نبود آمار واقعی از نیاز مسکن

 آمار واقعی در حوزه مسکن

چرا آمار واقعی از نیاز به مسکن در کشور وجود ندارد؟ مساله نبود آمار واقعی مسکن تا چه اندازه با تعداد خانوار در ارتباط است؟

از سال گذشته و همزمان با برنامه طرح اقدام مسکن ملی در دولت قبلی و طرح ساخت یک میلیون مسکن در دولت جدید، آمارهای متناقضی از نیاز کشور به مسکن از سوی کارشناسان، مسئولان و انجمن های صنفی مطرح شده است که اختلاف میلیونی دارند!!!

آمار ارائه شده برای جبران کسری مسکن، از نیاز به ساخت 900 هزار واحد مسکونی توسط مسئولان وزارت راه و شهرسازی مطرح شده تا نیاز فعلی به 3.5 میلیون توسط مجلس و یا نیاز به ساخت دو میلیون واحد در سال، توسط کارشناسان.

اولین نکته که با مشاهده این آمار متناقض به ذهن متبادر می شود این است که چرا علیرغم وجود این همه نهادهای علمی و اجرایی وابسته به دولت، چرا یک گروه یا یک اداره، برای بررسی و رصد این مسالۀ با این درجه از اهمیت ایجاد نشده است.

نکته دیگر اینکه چرا این آمار تا این اندازه متناقض هستند؟ علی الخصوص الان که دولت جدید برای جبران کسری مسکن قصد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را پیشنهاد کرده است.

نکته قابل ملاحظه در اغلب آمارها، اتکای آنها بر تعداد مسکن موجود و تعداد خانوار درکشور است.

بر اساس آخرین آمار که متعلق به سال 1395 است، تعدا خانوار موجود در کشور، 24 میلیون و 150 هزار خانوار بوده که از این تعداد، 1.3 میلیون خانوار تک نفره بوده اند (خانوار تک نفره زندگی مجردی است که به صورت رسمی در آمار درج شده است. به خانوارهای تک نفره خانواده اطلاق نمی شود.).

همچنین بر اساس آمار در سال 1395، تعداد واحدهای مسکونی کشور 22 میلیون و 825 هزار واحد بوده است. این اختلاف آمار نشان می‌دهد که در سال 1395 نزدیک به یک میلیون و 325 هزار خانه کمبود در کشور وجود داشته است.

بر اساس آخرین آمار که عمدتاً توسط کارشناسان در رسانه های معتبر اعلام شده است، آمار فعلی خانوار 26 میلیون و 25 هزار است که 4 میلیون آن خانواده نیستند و تک نفره و دو یا سه نفری زندگی می کنند (ایسنا اردیبهشت 1400). و یا در آماری دیگر، حداقل  5.5 میلیون نفر تا سال 1398 خانوار تک نفره در ایران زندگی می کنند (تابناک بهمن 1398).

آمار همچنین نشان می دهد، در سال 1400: 11 میلیون مجرد هرگز ازدواج نکرده در سن ازدواج به علاوه  2 میلیون مجرد قطعی (افرادی که بر اساس تعاریف، از سن ازدواج گذشته اند. مردان بالای 50 و زنان بالای 45 سال) به علاوه 1 میلیون زندگی مجردی طلاق گرفته، وجود دارد. این در حالیست که در آمار 1395 تعداد خانوار غیرخانواده 1.3 میلیون بوده ولی در جدید ترین آمار به 4 میلیون و بطور غیر رسمی حداقل به 5.5 میلیون رسیده است (تابناک بهمن 1398).

نکات مغفول مانده در ارائه آمارهای نیاز مسکن به شرح زیر شناسایی شده است:

1-خانوارهای غیر خانواده متقاضی مسکن که در خانه های مجردی فردی یا اشتراکی ساکن هستند.

2- کاربری های مجاز و غیر مجاز فعال در کاربری های مسکونی که آمار مسکن را شدیدا به هم میریزند از جمله: مطب پزشکان و دندانپزشکان، داروخانه ها، دفاتر مهندسی، مطبوعات، فعالیت های آموزشی ، مهد کودک، مشاغل خانگی، شرکت های دانش بنیان، فعالیت فرهنگی و دفاتر خدمات الکترونیک، دفاتر پیشخوان دولت، دفاتر پلیس + ۱۰ ،دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.

3-این مساله که نیاز مسکن صرفا با ازدواج در رابطه نیست و طلاق و افزایش تعداد مجردان قطعی و هم خانه شدن ها هم در این رابطه بسیار موثر هستند که در بسیاری از آمارها و اظهار نظر ها در نظر گرفته نمی شود.(نسبت 331 طلاق به ازای 1000 ازدواج در سال و با احتساب تجرد قطعی و همخانه شدن ها، شاید به اندازه ازدواج ها تقاضای مسکن ایجاد کند). 

4- تعداد مهاجرت های سالانه از روستا به شهر که تقریبا به اندازه  مهاجرت های به خارج است و می توان علیرغم بزرگ بودن اعداد، آنها را نادیده گرفت. با احتساب مهاجرت سالانه از روستا به شهر 331 هزار نفر (ایرنا ، خرداد 1398) و مهاجرت سالانه به خارج از کشور 300 هزار نفر (روزنامه تعادل 1394).

نیاز به مسکن بر اساس کیفیت پایین مسکن

آمارها نشان می دهد، مسکن موجود در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نیاز به نوسازی در کل کشور 2.8 میلیون است. (مرکز پژوهش ها 1400) همچنین بر اساس آمارها، 2.5 تا 3 میلیون مسکن روستایی غیرمقاوم و نیاز به نوسازی و مقاوم سازی وجود دارد.(مسئولان در مصاحبه های مختلف) که بر اساس این آمارها می توان گفت، مسکن مورد نیاز در شرایط فعلی بر اساس کیفیت پایین مسکن، حدوداً تعداد 5.5 میلیون است.

 نیاز مسکن بر اساس افزایش تقاضا

بر اساس آمار سال 1395 ، 1.3 میلیون کمبود مسکن در کشوروجود داشته است و به نظر می رسد این میزان نیاز، از آن زمان برطرف نشده و کماکان باقی مانده است. همچنین بر اساس نیاز مسکن که صرفا بدلیل تغییر در ساختارهای خانوار افزایش یافته می توان گفت: از سال 1395 حداقل بطور غیر رسمی 4.2 میلیون به خانوار تک نفره یا چند نفره (غیر خانواده ) در کشور اضافه شده است.( 5.5 میلیون خانوار جدید منهای 1.3 میلیون خانوار قبلی.) با احتساب 1.3 میلیون مسکن باقی مانده از سال 1395 و همچنین 4.2 میلیون ناشی از تغییر در ساختار خانوار، می توان گفت نیاز فعلی مسکن بر اساس تقاضا، عددی حدود 5.5 میلیون است.

به نظر می رسد: 1-تغییر در ساختار خانوارهای ایرانی و تقاضاهای غیر رسمی که عمدتا در آمارها نمی آیند و 2- استفاده زیاد از فضاهای مسکونی توسط فعالیت های غیر سکونتی از یک سو؛  و دقیق نبودن آمار مسکن، علی الخصوص مسکن های خالی، از سوی دیگر، سبب شده تا پیش بینی ها در این خصوص تا این اندازه متفاوت باشد.

همچنین در اظهار نظرها به نظر می رسد نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی به عنوان یک ضرورت دیده نشده و اکیدا پیشنهاد می شود دولت با تغییر قانون حقوق مالکانه نسبت (در خصوص بافت فرسوده شهری) به استفاده از همه این ظرفیت اقدام کند و سپس سراغ ایجاد شهر و شهرک جدید و توسعه افقی شهرها برود. به نظر می رسد واقعیت تغییر ساختار خانوار باید پذیرفته شود و در آمار تقاضای واقعی مسکن لحاظ شوند چون این بخش پنهانِ تقاضای مسکن، تاثیرش را بر قیمت معاملات و اجاره بهای مسکن خواهد گذاشت.

به نظر می رسد نیاز فعلی مسکن، صرفا بر اساس افزایش تقاضا، حدود 5.5 میلیون است. نیاز فعلی به علاوه  نیاز سالانه 400 هزار واحد این نتیجه را می دهد که دولت برای پاسخ به تمامی تقاضا ها، در یک دوره 4 ساله لازم است حدوداً  سالیانه 1.8 میلیون مسکن بسازد.

البته در این مطالعه به دلیل اینکه هنوز از تعداد مسکن خالی آمار دقیقی وجود ندارد، این نوع، لحاظ نشده است و این تعداد از مسکن می تواند تقاضا را کاهش دهد. برخی از آمار ها این تعداد را حدود 2.5 میلیون می دانند که با فرض درست بودن آمار و در صورت الزام آنها توسط دولت برای ورود به بازار، عدد مسکن مورد نیاز به حدود سالیانه در یک دوره چهار ساله،  1.1 میلیون خواهد بود.

نکته باقی مانده اینکه این محاسبات مختص مسکن بر اساس تقاضا است و نوسازی مساکن بافت فرسوده شهری و روستایی در این آمار لحاظ نشده است.