چندی است که از سوی مسئولین انتقادهایی در باب تراکم‌فروشی در شهرداری‌های کشور به گوش می‌رسد. این واکنش‌ها در پی تبدیل فروش تراکم به یکی از ضوابط جاری شهرداری‌هاست. از طریق تراکم‌فروشی فرصت‌های آینده زیست‌محیطی شهرها در حال تبدیل به درآمدهای جاری شهرداری‌هاست. به اعتقاد کارشناسان تراکم‌فروشی امکان رقابت‌پذیری را از شهرها گرفته و زمینه‌ساز شهرداری‌های رانتی، کاهش کیفیات محیطی شهر و آشفتگی سیمای شهری است. بر اساس آمار حدود ۷۵ تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری‌های کشور از محل فروش تراکم است. درآمدی بی‌زحمت و سهل الوصول؛ اما پرخسارت برای شهر و شهروندان. مودیان اصلی این عوارض حدود ۷ تا ۸ درصد خانوارهای کشور هستند. اما عامه مردم به دلیل صرفه اقتصادی نسبت به این امر غیر قانونی اقبال نشان داده‌اند.
برخی مواد قانونی نیز به نوعی به این معظل دامن زده‌است. همچون ماده ۱۰۰ و ۱۰۱ الحاقی شهرداری‌ها (سال ۱۳۳۴) که بر اساس آن مالکان اراضی واقع در محدوده‌های شهر و حريم آن قبل از هر اقدامی ملزم هستند از شهرداری پروانه دريافت کنند و ادارات ثبت عمل تفکيک را براساس نقشه‌ای انجام می‌دهند که به تصويب شهرداری رسيده باشد. در صورت عدم رعايت موارد فوق مالک ملزم به تخريب بنا يا با استناد به تبصره‌های آن ملزم به پرداخت جريمه است. البته از سال ۱۳۶۷به دليل تنش‌های اجتماعی و با توجه به مشکلات اقتصادی جامعه، مسئله تخريب بناها تا حدود زيادی منتفی شد. همچنین راه برای تخلفات خودخواسته کارفرمایان هموار ساخته‌است. بر اساس ماده ۹۹ اراضی پیرامون شهرها عموما بدون داشتن طرح و برنامه و همچنین ناظر مسئول دستخوش تحولات ناخواسته‌ای شدند. بر مبنای قوانین مربوط به اجرای طرح احداث، تعریض و توسعه و اصلاح معابر و میادین در بر گذر احداثی یا اصلاحی و یا تعریضی یا توسعه‌ای، چنانچه مالکی تقاضای غرامت ناشی از طرح تعریض ننماید علاوه بر تراکم تشویقی مشمول درصدی مربوطه به تخفیف در عوارض صدور پروانه ساختمانی خواهد شد. علاوه بر این در صورت عدول از ضوابط تراکم با پرداخت یک سری جریمه‌های نقدی نیازی به تخریب واحد ساخته شده نخواهد بود. همچنین قوانین عدم محاسبه پیلوت و خرپشته در تراکم و عوارض مازاد بر ضوابط و مقررات بر اساس واحد اضافی که تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد را به شرط تامین پارکینگ میسر می‌سازد نیز در مناطق مختلف شهری به تناسب قیمت منطقه‌ای اعمال می‌گردد. با اتکا به این قوانین زمین‌های شهری به سمت کاربری مسکونی هدایت شده‌اند؛ بی آنکه سرانه‌های فضاهای عمومی مورد نیاز برای آن‌ها تعیین شود. از طرفی الگوی مسکن نیز دستخوش تحولات نامطلوبی شده است.
به نظر می‌رسد که محتوای طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها از عوامل زمینه‌ساز رواج تراکم‌فروشی‌ها در شهرداری‌هاست. یکی از وظایف عمده طرح‌های توسعه شهری تعیین تراکم ساختمانی و پیش‌بینی ظرفیت جمعیت‌پذیری و کاربری اراضی و فضاهای مورد نیاز برای کاربری‌های مختلف جهت نیل به اهداف توسعه پایدار شهری است. در این راستا طرح‌های توسعه شهری دو رویکرد جهت تعیین تراکم زمین و ساخت و ساز به‌کار می‌گیرند:
۱. روش سنتی: که در این روش با افزایش تراکم، سطح قطعه تفکیکی کاهش خواهد یافت. یعنی هر چه تراکم کمتر باشد قطعه بزرگتر و هر چه تراکم بیشتر باشد قطعه کوچکتر خواهد بود. نتیجه این شیوه تشدید گسترش افقی شهرها، خفگی فضاها، ساخت سطح زیادی از قطعات زمین شهری جهت مسکن و عرضه سطح کمی برای خدمات خواهد بود.
۲. روش نوین: که همراهی میزان حد نصاب تفکیک با تراکم در این روش مد نظر است. به این صورت که تراکم‌های کم به زمین‌های کم و تراکم‌های زیاد به زمین‌های زیاد نیاز دارند. نتیجه این شیوه مطالعه دقیق و کارشناسانه در نظام قطعه‌بندی زمین در شهر و همچنین بررسی ویژگی‌های اجتماعی و حقوقی حاکم بر نواحی مختلف شهر با توجه به اندازه شهر و سهم مشکلات موجود در آن است. روش تراکم ساختمانی سیال نیز که بخشی از رویکرد نوین است، به شکل عمده‌ای در معابر و فضاهای شهری نمود می‌یابد. در این روش به هر معبر و قطعات و فعالیت‌‌های مجاور آن تراکم متناسب با آن ارائه می‌شود.
اما نکته قابل تامل این است که این طرح‌ها در ایران عملا چیزی جز مجموعه‌ای از ضوابط و مقررات نیستند که سازندگان ملزم به رعایت آن‌ها می‌باشند. نقش شهرداری‌ها نیز تنها کنترل و نظارت بر اجرای این ضوابط و مقررات است. در برنامه‌ریزی برای ساخت و ساز نیز این طرح‌ها صرفا به ارائه ضوابطی در زمینه تراکم، شیوه تفکیک زمین و شبکه‌ها و کاربری‌ها بسنده کرده‌اند. در نتیجه کیفیت فضایی شهرها تحت کنترل و نظر سازندگان غیر متخصص قرار گرفته‌است. برآیند این مسائل تخریب ارزش‌های کالبدی و هویتی بافت قدیم از طریق نوسازی‌های انجام شده در این بافت‌ها به صورت ساختمان‌های بی‌تناسب حجیم و مرتفع، قطعات ساختمانی نزدیک به هم که سبب اشراف بیشتر، جلوگیری از تابش مستقیم آفتاب به داخل فضاها و اختلال در جریان هواست، می‌باشد. هر چند این مسائل در کوتاه مدت موجب صرفه اقتصادی سازندگان می‌شود، اما در درازمدت اثرات زیانباری بر سلامتی اجتماعی و روانی شهروندان گذاشته، موجب تغییرات اکوسیستم منطقه و چهره شهر خواهد شد.
با توجه به مسائل پیش‌گفته می‌توان نتیجه گرفت که تعیین جرایم نقدی بابت عدول از قوانین شورایعالی معماری و شهرسازی و تخطی از مصوبات طرح‌های توسعه شهری به تنهایی قادر به پاسخگوی به مسائل شهری و نیازهای شهروندان در باب مسکن نیستند. از این رو بازنگری در رویکردهای طرح و اجرای طرح‌های توسعه شهری و شکل‌گیری ساختار شهر بر اساس کیفیات شهری و نه بر اساس ضوابط دست و پاگیر و از فرآیند مخرب فروش تراکم پیشگیری به عمل خواهد آمد.
