ویژگی‌های اصلی فضای عمومی، مالکیت همگانی، دسترسی و تعدد کاربری‌های قابل استفاده برای همه شهروندان است. امروزه یکی از آسیب‌هایی که فضاهای عمومی با آن روبرو هستند مسأله خصوصی‌سازی است که نقش اجتماعی فضاهای عمومی را مخدوش کرده و محرومیت اجتماعی از فضا را برای برخی از گروه‌ها و اقشار به همراه داشته است. در فضاهایی با کاربری اقتصادی این مسأله با نگاه سرمایه‌داری و کالاگونه به فضا دیده می‌شود که در آن، فضا، از مالکیت عموم خارج شده، امکانات آن انحصاری و دسترسی به آن نیز به نفع گروهی خاص مصادره شده است.
مقایسه میان اشکال متفاوت کاربری اقتصادی در شهرهای ایران در قرن اخیر –مال‌ها و بازارها- نمونه‌ای از تحول فضاهای عمومی و جمعی است. در تاریخ شهرهای ایرانی، بازارها از جمله فضاهای دموکراتیک بودند که بسیاری از رویدادهای اجتماعی نظیر اعتراضات نیز در آنها رخ می‌داد. به‌گونه‌ای که سیاحان مختلف از جمله مادام «کارلا سرنا» بازار تهران عهد ناصری را محل ملاقات، گردشگاه و وعده‌گاهی معرفی می‌کند که جای «بورس» و «مجلس» را یک جا گرفته و محل تجمع و اختلاط تمام طبقات مردم است. نقش ارتباطی، گذر بودن و اداره غیردولتی و نهادی، ارائه خدمات مختلف، رفع نیازهای فردی در بستری جمعی نقشی اجتماعی به این کاربری اقتصادی بخشیده و مالکیت، دسترسی و حق استفاده از امکانات و کاربری‌ها را تا حد زیادی در اختیار عموم جامعه قرار داده است.
بازار به‌عنوان بستر شکل‌گیری فعالیت‌های مردمی شهر، با آغاز دوره مدرن و نفوذ تفکرات مدرنیستی در معماری و شهرسازی، دچار تغییرات اساسی شده است. تأسیس فروشگاه‌های زنجیره‌ای، مال‌ها و پاساژها نقطه شروعی در زوال نقش اقتصادی و اجتماعی بازارها سنتی در زندگی روزمره مردم شد. ویژگی اصلی امروز مال‌ها، «ادعای شبیه‌سازی شهری» است. سازندگان نه تنها مغازه‌ها بلکه خدمات و فعالیت‌های تفریحی فراوان نیز تحت مدیریت مشترک آورده و سعی می‌کنند از امکانات تفریحی شهری مانند رستوران‌ها، هتل‌ها، سینماها، کافه‌ها و … استفاده کنند. اما این یک شیوه نامناسب در توسعه شهری است. ساختار اجتماعی و اقتصادی یک شهر واقعی که در یک دوره زمانی طولانی رشد کرده است به سادگی قابل کپی نیست و حال و هوای اجتماعی یک شهر نمی‌تواند بین دیوارهای یک مرکز تجاری ضبط شود.
وجه اجتماعی مال‌ها با وجود کاربری‌های متنوع تنها در امتداد اهدف اقتصادی عمل می‌کنند که زیربنای توسعه و شکل‌گیری آنها در گام نخست بوده است. دسترسی به مال‌ها بر خلاف بازارها انحصاری شده و این فضاها دیگر جزئی از فضای گذر در زندگی روزمره افراد نیستند و دسترسی به آنها و استفاده از امکانات ارائه شده منحصر به گروه خاصی از جامعه است. این امر نتیجه انتقال قدرت برای مدیریت فضا از جامعه به بخش خصوصی و تجاری شدن فضا است؛ در نتیجه روند تحول شاخصه اجتماعی کاربری‌های تجاری در قرن اخیر اگرچه با افزایش کیفیت کالبدی، تنوع و جذابیت همراه بوده، اما در جهت اختصاصی‌سازی فضاهای عمومی حرکت کرده و به ضد خود تبدیل شده است.
