نظرآنلاین: به تازگی موضوع اصلاح پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن مطرح شده است. پیش‌فروش مسکن چه مشکلاتی را در حوزۀ عرضۀ مسکن به وجود آورده است؟

مولوی: کلاً موضوع پیش‌خرید و پیش‌فروش تا امروز یک اقدام غیررسمی‌ بوده است. ممکن است در مورد‌ آن قانونی وجود داشته باشد یا صحبت‌هایی در این چندسال شده باشد،‌ اما به شکل رسمی این اتفاق رخ نداده است. به نوعی می‌توان گفت که این موضوع بستگی به سازنده دارد یعنی ممکن است قرارداد و توافق با سازنده صورت گیرد و خیلی خوب پیش برود اما سازندۀ دیگری کار را چنان که باید انجام ندهد. عملاً فردمحوری در این قضیه حاکم است.

در روند تحویل به موقع و ضرر و زیان‌های اختمالی قرارداد، خدشه‌های زیادی ممکن است رخ دهد که این به عنوان یکی از عیب‌های این کار به حساب می‌آید. عملاً کد رهگیری قانونی‌ای برای این قضیه نمی‌توان به کار گرفت هرچند خیلی از بنگاه‌ها هم برای این قضیه اقدام می‌کنند و حتی این کد رهگیری را دریافت می‌کنند، اما این قضیه نمی‌تواند قابلیت پیگیری حقوقی که خرید و فروش ملک دارد را داشته باشد. دلیل اصلی‌ تأکید بر این قضیه،‌ این است که شما زمانی می‌توانید سندی را ثبت کنید یا ملکی را به صورت رسمی به کسی واگذار کنید که پایان کار و تکلیف خلافی آن پروژه مشخص شده باشد. وقتی شما از پیش، قراردادی را می‌بندید، هنوز این قرارداد به جایی نرسیده که تعیین تکلیف رخ دهد. هرچند یک‌سری بندها و بخش‌ها پیش‌بینی شده، اما عموماً این پروژه‌ها وقتی به انتها می‌رسند با یک‌سری مسائل مثل خلافی و پایان کار روبه‌رو می‌شوند و معمولاً وقتی فروشنده مبلغی را از خریدار گرفته و آن مبلغ را تا انتها پوشش داده، در پرداخت این بخش آخر کوتاهی می‌کند. در پروژه‌های بسیاری از انبوه‌سازی‌ها هم این قضیه رخ داده که بار هزینه‌های پایانی بر دوش خریداران افتاده و عملاً چنان که باید و شاید مجری طرح مسئول نشده است. بنابراین به نوعی می‌توان گفت که بدعهدی‌های زیادی در این قضایا مشاهده شده است.

حتی جریمه‌هایی هم در این آیین‌نامه و قانون وجود برای این بدعهدی‌ها دیده شده اما این جریمه‌ها ضمانت پرداخت ندارند و اگر مثلاً یکی از طرفین بخواهد حقش را بگیرد، دوندگی زیادی خواهد داشت و حتی از هیئت داوری هم که در قانون ذکر شده، نمی‌شود پیگیری مؤثری کرد و خودش ایجادکنندۀ یک مشکل جدید به حساب می‌آید.

در جمع‌بندی این قضیه چیزی که به عنوان نکتۀ کلیدی مطرح هست، این عدم امکان انتقال قطعی سند به خصوص توسط ارگان‌های دولتی در پروژه‌های بزرگ است و در پروژه‌های جزئی‌تر، نهایی‌نشدن پروژه از ابتدا و وابسته‌بودن آن به صحت عملیات و نقشه، مسئلۀ اصلی است که در این کارها در این مدت بنگاه‌ها با آن روبه‌رو بوده‌اند و معمولاً هم به کسی توصیه نمی‌کنند که ملکی را پیش‌خرید کند.