مقدمه
به عنوان مقدمه باید ذکر کرد که رویکرد این مصوبه می‌بایست ملی و در عین حال با قابلیت انعطاف پذیری برای شرایط محلی می‌بود، لذا در تدوین این مصوبه سعی گردیده است در ابتدا کلیت ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در کشور در قالب ضوابط عام تهیه، تصویب و ابلاغ گردد و سپس جزئیات بیشتر در گام‌های آتی به ضوابط محلی سپرده شود. وجود اینگونه ضوابط محلی استقرار در نمونه‌های تجارب جهانی مانند کشور کانادا نیز دیده می‌شود.
فرآیند و ساختار مصوبه
در واقع قبل از شروع تدوین ضوابط مربوط به این مصوبه، مطالعات جامعی روی تعاریف ساختمان‌های بلند، مبانی آنها، نمونه تجارب و اصول استقرار این ساختمان‌ها در شهرها انجام گرفت و در این حین برای مثال بررسی گردید که در کشور کانادا به تفکیک ایالات ضوابط محلی استقرار ساختمان‌های بلند وجود دارد. اما نبود ضوابط عام ملی نیز باعث فقدان نخ تسبیح در حیطه مهمی مانند ساختمان‌های بلند می‌گردد. بخصوص اینکه در ایران هنوز تعریف کامل و دقیقی از ساختمان بلند وجود ندارد و نسبی بودن مفهوم ساختمان بلند رویکرد محلی را می‌طلبد. چالش اساسی دیگر در تدوین این مصوبه به رابطه بین لزوم دارا بودن ساختمان بلند در شهرها بر اساس اندازه(بر اساس جمعیت) و نقش شهرهاست. در واقع لزوم و تعداد و حتی اندازه ساختمان بلند در شهری مانند تهران با یزد و نطنز یک مفهوم نخواهد داشت. به نظر من وجود تعداد زیادی ساختمان بلند برای مثال در یک شهر کوچک و تاریخی نه تنها بر ارزش‌های شهر نمی‌افزاید بلکه کیفیت فضای کالبدی را خدشه دار خواهد ساخت. اما از سویی به جهت احترام به حقوق شهروندی، مردم شهر حق دارند از مزایای یک ساختمان بلند (که عرفا نمادی از توسعه نیز به شمار می‌آید)، بهره‌مند شوند. اینگونه ساختمان‌های بلند می‌تواند هتل یا یک ساختمان چندمنظوره و با کاربری مختلط باشد که در ضوابط عام از آن به عنوان ساختمان بلند نقطه‌ای نام برده شده است.
نقش هر شهر نیز از این بعد مهم تلقی می‌شود که برای مثال در یک شهر توریستی به دلیل وجود کاربری‌های گردشگری ممکن است وجود تعداد بیشتری از ساختمان‌های بلند به صورت تکی (حتی اگر جمعیت شهر مانند شهرهای شمالی کشور بالا نباشد)، توجیه پیدا کند.
بعلاوه یکی دیگر از چالش‌های تدوین ضوابط ملی، نگرش به تاثیر اقلیم بر استقرار ساختمان بلند است. برای مثال در اقلیم‌های سرد و کوهستانی سایه اندازی ساختمان بر معبر مجاور امری است منفی و بالعکس در اقلیم گرم و خشک امری است مثبت. پس چگونه می‌توان در قالب ضوابط عام به مبحث اقلیم پرداخت؟ لذا در این مصوبه تنها بر لزوم بررسی مبحث اقلیم و جایگاه آن در ضوابط عام اشاره شده و تدقیق آن بر عهده ضوابط محلی گذاشته شده است که قطعا با توسعه نرم افزارهای شبیه سازی و با وارد نمودن داده‌های متعدد در مقیاس طراحی شهری در هر شهر قابل بررسی خواهد بود. چالش دیگر در حیطه سیما و منظر شهری است که با توجه به تنوع فرهنگی و عناصر هویتی شهرهای کشور، تدوین ضوابط محلی ضروری و مکمل مباحث کلان مطرح شده در ضوابط عام کل کشور خواهد بود.
از نظر ساختاری نیز در این مصوبه یکی دیگر از مهمترین اصول تدوین ضوابط نگاه فرمی به ساختمان‌های بلند در سه گروه: سطح، خط و نقطه بوده است. لذا پس از آنچه در مرحله قبل گفته شد و به عنوان گزارش احصای داشتن ساختمان بلند در هر شهر تلقی می‌شود؛ محل استقرار ساختمان‌های بلند پهنه‌ای که با کاربری غالب مسکونی خواهند بود با داشتن شرایط ایجابی و سلبی خاصی تعیین می‌شوند. سپس لبه‌های بلند که معمولا در کنار معبر اصلی و یا لبه آب و نظایر آن قرار خواهند گرفت، تعیین تکلیف می‌گردند و در نهایت ساختمان‌های نقطه‌ای که بیشتر حکم نشانه شهری دارند و باید واجد معماری با ارزش و خاصی باشند، مشخص می‌گردند.
شاید ضوابط موجود تا حدی سختگیرانه به نظر برسد؛ اما در واقع اینکار از سوداگری حال حاضر موجود در کشور ما در زمینه تراکم فروشی جلوگیری خواهد کرد. وجود فرآیندهایی در مکانیابی که نیاز به مطالعه و صرف زمان و پول خواهند داشت و باید فرآیند سلسله مراتبی تصویب و ابلاغ و کسب مجوز را طی کنند، می‌تواند به این مهم منجر گردند که نهاد یا فردی به دنبال تاسیس یک ساختمان بلند برود که در ازای گرفتن بخشی از آسمان که متعلق به همگان است و مرتفع شدن از منافع مادی آن، پیش نیازها و منافع عمومی مورد نیاز را تامین کند و زیان‌های ایجاد شده در اثر این ساخت و ساز را( مانند سایه اندازی و توقف جریان هوا، ایجاد ترافیک، اشراف و …) را به حداقل ممکن برساند و بر اساس این مصوبه در این صورت ساخت ساختمان بلند توجیه پذیر خواهد بود.
البته قطعا این ضوابط باید پس از محک زده شدن در میدان عمل مورد نقد و بررسی مجدد قرار گیرد و بازنگری و بهبود یابد. چنانچه در سایر نمونه‌های خارجی نیز طول دوره بازنگری چنین ضوابطی حداکثر طی سه ساله توصیه می‌شود. امید است که طی فرآیند بازنگری مصوبه، ضوابط محلی و راهنماهای مرتبط برای استان‌ها و شهرهای کشور نیز تهیه، تصویب و ابلاغ گردند.
منابع:
- طرح پژوهشی “اصول مکانیابی ساختمان‌های بلند”، مجری: دکتر الهام ضابطیان، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی.
- طرح پژوهشی “ضوابط عام مکانیابی ساختمان‌های بلند در کشور”، مجریان: دکتر الهام ضابطیان، دکتر غزال راهب، معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی.
