طبق گزارش جایکا قدرت گسلهای تهران بیش از 7 ریشتر خواهد بود و این در حالی است که بافت فرسوده تهران مساحت بسیار زیادی از شهر را به خود اختصاص داده و در معرض مخاطرات این گسل‌ها است. بعد از وقوع چندین زلزلۀ سنگین در نقاط مختلف کشور، مواجه‌شدن با فجایع آن و آگاهی‌یافتن دربارۀ شدتِ تلفات در صورت وقوع زلزلۀ احتمالی تهران، از سال 84 برنامه‌ای 10 ساله برای رسیدگی به این مهم تصویب شد که در عمل با وجود پایان مدت برنامه موفقیت چندانی حاصل نشده است. به این معنی که درصورت وقوع زلزله در تهران همچنان میزان تلفات جانی بسیار بالا تخمین زده می‌شود.
ازآنجاکه اگر برنامه‌ای در مدت خود به‌صورت موفق اجرا نشود نه تنها نباید زمان آن را تمدید کرد، بلکه باید کلیت آن (ازجمله هدف و استراتژی) را نیز ارزیابی و نقد کرد این پرسش مطرح می‌شود که استراتژی برنامۀ بافت فرسوده تهران باید به‌سوی پیشگیری از وقوع بحران و تلفات جانی بازتنظیم شود یا به‌سوی تامین کیفیتِ زیست بهتر برای ساکنان بافت‌های در معرض خطر؟ لازمۀ پرداختن به این پرسش، «درک شرایط اضطرار» است؛ شرایطی که در استراتژی سازمان نوسازی دیده نمیشود.
به‌موجب تصویب برنامه 10 سالۀ نوسازی و تعیین محدودۀ اقدام عاجل با سه معیار ریزدانگی (فشردگی بافت و کثرت پلاک‌های کوچک با مساحت اندک)، نفوذناپذیری (دسترسی نامناسب) و ناپایداری (فقدان سیستم سازه‌ای مناسب)، نوسازی برای مرحله اول به بافت فرسوده معطوف شد. در این مرحله، سه شاخص مذکور از ارزش یکسانی برخوردارند و هر بلوک شهری که ۵۰ درصد قطعات آن مشمول هر یک از معیارها باشد، فرسوده شناخته می‌شود. یعنی ناپایداری بناهایِ خارج از این بافت‌ها به‌عنوان در معرض خطر نادیده گرفته شد.
در طی این برنامه تاکنون با این باور علمی که مسئله‌های مربوط به شهر، پیچیده هستند و رویکردهای تعاملی باید جایگزین رویکردهای اقتدارگرا شوند، بر تعداد و دامنۀ شاخصهای تشخیص بافت فرسوده افزوده شده و موانع اجرای آن نیز گسترده‌تر شده است. درک ناقص از این مسئله و ایجاد دوقطبی ضدیت میان این دو -که اگر تعاملی باشد اقتداری نیست یا نباید باشد و بالعکس- موجب کندی برنامه و معطل‌ماندن شاخص ناپایداری و به‌تبع آسیب‌پذیر باقیماندن تهران ازنظر تهدید جان‌ها با وقوع زلزله است. یعنی در راستای تأمین برنامههای تعاملی و کیفیت زیست شهر به‌صورت ایده‌آل و زیرساختی، به‌نحوی‌که بافت‌ها به‌تدریج خود توانا و راغب به نوسازی شوند، به‌طور پیوسته از چابکی لازم برای رفتار در شرایط اضطراری کاسته شده است. چراکه این مهم با قاطع و مؤثربودن برنامه خلط می‌شود. خروجی آنکه نه‌تنها به بافت‌های ناپایدار کم‌توجهی شد بلکه شاخص ناپایداری نیز در بافت فرسوده معطل سایر شاخص‌ها ماند.
در شرایط اضطراری، بزرگ‌ترین اشتباه معطل نگه‌داشتن اقدام‌های اجرایی معطوف به عوامل حیاتی است که می‌تواند منجر به فروپاشیِ کل شود. به تعبیری خون و اکسیژن لازم برای حفظ علائم حیاتی در طی یک عمل جراحیِ ضروری، هم‌تراز چیز دیگری نیست. البته این عوامل فقط سازه نیست و مثلاً بحث نشت گاز، آتش‌سوزی و لزوم دسترسی برای جلوگیری از آن -که به‌موجب دو شاخص دیگر مختل است- نیز مطرح است؛ ولی باید توجه داشت تخریب شاید دفعتا باشد ولی ساختن تدریجی است. یعنی ساختن و تامین هم‌زمان شاخصهای حیاتی و کیفی‌تر هرچند زیرساختی هستند ولی در صورت توجه نکردن به شرایط اضطرار نه‌تنها چنین خاصیتی ندارند بلکه می‌توانند منجر به فروپاشی کل شوند. باید در سطحی فراتر از ضدیتِ دو مفهومِ تعاملی و اقتدارگرایی وضعیت را درک کرد.
در شرایط اضطرار حتماً جان انسان‌ها مهم‌ترین اولویت خواهد بود تا کیفیت زندگی آن‌ها. زیرا اگر حیاتی نباشد، کیفیتِ زیست نمیتواند شکل بگیرد. عوامل حیاتی باید از عواملی که کیفیت را تنزل میدهند تفکیک شود. در شرایط اضطرار باید از تمامیتخواهی و رویایِ ایده‌آل فاصله گرفت و با اولویتدهی، برخی سطوح کیفی را که میتوان دوباره به آن‌ها رسید موقتا معلق کرد. البته درست است که اعلام شرایط اضطرار می‌تواند موجب آسیب‌ها و حتی بهانهای برای فساد باشد ولی آیا وجود هم‌زمان خطر، در معرض‌بودگی و ریسک بالای زلزلۀ تهران دلایل کافی برای شرایط اضطرار نیست؟
در چنین شرایطی نباید از ترس اینکه مبادا استحکام تامین شود ولی کیفیت زیست تامین نشود، بهبود شرایط روانی و فقر تامین نشود و نهایتا انبارها جای مسکنها در بافت را بگیرند، رفع ناپایداری را معطل کرد. چراکه با این کار درواقع جان افرادِ آسیب‌پذیر، گروگان کیفیت زیست آن‌ها شده و حیاتشان در معرض خطر نگه داشته می‌شود. آیا آتش‌نشان‌ها، جان افراد را منوط به مشکلات اجتماعی آسیب‌پذیرها میکنند؟ اگر اکنون این شرایط اضطرار درک نشود، به‌اجبار شرایطِ اضطرارِ به‌مراتب شدید‌تری وارد می‌شود که در آن اولویت به انتخاب بینِ شاخص کیفی و حیاتی نیست؛ بلکه اولویت به انتخاب میان جان‌ها خواهد رسید. انتخاب اینکه به افراد جانباخته و گرفتار در بلایا و آوارِ محدودۀ بافتفرسوده پرداخته شود یا به افراد خارج از بافتفرسوده؟ بنابراین برنامۀ نوسازیِ بافتِ فرسودۀ شهر تهران به‌شدت نیازمندِ درکِ شرایطِ اضطراری است.
