۱. ضرورت پرداختن به مسألۀ بافت فرسوده در ایران، مبحثی غیرقابل‌انکار است. در مجموع ۱۴۱هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری در ۵۴۳ محله کشور وجود دارد که ۳۰% جمعیت کل کشور در آن ساکن هستند. این مسأله در برهم‌نهی با مقام ششم ایران در زمینۀ آسیب‌های ناشی از حوادث طبیعی، اهمیت بیشتری می‌یابد. اگر ضرورت پرداختن به این معضل را تنها در بخش ایمن‌سازی جستجو کنیم، اقدامات صورت‌گرفته در قالب طرح بازآفرینی شهری؛ صرف ۷۵ هزار میلیارد سرمایه در طی پنج سال و تخصیص ۳۰ درصد بودجۀ سازمان‌های مرتبط، عقلانی به نظر خواهد آمد.
۲. علاوه بر ضرورت‌های عقلایی نظیر تأمین ایمنی، با معرفی‌شدن طرح بازآفرینی به عنوان طرحی منعطف و میان‌سازمانی که بر پایۀ مشارکت همه‌جانبه تمام کنش‌گران صورت می‌گیرد، مخاطب در نگاهی سطحی و متأثر از پیشینۀ ذهنی منفی در زمینۀ رویکردهای بخشی، کالبدمحور و جزئی‌نگر طرح‌های پیشین، طرح بازآفرینی را قابل‌قبول می‌یابد.
۳. اما تناقض اصلی در ضرورت پرداختن به این طرح و شیوۀ اجرائی‌شدن آن، از جایی آغاز می‌شود که در کنار مسألۀ ایمن‌سازی در برابر بلایای طبیعی از سوی مدیران و دست‌اندرکاران، بازآفرینی شهری به عنوان راه‌حلی برای رفع مشکلات و معضلاتی با ته‌رنگ اجتماعی نیز معرفی می‌شود. از جمله این موارد می‌توان به فاصلۀ طبقاتی روبه‌فزونی، نابرابری در استفاده از منابع و خدمات شهری، گسترش فقر و به تبع آن کاهش امید به آینده و افول سرمایه‌های اجتماعی اشاره کرد.
۴. از مشکلات بر سر راه تحقق این اهداف اجتماعی، می‌توان به دو گونه ناهماهنگی و تناقض اشاره کرد: اولین مورد معطوف به تفاوت میان ماهیت اقدامات کالبدی و اهداف اجتماعی طرح است و دیگری متوجه تناقض میان نیات اقتصادی مجریان و نیازهای ابتدائی ساکنان، که به طور مستقل توسط خود ایشان قابل وصول نیست.
۵. در مفاد اسناد، قوانین و آیین‌نامه‌های مربوط به طرح که از سال ۸۲ آغاز شده است، بخشی از اهداف، اصول، راهبردها و سیاست‌های طرح معطوف به امور اجتماعی است؛ ارتقاء فرهنگ شهروندی، مشارکت و همکاری نهادهای محلی، تأکید بر حضور حداکثری مردم، ارتقاء حس مکان و تعلق اجتماعی و ضرورت بهره‌گیری از ظرفیت‌های درونی از جمله این موارد هستند و این در حالی است که در سیاست‌های مؤثر بر دستیابی به چنین اهدافی، از تفکیک و تجمیع مجدد پلاک‌های ثبتی به منظور رفع مشکلات کالبدی چون ریزدانگی و دسترسی‌پذیری یاد شده است و مسأله اینجاست که پس از چنین تحول کالبدی گسترده‌ای، مفاهیم اجتماعی یادشده چگونه قدرت عرض اندام خواهند داشت؟
۶. تناقض دیگر مطرح‌شده مربوط به بهره‌گیری از دو نوع ادبیات متفاوت در شرح اقدامات و افراد ذی‌نفع است؛ علی‌رغم بیان ضرورت فاصله‌گرفتن امر بازآفرینی از کالبدمحوری شاهد توجه کلامی به امور اجتماعی نظیر حفظ حقوق شهروندی، ارتقاء کیفیت زندگی، اعمال حکم‌روایی محلی در لوای اقدامات کالبدی نظیر نوسازی مسکن، ارتقاء خدمات و امکانات روبنایی، ارتقاء زیرساخت‌های شهری و محلی هستیم؛ همکاری مالی و اجتماعی دولت، مردم، توسعه‌گر و بخش خصوصی دو قطب متعارض این طرح است. تا جائی که در سند ملی راهبردی احیاء از بازآفرینی به عنوان امری با «ماهیت فرابخشی و خصلت محلی» یاد شده است.
۷. اما پرسشی که ذهن را درگیر می‌کند این است که آیا شیوۀ عملی‌شدن طرح، پاسخگوی مطالبات هر سه گروه دخیل هست؟ تأمین ایمنی به عنوان دغدغۀ اصلی دولت، سود اقتصادی به عنوان هدف اصلی توسعه‌گر و تأمین سرپناه مناسب و هماهنگ با شئون حیات اجتماعی به عنوان مطالبۀ ساکنین محلات سه دسته نیاز متفاوتی هستند که عملی‌شدن طرح باید به گونه‌ای همگرا به صورت هم‌زمان به آنها پاسخ دهد.
۸. اگر دولت را به عنوان واسطی میان توسعه‌گر با پشتوانۀ مالی و اجرائی و ساکن به عنوان مالک زمین در نظر بگیریم که به معامله میان این دو گروه جهت و سرعت می‌بخشد. تناقض اصلی میان نیت سودجویانه توسعه‌گر و نیاز مضطرانه ساکنانی است که پشتوانه مالی کافی برای بهبودبخشی به وضع مسکن خود در سطح خرد و دسترسی بهتر به خدمات و زیرساخت‌های شهری در سطح کلان ندارند. شرایط نابرابر این معامله، عدالت اجتماعی را به عنوان تخصیص منصفانه منابع جامعه زیر سؤال می‌برد و این در حالی است که دسترسی یکسان به خدمات شهری از اهداف اصلی طرح بازآفرینی ذکر شده است.
۹. وجه دیگر نادیده‌انگشتن ابعاد اجتماعی در طرح بازآفرینی، مربوط به شرایطی است که پس از اجراء طرح در مناطق مورد نظر حکم‌فرما خواهد شد. با نادیده گرفتن محله به عنوان واحدی اجتماعی و نه صرفاً محدوده‌ای کالبدی از سوی مجریان این طرح، شاهد نادیده انگاشتن عواطف و خاطرات انسانی، ارزش‌های اجتماعی و خاطره‌های جمعی خواهیم بود. محلات به عنوان محمل بروز حیات به شیوه‌ای جمعی در شهرهای ایرانی به مرور و بر اساس وجوه مشترک ساکنین شکل گرفته و “ساخته شدن محله” توسط عوامل بیرونی نظیر توسعه‌گران امری مردود می‌نماید.
۱۰. نقطۀ آغاز شکل‌گیری بافت فرسوده، هماهنگ‌نشدن کالبد محلات با ضرب‌آهنگ تغییرات حیات شهری و مهاجرت ساکنین اولیۀ آنها است که نتیجه‌ای جزء برهم‌خوردن نظام اجتماعی یکپارچه محلات ندارد. طرح بازآفرینی در قالب اقدامات «محله‌سازی» تنها کالبد را نو و به تبع آن دگرگون خواهد کرد که با الگوهای زیست پیشین ساکنان نیز هماهنگی ندارد و این ازخودبیگانگی ساکنین با محلۀ خود تنها در ابعاد کالبدی خلاصه نشده و با کوچاندن ساکنین اولیه _هرچند به‌صورت مقطعی_ و ایجاد امکان حضور افراد مختلف بدون توجه به وجوه مشترک اجتماعی و فرهنگی، معنانیافتن اجتماعات محلی را نیز به دنبال خواهد داشت و این مسأله در درازمدت، روند فرسوده‌‌شدن دوبارۀ بافت محلات را دامن خواهد زد.
۱۱. در مجموع می‌توان گفت که مبانی نظری طرح بازآفرینی شهری بر مبنای اهدافی متعالی و قابل‌توجیه شکل گرفته است اما شیوۀ اجرائی‌شدن آن بر مبنای تفاوت آشکار میان اهداف اجتماعی و اقدامات کالبدی و رویکرد اقتصادی به طرح تنها به نیات اقتصادی توسعه‌گران و در بهترین حالت ایمن‌سازی به نفع ساکنان احتمالی پاسخ خواهد داد و در نهایت به نام عدالت اجتماعی و قشر آسیب‌پذیر ساکن در این نواحی، به کام سوداگری املاک عمل خواهد کرد. به‌گونه‌ای که ساکنان محلات در پایین‌ترین مرتبۀ افراد ذی‌نفع در خدمت نفع اقتصادی توسعه‌گر قرار می‌گیرند و اثری از کالبد، حیات اجتماعی، عواطف و خاطرات جمعی ساکنان محلات مورد بحث باقی نخواد ماند.
