ابتدا باید بار نوسازی بافت فرسوده را از دوش دولت و شهرداری برداشت و این مسئولیت را مالکان و بخش خصوصی سرمایه‌گذار برعهده بگیرند و وظیفه ارگان‌های دولتی تنها راهبری و تسهیل این روند و ارائه خدمات حمایتی باشد.
به گزارش نظرآنلاین، محمدرضا سرتیپی‌اصفهانی-پژوهشگر و محقق پژوهشکده نظر در روزنامه شرق نوشت: تهران کلان‌شهری است که به واسطه قرارگیری بر روی سه گسل فعال (شمال، ری و مشا) که به گفته آژانس همکاری‌های بین‌المللی ژاپن (Jica)، یکی از فعال‌ترین کمربندهای زلزله‌ای دنیاست، انتظار می‌رود بر اثر وقوع زلزله و حتی فعال‌شدن یکی از این گسل‌ها، فاجعه‌ای انسانی رخ دهد.
با توجه به آمار رسمی منتشر‌شده، مساحت شهر تهران حدود 750 کیلومترمربع است که از این میان، 640 کیلومترمربع آن محدوده خدمات‌رسانی شهرداری است (تراکم متوسط ناخالص 140 نفر در هکتار). 270 کیلومترمربع معادل 45 درصد سطح تهران بافت مسکونی است که در صورت همگن فرض‌کردن توزیع جمعیت، به تراکم متوسط خالص مسکونی 335 نفر در هکتار خواهیم رسید.
سه معیار فعلی تشخیص بافت فرسوده «ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی» است که به موجب آن، 45 کیلومترمربع بافت فرسوده مصوب دارای سه شرط فرسودگی در تهران است (معادل 16 درصد بافت مسکونی تهران)؛ درصورتی‌که از میان سه پارامتر بیان‌شده، تنها «ناپایداری سازه» است که حیات را تهدید می‌کند، بنابراین در حقیقت ساکنان 145 کیلومترمربع از مساحتِ مسکونی تهران، در معرض خطر هستند که بیش از نیمی مسکونی تهران است، بنابراین باوجوداین، مسئله زلزله در تهران اساسی‌تر از چیزی خواهد بود که تصور می‌شود.
قفل‌شدگی نوسازی بافت فرسوده
پرداختن به نوسازی بافت فرسوده امری سهل و ممتنع است. از طرفی نوسازی و نجات‌بخشی آن بدیهی و ضروری می‌نماید اما از طرف دیگر راه‌حل مناسب و عملیاتی برای آن اتخاذ نشده است و با وجود تلاش‌های رخ‌داده، به طور کلی به نوسازی این بافت‌ها به‌مثابه موجودی ناشناخته، بغرنج و حل‌ناشدنی در بسیاری از برنامه‌های کلان‌شهری، به آینده موکول شده است.
سیاست‌های گوناگون ازجمله تملک و تجمیع، سال‌هاست که به‌عنوان ابزاری برای پیشبرد نوسازی بافت فرسوده مطرح بود و در حال اجراست؛ درصورتی‌که رکود بازار مسکن، تورم و قوانین مدیریت شهری، دست و پای بخش خصوصی و مالکان را بسته؛ بنابراین نوسازی با بن‌بست مواجه شده است.
از طرف دیگر، دولت و شهرداری نیز به‌تنهایی توان و بودجه لازم تملک و نوسازی را ندارد. عوامل مختلفی باعث این رکود و قفل‌شدگی در نوسازی بافت ناپایدار شده است. از میان سه بازیگر اصلی نوسازی یعنی دولت (و شهرداری به‌عنوان بزرگ‌ترین بازوی اجرائی دولت در مقیاس شهر)، بخش خصوصی (سرمایه‌گذاران) و مردم (مالکان خانه‌های ناپایدار)، هریک به دلایلی قادر به نوسازی نیستند.
الف- دولت و شهرداری: با توجه به اقتصاد کنونی، بودجه برای اختصاص به نوسازی وجود ندارد. سابقه ورود ارگان‌های مختلف دولتی ازجمله شهرداری و سازمان نوسازی (و دیگر متولیان دخیل) به منظور نوسازی، حاکی از آن است که خرید و تملک نقدی، اختصاص تسهیلات نوسازی، ایجاد پروژه‌های مشوق پرچم، تعویض با ملک جایگزین و… نیازمند بودجه زیادی است که همواره به شکل تدریجی به پروژه نوسازی بافت فرسوده تزریق می‌شود. این امر ضمن زمان‌بر شدن مدت اجرا و بی‌اعتمادی مردم درباره نوسازی، به دلیل افزایش تورم، امروزه با شکست مواجه شده است بنابراین دولت و شهرداری به‌تنهایی قادر به حل این معضل نیستند.
ب- مالکان شخصی و سرمایه‌گذاران خصوصی: قوانین شهرداری حاکی بر این است که به ازای تأمین پارکینگ برای هر واحد، مجوز ساخت صادر می‌شود که نسخه‌ای عمومی برای کل شهر فارغ از وضع اقتصادی حاکم بر منطقه، متراژ زمین‌ها، ساختار زمین‌شناسی و… است. چنین اشتباه بنیادی که نشانه دیدگاه غیر کل‌نگر به شهر است، عامل قفل‌شدن نوسازی بافت فرسوده به دست مالکان و سرمایه‌گذاران خصوصی شده است.
ریزدانگی پلاک‌های بافت فرسوده، مانع اصلی تأمین تعداد پارکینگ این خانه‌هاست. پس نمی‌توان تعداد واحد زیادی در این پلاک‌ها ساخت. از طرفی قیمت تمام‌شده ساخت بالا بوده بنابراین برای مالک یا به‌ویژه سرمایه‌گذار صرفه اقتصادی نخواهد داشت بنابراین تجمیع مطرح می‌شود.
راه‌حلی که در تمام برنامه‌ها از مقیاس کلان تا خرد، تاکنون برای حل بحران نوسازی بافت فرسوده در حال اجراست اما سرعت بسیار کندی دارد و عملا توفیقی حاصل نشده است چراکه محدوده بسیار زیادی از تهران همچنان در منطقه پرخطر واقع شده است.
تأمین زمین، رسالت و دورنمای دولت
جمعیت تهران روز‌به‌روز در حال افزایش است. فارغ از آنکه رویکرد درست درباره اسکان این افزایش جمعیت مهاجر چیست، راه‌حل اتخاذشده، شهرهای اقماری است که روز‌به‌روز بر تعدادشان افزوده می‌شود. زمین ساخت آن، باید از زمین‌های بایر اطراف شهر تأمین شود و این یعنی افزایش بار حمل‌ونقل و خدمات‌رسانی شهری که تأمین هزینه و مدیریت آن را دشوارتر از پیش می‌کند. این در حالی است که زمین‌هایی در دل شهر وجود دارند که متروکه و خالی از سکنه یا با وضعیت نابسامان باقی مانده‌اند.
با نوسازی این بافت‌ها، نه‌تنها ایمنی و سلامت شهروندان در برابر مخاطرات حفظ خواهد شد، معضلات اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و کیفیت زیست آن ارتقا خواهد یافت، بلکه با بازیافت زمین در دل شهر در مناطق برخوردار از نظر خدمات شهری، دسترسی، موقعیت قرارگیری در شهر و… تولید مسکن رخ خواهد داد و بار سنگینی از دوش دولت در تأمین و تولید مسکن برداشته می‌شود.
چه باید کرد؟
حال چاره چیست؟ ابتدا باید بار نوسازی بافت فرسوده را از دوش دولت و شهرداری برداشت و این مسئولیت را مالکان و بخش خصوصی سرمایه‌گذار برعهده بگیرند و وظیفه ارگان‌های دولتی تنها راهبری و تسهیل این روند و ارائه خدمات حمایتی باشد. در گام اول باید ضوابط و قوانین مدیریت شهری که در بافت فرسوده مانع نوسازی شده، اصلاح شود. دراین‌صورت مالکان و سرمایه‌گذاران قادر خواهند بود با توجه به سودی که از نوسازی خانه خود به دست خواهند آورد، ساختمان‌ها را خود نوسازی کنند. دراین‌صورت مالک و سرمایه‌گذار ضمن نوسازی بافت فرسوده، صاحب واحدهایی می‌شوند که از اجاره یا فروش آن، سودی دریافت خواهند کرد.
ارزش زمین و ملک در این منطقه بالا خواهد رفت و رونق اقتصادی و کسب‌وکار محله به اقتصاد قشر کم‌درآمد این بافت‌ها کمک خواهد کرد. از طرف دیگر دولت از اختصاص سرمایه برای نوسازی بافت فرسوده معاف شده، مسئولیت اجتماعی خود را ادا کرده، جلوی بروز بسیاری از آسیب‌های شهری و اجتماعی (که برای مقابله و حل هرکدام باید هزینه‌های گزاف پرداخت شود) را گرفته و همچنین با فروش خدمات ازجمله انشعابات، پروانه ساخت و تراکم، اجاره پارکینگ و دیگر موارد، کسب سود کند.
با رونق محله، ارزش افزوده اِعمال خواهد شد که تمام ذی‌نفعان از ساکنان و مالکان تا سرمایه‌گذاران، دولت و شهرداری از آن سود خواهند برد. حل بحران نوسازی بافت فرسوده در مرحله اول باید رویکردی کل‌نگر و برآمده از همان مکان (مکان‌محور) باشد. چنین رویکردی با توجه به حضور خطر وقوع زلزله در تهران، باید ابتدا به دنبال «نجات‌بخشی» باشد.
