در شرایط کنونی از اقتصاد کشور، سرمایه گذاری بخش دولتی برای غلبه بر مشکل مسکن تا چه اندازه سیاست مناسب و کارآمدی است؟
ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در دولت سیزدهم از مهمترین برنامه های وزارت راه و شهرسازی بوده و اولویت نخست وزارت را به خود اختصاص داده است. در این نوشتار، فارغ از ابعاد کیفی و امکانات زیستی موضوع و همچنین تحقق پذیری یا عدم تحقق ابعاد کمی آن، اتخاذ سیاست تولید انبوه مسکن مورد نقد و پرسش قرار می گیرد.
در شرایطی که کشور نیاز به رشد اقتصادی بالاتر برای برون رفت از رکود حاکم بر فعالیت های تولیدی و بازرگانی است، آیا تولید مسکن انبوه می تواند سیاست مناسبی برای رونق اقتصادی باشد؟ آیا ساخت مسکن انبوه می تواند اشتغال پایدار و رونق بلندمدت و حتی میان مدت سایر بخش های اقتصادی را به همراه داشته باشد؟ تجارب جهانی در این خصوص چه درس آموزه هایی را ارایه می دهد؟
ساخت مسکن انبوه، فرصت اشتغال یا انباشت سرمایه؟
بهبود معیشت مردم در گرو رشد اقتصادی و رشد اقتصادی شرط لازم برای افزایش رفاه و بهبود اوضاع اقتصادی مردم است. رشد اقتصادی از طریق انباشت سرمایه در تولید، تقاضا برای اشتغال را بالا برده و به تبع آن، درآمد و قدرت خرید مردم افزایش می یابد. بدین ترتیب تقاضا برای تسهیلات و امکانات معیشتی و رفاهی از جمله مسکن و مستغلات بالا می رود که این امر خود منجر به رونق مجدد اقتصاد می گردد.
حضور دولت در ساخت مسکن انبوه به عنوان رقیب جدی در بازار مسکن ضمن تداخل در روند ساخت و ساز موجود، سیگنال ناخوشایندی را در بازار به همراه دارد. افزایش شدید تقاضا برای مواد اولیه و مصالح ساختمانی به جهت عدم تکافوی تأمین آن در داخل کشور، بهای تمام شده ساخت واحدهای مسکونی را منجر می شود و انتظارات تورمی حاصل از سیاست مذکور نیز قیمت مسکن را متأثر خواهد ساخت.
این در حالی است که دولت با انواع محدودیت های بودجه ای و تحریمی مواجه بوده و می بایست با اتخاذ سیاست های تسهیل گرایانه حضور بخش غیردولتی را در بخش های مختلف از جمله مسکن فراهم نموده و منابع اندک در اختیار خود را برای بخش هایی هزینه نماید که تحرک بخشی فعالیت های اقتصادی را به همراه بیاورد تا از هدر رفت منابع و زمین گیر شدن سرمایه ها جلوگیری نماید.
چنانچه بهای تولید هر متر مربع واحد مسکونی را حداقل 6 میلیون تومان و متوسط متراژ آن را 75 متر در نظر بگیریم سالانه حدود 450 هزار میلیارد تومان برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی می باشد که نیازمند مشارکت عمومی و خصوصی در تامین آن و تزریق منابع به بخش مسکن است. منابع فوق بدون در نظر گرفتن بهای زمین، هزینه های زیرساختی اعم از راه و خطوط دسترسی، انشعابات آب، برق، گاز و سایر خدمات مورد نیاز دولتی می باشد.
رویکرد تکوینی ساخت مسکن بر این واقعیت تاکید دارد که در طول تاریخ تجمع افراد برای مکان های برخوردار از ظرفیت اشتغال، ضرورت سکونت و ساخت مسکن در حوزه پیرامونی فعالیت را در پی داشته است. به عبارت دیگر اشتغال امری بسیار مهمتر از سکونت بوده و افراد به تدریج با کسب درآمد ناشی از اشتغال، محل زیست خود را نیز تامین و توسعه می دهند.
ایجاد مراکز سکونتگاهی یا خوابگاهی با فواصل طولانی از شهر یا محل کسب و کار همچون واحدهای مسکونی اطراف کلانشهرها و فازهای 11 گانه پردیس تهران آثار نامطلوب زیادی مانند هزینه های بالای حمل و نقل، ترافیک و آلودگی و … را به وجود خواهد آورد.
تجارب دیگر کشورها، گویای این واقعیت است که انباشت سرمایه در بخش مسکن به ویژه در کشورهای در حال توسعه که با محدودیت در منابع مالی مواجه هستند، از دیدگاه کلان غیرمولد بوده و در برخی موارد به عنوان هزینه های سربار اجتماعی تلقی می شود. بخش مسکن به دلیل بالا بودن میزان سرمایه به تولید در مقایسه با سایر بخش های زود بازده اقتصادی، از سرعت گردش مالی پایین تری برخوردار است و مانع از ورود مجدد سرمایه به چرخه تولید می گردد.
به عبارت دیگر در بسیاری از موارد واحدمسکونی برای بسیاری از خانوارها نقش کالای لوکس را داشته، نقدینگی قابل توجهی را به سمت خود جذب می کند و متقابلا به جهت سرعت پایین نقدشوندگی (درجه نقدینگی) مانعی برای بازگرداندن منابع مالی به چرخه تولید به شمار می رود.
در اغلب کشورهای در حال توسعه از جمله ایران که با موانع زیادی در تامین عرضه (مواد اولیه ساخت و ساز) مواجه هستند، ورود سرمایه قابل توجه دولتی به زیرساخت های شهری، تقاضا برای مصالح و تجهیزات ساختمانی را به یکباره بالا برده و اثرات تورمی در پی دارد. با این وجود میزان اشتغالزایی در این بخش عمدتا محدود به نیروی کار ساده و برای دوره زمانی ساخت و ساز می باشد و در طبقه اشتغال پایدار قرار نمی گیرد.
استدلال مذکور این بحث را به ذهن متبادر می سازد، باتوجه به حجم بالای بیکاری و اشتغال ناقص در کشور (حدود 48 درصد از جمعیت فعال کشور را شامل می شود)، انتظار می رود در سال آینده شاهد چرخش سیاست از تولید مسکن انبوه به اشتغال زایی در بخش های مختلف و پربازده اقتصادی باشیم.
براساس اطلاعات مرکز آمار ایران در سال 1399، نرخ بیکاری در کشور 9.6 درصد است. چنانچه آمار تعداد افراد جمعیت فعال کشور را که در طول هفته کمتر از 44 ساعت کار می کنند را به عنوان اشتغال ناقص به آن اضافه گردد، حدود 48 درصد از جمعیت 25 میلیون شاغل کشور یا بیکار هستند یا دارای اشتغال ناقص می باشند.
