مساله شناسی بازار مسکن تهران

مسکن نیاز اساسی بشر

مسکن (سرپناه) جزء نیازهای اولیه بشر است.  در عین حال، بسیار بسیار ناهمگن است. تأمین این نیاز اولیه، از آلونک تا ویلاهای بسیار لوکس انجام میشود و  به شدت محلی و وابسته به مکان است.بنابراین برحسب ویژگی ناهمگنی و وابسته به مکان بودن، تقاضای آن کاملا منفک شده و تقسیم شده است که به دو صورت ملکی و اجاره ای تامین می شود.  تأمین ملکی، در طول عمر فرد، میتواند یک بار (در مراحل بعدی، صرفا تغییر کیفیت صورت میگیرد.) انجام شود.  در تأمین ملکی، به دلیل اینکه یک دارائی بسیار بلندمدت و با کمترین میزان استهلاک (لااقل ارزش زمین هیچ استهلاکی) همراه است، قابلیت های تقاضای سرمایه ای هم ایجاد میکند. بویژه که کمترین میزان ریسک را هم دارد. به دلیل ویژگی وابسته به مکان بودن، دارای رانت طبیعی زمین است (نزدیکی و دوری به مراکز اصلی کار و فعالیت) و به شدت تحت تأثیر برنامه های برنامه ریزی شهری (تعیین محدوده ارائه خدمات شهری، تعیین کاربری اراضی، شبکه معابر و …) قرار دارد و در اثر تهیه این طرحها، رانت برنامه ای نصیب آن می شود.  

انواع بازدهی مسکن  

در اثر این ویژگیها، بازدهی مسکن ملکی به مالک آن، شامل ارائه خدمات سکونت (حداقل معادل هزینه اجاره ماهانه واحد همسان – البته بیشتر باید در نظر گرفت)، بازدهی ناشی از تغییر در رانت طبیعی (محدودیت شدید و عمودی تر شدن منحنی عرضه در گروههای مختلف عرضه ای)، بازدهی ناشی از تغییر در برنامه ریزی شهری و حفظ ارزش پول (تورم بخش)، بازدهی ناشی از ارزش اسقاطی (نسبتا بالا به دلیل استهلاک بسیار پائین و قابل انتقال به نسلهای آینده) می باشد.  با توجه به اینکه محلهای بازدهی مسکن ملکی، متفاوت و زیاد است و تنها ناشی از اجاره مسکن نیست، بنابراین، علیرغم اینکه بازارهای اجاره و مسکن ملکی، کاملا از هم مستقل نیستند، در عین حال، عین به عین هم نیستند. به عبارت دیگر، ساخت برخی شاخصها مانند نسبت اجاره به قیمت و مبتنی بر آن حکم بر “حباب” داشتن بازار مسکن داشتن درست نیست. این موضوع بویژه در شرایطی مانند شرایط کنونی شهر تهران، مصداق بسیار زیادی دارد که توضیح خواهم داد.

رابطه آپارتمان نوساز و زمین کلنگی

جای توجه دارد که رابطه ای بین قیمت آپارتمان نوساز و قیمت زمین کلنگی (خانه قدیمی) وجود دارد. در این رابطه، قیمت آپارتمان نوساز، تابعی مستقیم از قیمت زمین کلنگی و تابعی معکوس از تراکم ساختمانی (تعداد طبقات و سطع اشغال و در کل تراکمی که به زمین مورد نظر توسط طرح جامع و تفصیلی شهر داده می شود)، هزینه عوارض شهرداری (شامل عوارض خرید تراکم مازاد- تفاوت بین تراکم پایه 120 درصد که به همه اراضی داده میشود و تراکمی که طرح به زمین مورد نظر مثلا 300 درصد داده است، مبنای تعیین عوارض مازاد تراکم است و با این مفهوم، با مفهوم تراکم فروشی مذموم تفاوت دارد- عوارض صدور پروانه و …) و هزینه ساخت است. در حالت رایج ده سال گذشته، در تراکم 300 درصد (5 طبقه)، این رابطه یک به یک میشد. یعنی قیمت یک مترمربع آپارتمان نوساز مساوی قیمت یک مترمربع زمین کلنگی.

آثار رانت برنامه در مسکن مناطق شهر تهران

آخرین طرح جامع شهر تهران در سال 1386 و طرح تفصیلی در سال 1390 تصویب و ابلاغ شده است. براساس این طرح، تا افق 1405 در شهر تهران 190 میلیون مترمربع مسکن جدید مورد نیاز بوده (برای جمعیت هدف طرح حدود 9.5 میلیون نفر). تا سال 1395 یعنی 10 سال قبل از افق طرح، بیش از 220 میلیون مترمربع مسکن جدید در تهران براساس پروانه های ساختمانی تولید شده است. با این حال، به دلیل نقصان در ضوابط مالی شهرداری (تعیین عوارض مازاد تراکم)، رانت برنامه ای ناشی از طرح جامع، در مناطق مختلف شهر بسیار متفاوت بود. در نتیجه، حجم بسیار زیادی از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر صورت گرفت (40 درصد تنها در 4 منطقه 1 و 2و 3و 22). سهم 6 منطقه جنوب در مجموع به زور 10 درصد میشود.  در بسیاری از مناطق تهران (بویژه مناطق شمالی)، هرچه زمین کلنگی بود، ساخته شده. به همین خاطر، عرضه زمین کلنگی به شدت محدود شده است. در نتیجه، قیمت زمین کلنگی به قیمت آپارتمان ساخته شده بسیار بالاتر رفته و به 1.4 و بعضا تا 2 برابر رسیده است. در نتیجه، ساخت و ساز در این مناطق از صرفه اقتصادی خارج شده است. در مناطق جنوبی تهران، علیرغم اینکه باز عرضه زمین کلنگی محدودتر شده است، اما هنوز به وخامت مناطق شمالی نیست. هرچند، مشکل دسترسی های بسیار ضعیف و رانت برنامه ای بسیار پائین، تمایل به سرمایه گذاری کم است.

نیاز به مسکن در تهران بالاست

شرایط فوق، رشد قیمت مسکن در تهران را رقم زده است. نیاز به مسکن در تهران بالاست. بویژه مسکن قشر متوسط و متوسط به پائین که در 10 سال گذشته نیز به خوبی تأمین نشده است. (مازاد مسکن شمال شهر ربطی به این تقاضا ندارد). امکان عرضه بسیار محدود است (هم به دلیل کمبود زمین کلنگی و هم رانت برنامه ای پائین در مناطق جنوب شهر و عدم صرفه سرمایه گذاری). در نتیجه قیمتها افزایشی است..

باید در نظر گرفت که در طی 50 سال گذشته همواره تعداد خانوار بیش از 1 میلیون واحد از تعداد واحد مسکونی بیشتر بوده است. همچنین،  سهم اسکان غیررسمی (تأمین مسکن از نوع بدمسکنی) بسیار افزایش یافته و شمار ساکنین آن از 13 میلیون در اوائل دهه 80 به بیش از 25 میلیون رسیده است. متأسفانه بی توجهی مفرط به این ویژگیها، باعث شده است طی چند سال گذشته مدام گفته شود که قیمت مسکن رشد نخواهد کرد یا حتی کمتر خواهد شد. این گفته ها در کنار بی توجهی به حل معضل اساسی گفته شده در مورد عدم صرفه اقتصادی تولید مسکن در تهران و تفاوتهای رانت طبیعی و برنامه ای مسکن در تهران، باعث تشدید بحران شده و تولید مسکن روز به روز کاهش یافته است. این شرایط تنها و تنها باعث شده است که  رکود سنگینی در بخش مسکن در زمینه تولید مسکن دیده شود و در عین حال، قیمتها روز به روز فزاینده شود.

مداخله های سیاستی بدون توجه به این ویژگیها، کار را دشوارتر کرده است. دنبال مقصر گرانی بودن، یافتن سلطان مسکن، مطرح کردن اینکه یک نفر 2000 واحد مسکونی دارد و احتکار مسکن! کرده است، تقاضا برای ورود پلیس قضائی برای کنترل قیمت مسکن، اقدماتی است که فقط منجر به بغرنج شدن شرایط خواهد شد.