ریسک قراردادهای تامین مالی BOLT در پروژه های توسعه شهری

قراردادهای تامین مالی BOLT

با توجه به تعدد مراحل و تنوع بخش های درگیر در یک قرارداد BOLT ، راهبرد به حداقل رساندن ریسک پروژه های توسعه شهری که با این روش تامین مالی می شوند چیست؟

بحران بدهی شهرداری در سال های اخیر نشان داد که اخذ وام بصورت سنتی چه مشکلات و عواقبی را به دنبال خواهد داشت. تامین مالی یکی از بخش های مهم اجرای پروژه است. چنانکه از مهمترین عوامل شکست یک پروژه در اکثر مواقع کمبود منابع مالی و عدم انتخاب شیوه مناسب تامین مالی پروژه است.  

قراردادهای ساخت، اجاره و انتقال (BLT) که تحت نام کلی BOT شناخته می شوند به بخش خصوصی امکان می دهد تا در پروژه های زیربنایی و عمومی مشارکت کنند، بدون اینکه برای همیشه مالک طرح های زیربنایی شود.

در این روش کلیه منابع مالی مورد نیاز اجرای طرح از سوی تامین کننده منابع مالی تامین شده، و به وی اجازه داده می شود برای مدت معلوم با شرایط از پیش تعیین شده از طرح بهره برداری نماید و پس از آن کلیه تاسیسات و حقوق ناشی از آن را به کارفرما از محل محصول طرح یا درآمد حاصل از عملکرد اقتصادی آن انتقال می دهد. از مزایای این روش علاوه بر کاهش مشکلات عدیده شهرداری در زمینه استقراض از بانکها، پذیرش ریسک پروژه، و به نوعی تضمین کارایی طرح هاست.

BOLT مخفف عبارت “Build-operate-lease-Transfer” (ساخت، بهره برداری، اجاره و انتقال)، یکی از انواع قراردادهای BOT است که در چارچوب آن کارفرما (دولت، شهرداری و …) امتیاز ساخت یا بازسازی و بهره برداری از یک پروژه را به بخش خصوصی واگذار می کند تا بخش خصوصی وظیفه تامین مالی پروژه و ساخت آن را بر عهده گرفته، در مقابل از امتیاز بهره برداری یا اجاره آن پروژه برای مدتی بهره مند شو

. اساس این قرارداد بر استفاده از قدرت تعامل شهرداری جهت جذب سرمایه گذار، و خصوصی سازی اقتصادی در پروژه های عمومی است. به نحوی که متناسب با نیازهای شهر و هم جهت با برنامه مصوب توسعه شهری باشد. قرارداد باید مشوق هایی را برای سرمایه گذاران یا همان بخش خصوصی ایجاد کند و آنها در مقابل تضمین کنند که پروژه در هنگام انتقال، در عمر مفید باقیمانده خود دارای قابلیت اقتصادی و کارایی است.

در این قراردادها سرمایه گذار در قبال پرداخت تعهدات و بدهی ها مسئولیت کامل دارد و از اهم وظایفش، انعقاد قرارداد و موافقت نامه های لازم با کارفرما، پیمانکار اجرایی، شرکت بهره بردار و موسسات مالی است. برای ساخت پروژه می بایست یک قرارداد EPC با پیمانکار منعقد نماید و یک قرارداد O&M برای مدیریت پروژه تنظیم نماید. به دلیل هزینه های بالای انجام چنین پروژه هایی، مدت بهره برداری از پروژه توسط سرمایه گذار طولانی است.

هر یک از مراحل این پروژه ها دارای طیفی از ریسک هستند که میبایست به تفکیک هر مرحله شناسایی و مشخص شوند. به دلیل اینکه بخش های زیادی در یک پروژه BOLT درگیرند (اعم از شرکت های مشاور، پیمانکاران، لیزینگ، تامین کننده گان مالی) و هر یک ریسک های مختص به خود، در مراحل مختلف اجرای قرارداد را دارند، بطور غیرمستقیم این الگوی تامین مالی بر نتایج حاصل از طرح تاثیرگذار است.

عدم تسلط فنی بر مبانی نظری، ساز و کارها و فرایند اجرای روش تامین مالی، منجر به انحراف از هدف اصلی پروژه توسعه شهری، کیفیت و دستاوردهای آن می شود. عدم تشخیص زمان وقوع عوامل پدید آورنده ریسک مانع از انجام اقدامات پیشگیرانه خواهد شد.

نکته مهم در این قراردادها این است که چون مالکیت بالقوه پروژه در اختیار کارفرما (شهرداری) است، بنابراین بایستی در ریسک پروژه سهیم شود. ریسک پذیری مطمئن و عاقلانه نتیجه یک تجزیه و تحلیل دقیق و از قبل تهیه شده است تا وضعیت کاملا مشخص شود.

پیش از شروع امکانسنجی فنی و مالی پروژه می بایست ریسک پروژه BOLT تجزیه و تحلیل گردد تا پروژه هایی که غیرقابل اطمینان هستند کنار گذاشته شود، و امکان همکاری با شرکای دیگر برای حل مسائل تکنولوژیک، مالی ونظری فراهم شود و ایده های مطرح، منطقی و مستدل به تخمین هزینه و برنامه ریزی منتج شود.

پروژه باملند در شرق دریاچه خلیج فارس بر پابه یک قرارداد BOLT شکل گرفته است. عدم توجه و دقت نظر در ریسک های حاکم بر بخش های مختلف این قراداد و تاثیرگذاری ریسک های هر مرحله بر سایر مراحل، قرارداد در تمامی مراحل چهارگانه با مشکل مواجه است. از آنجا که در تدوین قرارداد از ادبیات فنی و تخصصی استفاده نشده، مفاد بندها قابل تفسیر و تعبیرند.

در مرحله ساخت، علیرغم مقیاس و سطح تاثیر پروژه، نقشه های طرح (الگوی توده گذاری، زیربنا، تراکم و سطح اشغال ابنیه، نحوه تامین پارکینگ و فضای باز) در هیچ مرجعی به تصویب نرسیده و یک نقشه مورد توافق طرفین وجود ندارد. برنامه فیزیکی پروژه بصورت حداقلی در یک برگ خلاصه و به قرارداد ضمیمه شده است. در اجرا زیربنای مورد توافق (پیوست قرارداد) افزایش چشمگیر یافته است. مدیریت پروژه و EPC منعقد نشده و قرارداد تابع شرایط عمومی پیمان نیست.

در مرحله بهره برداری و اجاره، برخی مفاد قراداد ناقض یکدیگرند. با توجه به اینکه در قراردادهای bolt آورده طرفین و ارزش مالی پروژه و مدت بهره برداری از مستحدثات توسط بهره بردار قبل از عقد قرارداد و بر اساس آورده هر یک از طرفین و سطح و سطوح پیش بینی شده تعییین می گردد، علیرغم افزایش زیربنای احداثی نسبت به متراژ مورد توافق، مدت زمان بهره برداری و اجاره های آن کاهش نیافته است. متراژ زمین تحویل شده از سوی کارفرما در حال حاضر بیش از عرصه در اختیار سرمایه گذار است.

از آنجا که پروانه ساختمانی اخذ نگردیده، بررسی تخلفات و رسیدگی در کمیسیون ماده صد هم عملا امکان پذیر نیست. ایرادات اساسی در شرح خدمات این پروژه که فارغ از موازین فنی قراردادی، مبهم و بدون تسلط کافی به مراحل چندگانه این تیپ قراردادها تنظیم شده است، همچنین نحوه راهبری تهیه اسناد و مدارک، تصویب و ساخت، نظارت بر اجرای آن، الگوی بهره برداری و … علاوه بر تحت تاثیر قراردان کیفیت فضایی و پایداری توسعه، منجر به دعاوی پیچیده حقوقی، سو استفاده و خطاهای بسیار گسترده سرمایه گذار و کارفرما شده است.

پی نوشت

1. BLT
2. BOLT مخفف عبارت “Build-operate-lease-Transfer”