ما مسئولیت داریم به طرح این مسأله بپردازیم که چرا در شهر تهران که کیفیت زندگی در آن بسیار پایین و هزینه‌های حداقل دستمزد ساخت مسکن، از پایین‌ترین هزینه‌ها در جهان است، قیمت مسکن باید از بسیاری از شهرهای با کیفیت جهان بیشتر باشد؟ و مهم‌تر آنکه چرا این سؤال بنیادین نادیده گرفته شده است؟
آیا تهران سیلیکون‌ولی است و ساکن آن می‌تواند به بزرگترین کمپانی‌های جهانی دسترسی داشته باشد؟ یا ملبورن و وین است است با زیبایی‌ها و کیفیت زندگی فوق‌العادشان؟
به نظر می‌رسد هیچ پاسخی وجود ندارد جز آنکه سیاست‌گذاران شهری، عرضۀ مسکن را در این شهر محدود کرده‌اند و سوداگران و شهرداری همزمان از این عرضۀ محدود رانت‌هایی بزرگ نسیب می‌برند.
افزایش قیمت تابعی از کاهش عرضۀ زمین یا تراکم است که البته یکی از عوامل آن هم نبود انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی است؛ اما تنها یکی از عوامل آن، مهم‌ترین عامل عدم مجوز بلندمرتبهسازی در شهر تهران است.
من خیال می‌کنم دو جریان منافعی مشترک در کاهش عرضه دارند: نخست شهرداری برای درآمدزایی، دوم مافیای مسکن برای برخورداری از سودهای چندصد درصدی! این دوعامل باعث می‌شوند در شهر بی‌کیفیتی مثل تهران، قیمت آپارتمان با شهرهای باکیفیت جهان برابری کند.
در میان عرضۀ کم زمین(یا تراکم)، و عرضه کم مسکن، من فکر می‌کنم عرضه کم تراکم تأثیرگذارتر است. اگر زمین ارزان باشد، عرضۀ مسکن نیز افزایش می‌یابد. در واقع به نظر می‌رسد گران‌بودن زمین خود مهم‌ترین عامل پایین‌بودن عرضۀ مسکن باشد؛ چه آنکه مسکن تنها صنعتی است که تمام آن در ایران وجود دارد؛ هر چند در صنعتی سازی و ساخت‌وسازهای بسیار بلندمرتبه هنوز تکنولوژی به ایران وارد نشده است. این خود نیز برآمده از سیاست‌های محدود کردن عرضه است، چنانکه تعداد ساختمان‌های بیش از 50 طبقه در ایران انگشت شمار است.
سیاست‌گذاران اما، برای حل این مشکل (بخوانید پنهان کردن صورت مسأله)، به پرتاب‌کردن مردم به بیرون از شهر تا شعاع چند ده کیلومتری روی آورده‌اند.
در واقع آن‌ها می‌گویند حتی اگر قرار باشد به نیاز مسکن به عنوان یک مطالبۀ بزرگ اجتماعی و سیاسی پاسخ دهیم، پس پاسخ‌گیرندگان نباید مانع از سیاست‌های سوداگرایانۀ مافیای مسکن و شهرداری شوند. ما می‌توانیم آن‌ها را به پرند و پردیس و اندیشه و شهریار و حتی هشتگرد پرتاب کنیم.
یکی از بزرگترین مسیرهای هدررفت انرژی در ایران، سوختی است که در حمل‌ونقل مردمانِ پرتاب‌شده به بیرون ترهان و در فاصلۀ میان تهران و شهرهای اطرافش مصرف می‌شود؛ چه آنکه قریب به اتفاق ساکنان این شهرها، هم برای کار و هم برای تفریح و هم برای رفت و آمدهای خانوادگی به تهران می‌آیند.
اگر مسیرهای اندیشه، شهریار و کرج را دیده باشید می‌توانید نتیجه بگیرید که ما خردگریزترین کشور در سیاست‌های شهرسازی هستیم. بعید می‌دانم ترافیک‌هایی طولانی‌تر این مسیرها به صورت دائمی و مستمر در جهان وجود داشته باشد.
شاید گفته شود؛ بخشی از موضوع برآمده از احتکار مسکن و مسکن خالی است، چنانکه در ایران مالیات و هزینه‌های نگهداری هم ماشین و هم ملک خالی برخلاف دیگر کشورهای جهان پایین است. هرچند تردیدی در اثرگذاری و اهمیت این موضوع نیست، اما واقعیت این است که احتکار مسکن، خود زادۀ سیاست محدودکردن عرضۀ زمین و تراکم است که امکان سوداگری در این زمینه را پدید می‌آورد.
از این رو اگرچه ایران بهشت احتکارکنندگان است، اما این بهشت خود آفریده سیاست‌های محدودکردن عرضه است.
پرند و پردیس و هشتگرد از دیکتاتورمآبانه و توهین‌آمیزترین سیاست‌های مدیریت شهری جهان هستند، یا للعجب! 30 کیلومتر زمین خدا رها می‌شود و آنگاه مسکن مهر در پرند ساخته می‌شود. فاصله‌ای که در شهر هشتگرد چند برابر می‌شود و ما با مردمانی مواجه می‌شویم که زندانی و قربانی راه هستند و با آن‌ها به گونه‌ای گله‌ای و توده‌وار برخورد می‌شود.
چرا به جای در پیش گرفتن این سیاست توهین آمیز و اقتدارگرایانه، شهر در ارتقاع ساخته نشد؟ گفته می‌شود، برای آنکه به ترافیک شهر افزوده می‌شود. به قدری این گفته توسط مافیای مسکن و شهرداری تکرار می‌شود که به صورت یک پارادایم در آمده است. اما مگر تقریباً همۀ آن مردمان به بیرون پرتاب‌شده به شهر بازنمی‌گردند؟
تهران با جذب جمعیت مخالفت می کند؛ سیاستی که در دیگر شهرهای جهان، برعکس است، این در حالی است که تراکم متوسط تهران در حدود ۱۱۰ نفر در هکتار است که از همه کلان‌شهرهای جهان کمتر است. در عین حال می توان یکی از دلایل استانداردهای پایین شهری در تهران را تراکم کم آن دانست.
مدتی پیش در منطقه همجوار خلیج مارینا در سنگاپور بودم. منطقه‌ای که فکر می‌کنم یکی از بلندمرتبه مناطق جهان باشد. با این حال مترو و حمل و نقل عمومی، هم در این منطقه و هم در مناطق بلندمرتبه شهرهای مشابه در جهان، مسأله را حل کرده است.
تا اطلاع ثانوی فکر می‌کنم تهران با حذف سیاست بلندمرتبهسازی عملاً سیاست کمبود عرضۀ زمین، تراکم را در پیش گرفته است و این سیاست به کمبود عرضۀ زمین و افزایش قیمت ساختگی منجر شده است.
شهر جدید در اروپا شهری است که حول صنعت و اشتغال و کسب و کار و اقتصادی صورت می‌گیرد، هر یک از شهرهای جدید آن‌ها بر پایه منطق و دلیلی ساخته شده است، اما چنین اتفاقی نه در شهرهای مردۀ پرند و پردیس و هشتگرد و نه در شهرهای جدیدتری چون شهریار و کرج و نه در ده‌ها آبادی اطراف تهران مثل سعیدآباد، خادم‌آباد، ده‌مویز، علی‌آباد، نصیرآباد و نظیر آن که آبادی‌های اقماری شهریار و باغستان هستند نمی‌افتد . تنها منطق، اخراج‌کردن گله‌وار مردم از شهر است، تا محدودیت‌ها برای سودهای چندصد درصدی همچنان در شهر حفظ شود.
اگر یک بار با گوگل مپ این منطقه را نگاه کنید، متوجه خواهید شد که سیاست‌گذاران شهری چگونه طبیعیت اطراف تهران را پاره‌پاره و آلوده کرده‌اند و چگونه مردمان را به نحو به غایت توهین آمیزی چونان حیوان شب‌ها از شهر اخراج و به سی کیلومتر دورتر پرت می‌کنند.
حقیقت این است که سیاست‌های نفرت‌انگیز مدیریت شهری در این زمینه، در گوسفند فرض‌کردن مردم، از اقتدارگراترین سیاست‌های جاری در جامعه ایران است.
در اینجا باید به این پرسش پاسخ داد که منطقه بلندمرتبه تهران در طرح‌های جامع و تفصیلی شهری کدام است؟ آیا حداقل یک منطقه وجود دارد؟
کوآلالامپور مثل تهران و برخلاف شهرهای مثل استانبول و شهرهای اروپایی از بافت تاریخی باارزشی برخوردار نیست، درست به همین دلیل است بخش‌های عمده‌ای از این شهر ساخته شده از آپارتمان‌هایی ده تا 30 طبقه است، چیزی که تکنولوژی آن در ایران هم وجود دارد. مشکل این است که سیاستی برای بلندمرتبهسازی در ایران و تهران وجود ندارد. دنبال کردن این سیاست در منطقۀ ۲۲ تهران در زمان شهرداری محمد قالیباف با مشکل محیط زیستی و ممانعت از وزش باد مواجه شد و عملاً مشکلات دیگری را آفرید. اما وزارت مسکن و شهرداری هرگز جایگزینی برای آن پیدا نکردند و به کلی برج‌سازی را در تهران متوقف کرد.
در کوآلالامپور تقریبا همۀ شهر امکان بلندمرتبهسازی دارد. در تهران هم ده‌ها هزار لکه را می‌توان مشخص کرد که با تجمیع پلاک‌های قدیمی امکان ساخت برج‌های بلندمرتبه در آن‌ها وجود داشته باشد. این که تمام شهر به بلندمرتبهسازی روی آورد یا منطقه‌هایی چون مناطق غربی شهر بنا به دلایلی از جمله در مسیر وزش باد قرار داشتن از این سیاست محروم شوند یا این که تنها منطقه‌های خاصی از این سیاست برخوردار شوند یا لکه‌های ناساخته‌ای همچون مناطقی در غرب و شمال و جنوب از این امکان برخوردار شوند و یا مناطق جدیدی در حاشیۀ حریم شهر به این سیاست اختصاص یابد، به ملاحظات برنامه‌ریزی شهری ربط دارد و نیازمند مطالعاتی در اصلاح سازمان فضایی شهر است. مکان‌یابی بلند‌مرتبه‌ها و ارتفاع آن‌ها از اجزای اصلی چنین مطالعه‌ای است.
اما واقعیت این است که محروم‌کردن تهران از بلندمرتبهسازی قبل از آنکه تصمیمی از جنس برنامه‌ریزی شهری باشد؛ تصمیمی اقتدارگرایانه و فاجعه‌ای در اقتصاد سیاسی ایران معاصر است.
