چگونه دولت درباره مسکن به ملت دروغ می گوید

به رغم آنکه نگارنده تردیدی در سناریو سازی و نقش موثر یقه سفیدان دولتی در افزایش قیمت مسکن ندارد و نوعی مافیای گسترده و پنهان را در این زمینه موثر می بیند؛ اما باید توجه کرد تمام موفقیت این مافیا در افزایش قیمت مسکن، همواره تابعی از یک فرصتی است که یک وضعیت پدید آورده است. در این وضعیت هم توسعه افقی و بلندمرتبه سازی در دهه 50 محدود شده است و هم توسعه افقی شهر محدود شده است. در این شرایط  هر نوعی سیاستی که منجر به بازگشت بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم پلاک های مسکونی شود؛ می تواند منجر افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن شود.
در یادداشت پیشین به کم ارتفاع بودن شهرهای کشور به رغم تبلیغات دروغین و چرایی راه حل بودن افزایش تراکم مجاز پرداخته بودم.
علاوه بر این می توان به این موضوع اشاره کرد که ارتفاع انبوهی از پلاک های مسکونی حتی از ارتفاع مجاز تعیین شده در طرح های تفصیلی کم تر است. در غیر این صورت روشن است که میانگین ارتفاع شهر تهران هرگز کمتر از 3 طبقه نمی شد. بنابراین ما با « بافت های فرسوده» یا «پلاک های فرسوده ای در بافت های غیرفرسوده» مواجه هستیم، که از نوسازی و ساخت ملک خودداری می کنند. این در واقع چیزی جز «احتکار زمین» نیست. درست است که این پلاک ها از زمین در سطح استفاده می کنند؛ اما در واقع از آن ها تمام یا بخشی از ظرفیت زمین خود در ارتفاع را احتکار کرده اند و مانع از عرضه آن می شوند. علاوه بر این هنوز پلاک های فراوانی حتی در شهر تهران به صورت زمین های ناساخته وجود دارد. به میزانی که شهرها کوچک تر می شوند؛ هم تعداد زمین های خالی و ناساخته بیشتر می شود و هم عدم استفاده از ارتفاع مجاز معنای بیشتری شایع می شود. به طور کلی احتکار زمین در سطح یا در ارتفاع در شهرهای کم جمعیت وضعیت بس فاجعه آمیزتری می یابد؛ چنانکه روشن است که تراکم و ارتفاع پلاک های مسکونی در شهر تهران بیش از سایر شهرهای کشور است. بسیاری از مراکز استان های کشور به بیابان شهرهایی گسترده در سطح و کم ارتفاع تبدیل شده اند.
بنابراین ما با پلاک هایی مواجه هستیم که به رغم برخورداری از رانت وسیع انبوه امکانات شهری، اما در سطح یا در ارتفاع احتکار شده اند و به گونه ای ذره ای به بازار تزریق می شوند.

حتی اگر دولت نخواسته باشد ارتفاع و تراکم مجاز واحدهای مسکونی را بیش از آنچه که در طرح های تفصیلی آمده است، افزایش دهد؛ کافی است که زمین های ساخته نشده، یا پلاک های مسکونی کم تر از ارتفاع مجاز در طرح های تفصیلی را ملزم به ساخت و عرضه ظرفیت خود کند. با این سیاست عرضه مسکن به شدت افزایش پیدا می کند و ناگزیر قیمت کاهش می یابد.
الزام به ساخت می تواند با وضع جریمه ها و مالیات های سنگین و غیر قابل تحمل، امکان پذیر شود. در واقع درصد قابل توجهی از ظرفیت پلاک های کم ارتفاعی که از ساخت و ساز خودداری می کنند، در این مالیات ها در مالکیت دولت قرار می گیرد. به طوری که اگر یک پلاک مسکونی ظرفیت 5 طبقه را دارد و در حال حاضر تنها دو طبقه است؛ در یک ضرب العجل کوتاه مدت یک ساله یا دوساله فرصت استفاده از این ظرفیت خود را پیدا می کند؛ و در غیراین صورت تمام ظرفیت باقیمانده آن در مالکیت دولت قرار خواهد گرفت و هنگام ساخت، مالک ملزم به خرید آن از دولت خواهد بود. علاوه بر آنکه می توان عوارض شهری واحدهای کم ارتفاع را به اندازه ای افزایش داد که اقامت در پلاک های کمتر از ارتفاع مجاز به شدت پرهزینه و غیرقابل تحمل شود.
این سیاست، ساخت و عرضه را برای مالکینی که خواسته یا ناخواسته به احتکار زمین و ظرفیت شهر پرداخته اند، گریزناپذیر می کند و بحران کمبود عرضه را به نحو قابل توجهی کاهش می دهد. به گونه ای که منجر به عرضه گریزناپذیر میلیون ها واحد مسکونی در کشور خواهد شد.
این همه در حالی است که قیمت های کنونی به اندازه ای افزایش پیدا کرده اند که مالکین می توانند حتی با پول رهن ملک خود، بازسازی آن را انجام دهند و این موضوع هرگز امری ناشدنی برای مالکین نیست. علاوه بر این که دولت می تواند با ملزم کردن بانک ها به اختصاص سهمی از وام های خود به بخش مسکونی به تأمین نقدینگی این طرح روی آورد.
این سیاست هم از بحران امنیتی فرسودگی شهر در برابر خطر زلزله می کاهد و هم بحران رکود تولید و افزایش قیمت را می کاهد. باید توجه کرد که افزایش قیمت ها به نحو قابل توجهی منجر با کاهش توان خرید و در نتیجه کاهش تولید شده است؛ چیزی که می تواند منجر به وقوع فاجعه آمیز بحران تقاضا در آینده نزدیک و انفجار دوباره قمیت ها شود.
اگر به موازات این سیاست، سیاست مالیات بر خانه های خالی جدی گرفته شود؛ عرضه، هم برای خریدان و هم برای اجاره نشین ها به نحو قابل توجهی افزایش پیدا می کند. کاهش قیمت اجاره تأثیر خود را بر کاهش قیمت مسکن خواهد گذاشت.
ظرفیت و تأثیرگذاری اجرای این سیاست در محله های پایین تر یا محروم تر شهرها به مراتب بیشتر از محله های برخوردار شهر است. همچنانکه در مورد مراکز استان ها یا شهرهای کوچک چنین است.  به نحو شگفت انگیزی قیمت ملک در شهرهای بسیار کوچک 200 هزارنفری به ارقام چند میلیارد تومانی ای رسیده است.
در شرایط کنونی افزایش قیمت در محلات برخوردار منجر به افزایش قیمت در محلات محروم شده است و افزایش قیمت در تهران به افزایش قیمت در سایر مراکز استان های کشور و حتی شهرهای کوچک سرایت کرده است. اگر مسیر این سرایت شکسته شود و یکباره قیمت مسکن در محلات محروم یا شهرهای مراکز استان ها و شهرهای کوچک کشور کاهش یابد؛ دور از ذهن نیست که روند کاهش قیمت مسکن از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ سرایت کند؛ و به نوعی مهاجرت معکوس در بحران های و تنگناهای اقتصادی کنونی کشور بیانجامد.
با این حال منافع یقه سفیدانی که هر یک به نوعی دستی در ساخت و ساز دارند؛ هیچ گاه اجازه اجرای این سیاست را نمی دهد. دولت آشکارا از اجرای سیاست های بس سهل الوصول برای کاهش قیمت مسکن خودداری می کند. این یک دروغ بزرگ است که دولت یا وزارت مسکن ناتوان از کاهش قیمت مسکن است. این دروغ بزرگ را باور نکنید. بهتر آن است که مردمان فاقد مسکنی که چونان برده گان یک فئودالیسم جدید بر پایه املاک مسکونی ناگزیر از هزینه کردن تمام فرصت های رشد اقتصادی خویش در اجاره بها منزل مسکونی خود هستند؛ این مطالبه گری را از نمایندگان و دولتمردان کشور داشته باشند. و به کمپینی برای کاهش قیمت مسکن دامن زنند.