• خانه
  • آرشیو
  • نویسندگان
پنج‌شنبه 5 خرداد 1401
  • ورود
نظرآنلاین
  • صفحه اصلی
  • هنر
    • باستان شناسی
    • مدرنیته و هنر مدرن
    • نقد هنر
    • نقوش و تزئینات
    • نگارگری
    • هنر باستان
    • هنر معاصر
  • منظر
    • منظر شهری
    • سازمان فضایی شهر
    • باغ
    • مبانی نظری منظر
    • منظر طبیعی
    • منظر و جامعه
    • منظر راه
  • معماری
    • مسکن
    • مبانی نظری معماری
    • معماری معاصر
    • معماران
  • شهر
    • برنامه ریزی و مدیریت شهر
    • مبانی شهر
    • نوسازی شهری
    • مرمت شهری
  • محیط
    • مدیریت آب
  • گردشگری
  • نظرگاه
  • تماس با ما
بدون نتیجه
مشاهده تمام نتایج
نظرآنلاین
  • صفحه اصلی
  • هنر
    • باستان شناسی
    • مدرنیته و هنر مدرن
    • نقد هنر
    • نقوش و تزئینات
    • نگارگری
    • هنر باستان
    • هنر معاصر
  • منظر
    • منظر شهری
    • سازمان فضایی شهر
    • باغ
    • مبانی نظری منظر
    • منظر طبیعی
    • منظر و جامعه
    • منظر راه
  • معماری
    • مسکن
    • مبانی نظری معماری
    • معماری معاصر
    • معماران
  • شهر
    • برنامه ریزی و مدیریت شهر
    • مبانی شهر
    • نوسازی شهری
    • مرمت شهری
  • محیط
    • مدیریت آب
  • گردشگری
  • نظرگاه
  • تماس با ما
بدون نتیجه
مشاهده تمام نتایج
نظرآنلاین
بدون نتیجه
مشاهده تمام نتایج
صفحه اصلی معماری مسکن

مساله شناسی بازار مسکن تهران

محمود اولاد توسط محمود اولاد
یکشنبه 1 تیر 1399
در مسکن, معماری, یادداشت
A A
0

مسکن نیاز اساسی بشر

مسکن (سرپناه) جزء نیازهای اولیه بشر است.  در عین حال، بسیار بسیار ناهمگن است. تأمین این نیاز اولیه، از آلونک تا ویلاهای بسیار لوکس انجام میشود و  به شدت محلی و وابسته به مکان است.بنابراین برحسب ویژگی ناهمگنی و وابسته به مکان بودن، تقاضای آن کاملا منفک شده و تقسیم شده است که به دو صورت ملکی و اجاره ای تامین می شود.  تأمین ملکی، در طول عمر فرد، میتواند یک بار (در مراحل بعدی، صرفا تغییر کیفیت صورت میگیرد.) انجام شود.  در تأمین ملکی، به دلیل اینکه یک دارائی بسیار بلندمدت و با کمترین میزان استهلاک (لااقل ارزش زمین هیچ استهلاکی) همراه است، قابلیت های تقاضای سرمایه ای هم ایجاد میکند. بویژه که کمترین میزان ریسک را هم دارد. به دلیل ویژگی وابسته به مکان بودن، دارای رانت طبیعی زمین است (نزدیکی و دوری به مراکز اصلی کار و فعالیت) و به شدت تحت تأثیر برنامه های برنامه ریزی شهری (تعیین محدوده ارائه خدمات شهری، تعیین کاربری اراضی، شبکه معابر و …) قرار دارد و در اثر تهیه این طرحها، رانت برنامه ای نصیب آن می شود.  

انواع بازدهی مسکن  

بیشتر بخوانید

بازبینی مفهوم مکان و فضا در معماری

ساختمان و معماری، از محصول تا فرآیند

در اثر این ویژگیها، بازدهی مسکن ملکی به مالک آن، شامل ارائه خدمات سکونت (حداقل معادل هزینه اجاره ماهانه واحد همسان – البته بیشتر باید در نظر گرفت)، بازدهی ناشی از تغییر در رانت طبیعی (محدودیت شدید و عمودی تر شدن منحنی عرضه در گروههای مختلف عرضه ای)، بازدهی ناشی از تغییر در برنامه ریزی شهری و حفظ ارزش پول (تورم بخش)، بازدهی ناشی از ارزش اسقاطی (نسبتا بالا به دلیل استهلاک بسیار پائین و قابل انتقال به نسلهای آینده) می باشد.  با توجه به اینکه محلهای بازدهی مسکن ملکی، متفاوت و زیاد است و تنها ناشی از اجاره مسکن نیست، بنابراین، علیرغم اینکه بازارهای اجاره و مسکن ملکی، کاملا از هم مستقل نیستند، در عین حال، عین به عین هم نیستند. به عبارت دیگر، ساخت برخی شاخصها مانند نسبت اجاره به قیمت و مبتنی بر آن حکم بر “حباب” داشتن بازار مسکن داشتن درست نیست. این موضوع بویژه در شرایطی مانند شرایط کنونی شهر تهران، مصداق بسیار زیادی دارد که توضیح خواهم داد.

رابطه آپارتمان نوساز و زمین کلنگی

جای توجه دارد که رابطه ای بین قیمت آپارتمان نوساز و قیمت زمین کلنگی (خانه قدیمی) وجود دارد. در این رابطه، قیمت آپارتمان نوساز، تابعی مستقیم از قیمت زمین کلنگی و تابعی معکوس از تراکم ساختمانی (تعداد طبقات و سطع اشغال و در کل تراکمی که به زمین مورد نظر توسط طرح جامع و تفصیلی شهر داده می شود)، هزینه عوارض شهرداری (شامل عوارض خرید تراکم مازاد- تفاوت بین تراکم پایه 120 درصد که به همه اراضی داده میشود و تراکمی که طرح به زمین مورد نظر مثلا 300 درصد داده است، مبنای تعیین عوارض مازاد تراکم است و با این مفهوم، با مفهوم تراکم فروشی مذموم تفاوت دارد- عوارض صدور پروانه و …) و هزینه ساخت است. در حالت رایج ده سال گذشته، در تراکم 300 درصد (5 طبقه)، این رابطه یک به یک میشد. یعنی قیمت یک مترمربع آپارتمان نوساز مساوی قیمت یک مترمربع زمین کلنگی.

آثار رانت برنامه در مسکن مناطق شهر تهران

آخرین طرح جامع شهر تهران در سال 1386 و طرح تفصیلی در سال 1390 تصویب و ابلاغ شده است. براساس این طرح، تا افق 1405 در شهر تهران 190 میلیون مترمربع مسکن جدید مورد نیاز بوده (برای جمعیت هدف طرح حدود 9.5 میلیون نفر). تا سال 1395 یعنی 10 سال قبل از افق طرح، بیش از 220 میلیون مترمربع مسکن جدید در تهران براساس پروانه های ساختمانی تولید شده است. با این حال، به دلیل نقصان در ضوابط مالی شهرداری (تعیین عوارض مازاد تراکم)، رانت برنامه ای ناشی از طرح جامع، در مناطق مختلف شهر بسیار متفاوت بود. در نتیجه، حجم بسیار زیادی از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر صورت گرفت (40 درصد تنها در 4 منطقه 1 و 2و 3و 22). سهم 6 منطقه جنوب در مجموع به زور 10 درصد میشود.  در بسیاری از مناطق تهران (بویژه مناطق شمالی)، هرچه زمین کلنگی بود، ساخته شده. به همین خاطر، عرضه زمین کلنگی به شدت محدود شده است. در نتیجه، قیمت زمین کلنگی به قیمت آپارتمان ساخته شده بسیار بالاتر رفته و به 1.4 و بعضا تا 2 برابر رسیده است. در نتیجه، ساخت و ساز در این مناطق از صرفه اقتصادی خارج شده است. در مناطق جنوبی تهران، علیرغم اینکه باز عرضه زمین کلنگی محدودتر شده است، اما هنوز به وخامت مناطق شمالی نیست. هرچند، مشکل دسترسی های بسیار ضعیف و رانت برنامه ای بسیار پائین، تمایل به سرمایه گذاری کم است.

مساله شناسی بازار مسکن تهران

نیاز به مسکن در تهران بالاست

شرایط فوق، رشد قیمت مسکن در تهران را رقم زده است. نیاز به مسکن در تهران بالاست. بویژه مسکن قشر متوسط و متوسط به پائین که در 10 سال گذشته نیز به خوبی تأمین نشده است. (مازاد مسکن شمال شهر ربطی به این تقاضا ندارد). امکان عرضه بسیار محدود است (هم به دلیل کمبود زمین کلنگی و هم رانت برنامه ای پائین در مناطق جنوب شهر و عدم صرفه سرمایه گذاری). در نتیجه قیمتها افزایشی است..

باید در نظر گرفت که در طی 50 سال گذشته همواره تعداد خانوار بیش از 1 میلیون واحد از تعداد واحد مسکونی بیشتر بوده است. همچنین،  سهم اسکان غیررسمی (تأمین مسکن از نوع بدمسکنی) بسیار افزایش یافته و شمار ساکنین آن از 13 میلیون در اوائل دهه 80 به بیش از 25 میلیون رسیده است. متأسفانه بی توجهی مفرط به این ویژگیها، باعث شده است طی چند سال گذشته مدام گفته شود که قیمت مسکن رشد نخواهد کرد یا حتی کمتر خواهد شد. این گفته ها در کنار بی توجهی به حل معضل اساسی گفته شده در مورد عدم صرفه اقتصادی تولید مسکن در تهران و تفاوتهای رانت طبیعی و برنامه ای مسکن در تهران، باعث تشدید بحران شده و تولید مسکن روز به روز کاهش یافته است. این شرایط تنها و تنها باعث شده است که  رکود سنگینی در بخش مسکن در زمینه تولید مسکن دیده شود و در عین حال، قیمتها روز به روز فزاینده شود.

مداخله های سیاستی بدون توجه به این ویژگیها، کار را دشوارتر کرده است. دنبال مقصر گرانی بودن، یافتن سلطان مسکن، مطرح کردن اینکه یک نفر 2000 واحد مسکونی دارد و احتکار مسکن! کرده است، تقاضا برای ورود پلیس قضائی برای کنترل قیمت مسکن، اقدماتی است که فقط منجر به بغرنج شدن شرایط خواهد شد.

برچسب ها: تهرانسیاستمسکن
نوشته قبلی

مداخلات در دره های شهری، فراتر از ایجاد یک پارک

نوشته‌ی بعدی

سواد گردشگری!

محمود اولاد

محمود اولاد

مطالب مرتبط - Related Post

بازبینی مفهوم مکان و فضا در معماری

بازبینی مفهوم مکان و فضا در معماری

دوشنبه 26 اردیبهشت 1401
ساختمان و معماری، از محصول تا فرآیند

ساختمان و معماری، از محصول تا فرآیند

شنبه 24 اردیبهشت 1401

معماری، معنا و روایت

نقد مفهوم هویت در معماری معاصر ایران

بازگشت به رویکردی گونه محور در معماری

معماری جایزه ‌ای؛ نه معماری ما و نه معماری آنها

نوشته‌ی بعدی
سواد گردشگری!

سواد گردشگری!

رودخانه ‌های شهری؛ تعارض منافع و مسئولیت‌ ها

رودخانه ‌های شهری؛ تعارض منافع و مسئولیت‌ ها

دیدگاهتان را بنویسید لغو پاسخ

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مطالب برگزیده

  • بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

    بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

    0 اشتراک ها
    اشتراک گذاری 0 توئیت 0
  • مدرن چيست؟

    0 اشتراک ها
    اشتراک گذاری 0 توئیت 0
  • عوارض شهرداری چیست و انواع آن کدامند؟

    0 اشتراک ها
    اشتراک گذاری 0 توئیت 0
  • رنگ های نمادین در هنر ایران

    0 اشتراک ها
    اشتراک گذاری 0 توئیت 0
  • سکه های هخامنشی

    0 اشتراک ها
    اشتراک گذاری 0 توئیت 0

مطالب برتر

  • در جریان
  • دیدگاه‌ها
  • آخرین
بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

یکشنبه 2 اسفند 1388
مدرن چيست؟

مدرن چيست؟

دوشنبه 13 مهر 1388
عوارض شهرداری چیست و انواع آن کدامند؟

عوارض شهرداری چیست و انواع آن کدامند؟

دوشنبه 1 بهمن 1397
رنگ های نمادین در هنر ایران

رنگ های نمادین در هنر ایران

یکشنبه 11 خرداد 1399
نقدی بر شیوه اجرای تبصره 3 ماده 9 قانون حدنگار

نقدی بر شیوه اجرای تبصره 3 ماده 9 قانون حدنگار

6
تقلید بدون ¬حجت در سیمای شهری

تقلید بدون ­حجت در سیمای شهری

2
گردشگری، سفری مقدس

گردشگری، سفری مقدس

2
بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

بررسی آرامگاه ها و آئین تدفین در زمان هخامنشی

2
تاثیرات صنعت نفت در شهرهای ایران

تاثیرات صنعت نفت در شهرهای ایران

چهارشنبه 4 خرداد 1401
استقبال از بیان های جدید هنر در دنیای مجازی و انزوای هنرهای سنتی

بیان های جدید هنر در دنیای مجازی

دوشنبه 2 خرداد 1401
احیای تکنوکرات قنوات و زوال ارزش های معنایی منظر شهری تهران

احیای تکنوکرات قنوات

شنبه 31 اردیبهشت 1401
چرا ما کارناوال نداریم؟!

چرا ما کارناوال نداریم؟!

جمعه 30 اردیبهشت 1401

کپی رایت 1397-1400؛ کلیه حقوق این وب سایت متعلق به پژوهشکده نظر است.

  • پژوهشکده نظر
  • باغ نظر
  • منظر
  • هنر و تمدن شرق
  • گردشگری و فرهنگ
بدون نتیجه
مشاهده تمام نتایج
  • صفحه اصلی
  • هنر
    • باستان شناسی
    • مدرنیته و هنر مدرن
    • نقد هنر
    • نقوش و تزئینات
    • نگارگری
    • هنر باستان
    • هنر معاصر
  • منظر
    • منظر شهری
    • سازمان فضایی شهر
    • باغ
    • مبانی نظری منظر
    • منظر طبیعی
    • منظر و جامعه
    • منظر راه
  • معماری
    • مسکن
    • مبانی نظری معماری
    • معماری معاصر
    • معماران
  • شهر
    • برنامه ریزی و مدیریت شهر
    • مبانی شهر
    • نوسازی شهری
    • مرمت شهری
  • محیط
    • مدیریت آب
  • گردشگری
  • نظرگاه
  • تماس با ما

کپی رایت 1397-1400؛ کلیه حقوق این وب سایت متعلق به پژوهشکده نظر است.

خوش آمدید!

وارد ناحیه کاربری خود شوید

رمز عبور را فراموش کرده اید؟

رمز عبور خود را بازیابی کنید

لطفا نام کاربری یا آدرس ایمیل خود را برای بازنشانی رمز عبور خود وارد کنید.

ورود به سیستم