 400 هزار واحد مسکوني مازاد بر تعداد خانوارها وجود دارد. اين مطلب بدين معنا است که در بازار مسکن تهران عرضه 400 هزار واحد بيش از تقاضا وجود دارد و بر اين مبنا بايد شاهد کاهش قيمت در بازار مسکن و حذف حباب از قيمت مسکن باشيم. اما به علت وجود پديده سوداگري در بازار مسکن و ورود هميشگي تقاضاهاي سرمايه‌اي در بازار مسکن همچنان عرضه جوابگوي تقاضاي موجود نيست و حباب قيمتي در بازار مسکن مشاهده مي‌شود.به همين دليل دولت بايد بالاخص در کلان شهر تهران براي کاهش فاصله عرضه و تقاضاي بازار مسکن سياست‌هاي کنترل سوداگري در بازار مسکن را در اولويت قرار دهد، چرا که با توجه به حجم انبوه تقاضاهاي سرمايه و سوداگرانه در بازار مسکن تهران و ديگر کلان شهرهاي کشور، به هر ميزان که سياست‌هاي حمايت از عرضه مسکن بيشتر شده و پيگيري شود، نمي‌تواند پاسخگوي تقاضاهاي روز افزون سرمايه اي و سوداگرانه باشد و ادامه راهبرد حمايت از توليد و عرضه مسکن در کلان شهر تهران بدون توجه به کنترل سوداگري در اين بازار نتيجه اي جز هدر رفت منابع نخواهد داشت.

2ـ ضروري است که دولت توان محدود کارشناسي و مديريتي خود را به جاي ساخت طولاني مدت و پر هزينه مسکن ويژه به کنترل سوداگري و کنترل خانه‌هاي خالي از سکنه در پايتخت اختصاص دهد. پرداختن به مسکن ويژه در تهران با توجه به ساز و کار پيش بيني شده، حجم فراواني از بدنه کارشناسي و مديريت وزارت راه و شهرسازي را به خود مشغول خواهد کرد و با توجه به طولاني بودن زمان ساخت و توليد اين طرح در کوتاه مدت نمي‌تواند در بازار مسکن عرضه شود. اين در حالي است که در حال حاضر بيش از 300 هزار خانه خالي در تهران وجود دارد که ظرفيتي 12برابر مسکن ويژه در تهران دارد.دولت در بهترين حالت و زمان ممکن مي‌تواند 18 ماه ديگر، 25 هزار واحد مسکوني در بازار تهران عرضه کند. در حالي که کنترل سوداگري در بازار مسکن و کنترل خانه‌هاي خالي مي‌تواند در مدت کمتر از 6 ماه 200 هزار واحد مسکوني را در بازار مسکن تهران عرضه کند، که چنين کاري نسبت به عرضه محدود مسکن دولتي به مراتب اثرات بيشتري بر بازار دارد

3ـ اما اشتباه راهبردي ديگر دولت در طرح مسکن ويژه در استفاده نامناسب از بهترين زمين‌هاي موجود دولتي است. در حقيقت مسکن ويژه استفاده حداقلي از زمين‌هاي دولتي با کيفيتي است که در اين طرح مورد استفاده قرار گرفته اند.دولت و وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند به جاي واگذاري زمين‌هاي موجود، از زمين‌هاي فوق به عنوان طرح پشتيبان بافت فرسوده استفاده کنند. يکي از مشکلات هميشگي بافت‌هاي فرسوده اسکان دوره گذار ساکنين و مالکين واحدهاي فرسوده بوده است که همين مسأله بزرگترين مشکل پيش روي احياي سريع و محله اي بافت‌هاي فرسوده به علت عدم همکاري و مشارکت عمومي و وجود مقاومت مردمي در احياي بافت‌هاي فرسوده بوده است.دولت مي‌تواند با ساخت 20 هزار واحد مسکوني در زمين‌هاي موجود به عنوان طرح پشتيبان بافت‌هاي فرسوده جهت اسکان ساکنين بافت‌هاي فرسوده در دوره احياء، زمينه احياي سريع بيش از 200 هزار واحد فرسوده را در يک برنامه 5 ساله فراهم آورد. اين واحدهاي مسکوني در نهايت امکان واگذاري به متقاضيان مسکن پس از يک دوره ده ساله را خواهند داشت.با در پيش گرفتن سياست فوق مي‌توان بهره وري لازم را از بهترين زمين‌هاي شهري در اختيار دولت داشت. فلذا واگذاري اين زمين‌ها که تقريبا با کيفيت ترين و با ارزش ترين زمين‌هاي شهري در کشور هستند، زدن چوب حراج به سرمايه‌هاي و دارايي‌هاي ملي در اختيار دولت است.
* نام:
ايميل:
* نظر: