حقوق مالکانه؛ مصوبه اخیر شورای عالی معماری و شهرسازی در خصوص حقوق مالکانه و اثر آن بر سرانه کاربریهای عمومی سطح شهر
منافع عمومی در طرح های نوسازانه شهری با توجه به مصوبه اخیر شورای عالی معماری و شهرسازی در خصوص حقوق مالکانه چگونه تأمین می گردد؟
سرانه کاربری های عمومی از نیازهای اصلی شهر و از معیارهای اصلی توسعه شهری می باشد که بر اساس طرح های جامع شهری لحاظ می گردد. در کنار این موضوع حقوق مالکانه از ادوار گذشته، یکی از مهمترین مسائل مورد چالش بین اشخاص و دولت ها به مفهوم عام کلمه بوده است. با توجه به ازدیاد جمعیت و مهاجرت اشخاص به شهرها، شهرداری ها به عنوان یکی از اجزاء حکومت، در جهت خدمت هر چه بهتر به شهروندان به سرعت مشغول اجرای طرح های عمرانی می باشند.
در بسیاری موارد دولت برای اهداف و سیاست های خود تمهیدات لازم را نیندیشیده و در مقام پیش بینی اراضی و املاک مورد نیاز دچار ضعف و نقص جدی در برنامه ریزی است. امروزه کمبود اراضی موات و ملی برای اجرای طرح های عمرانی و عمومی و نظامی، دولت را بر آن نموده است تا برای اجرای طرح های خویش از طریق تملک اراضی مورد نیاز در قالب قوانین و مقررات مربوط به نحوه تملک اقدام نماید.
این تعارض موجب تخصیص حقوق خصوصی اشخاص با تمسک به منافع عمومی شده و محدودیت های فراوانی برای مالکیت شهروندان ایجاد می نماید. از طرفی اقدامات نوسازانه شهری به عنوان یکی از ضروری ترین طرح های توسعه شهری از اصول و ضوابطی بهره می گیرد که منجر به ایجاد محدودیت در آزادی عمل حقوق مالکانه می شود. از این رو تببین نظم حاکم بر اقدامات نوسازانه شهری ضرورتی علمی و منطقی است که بازشناسی و واکاوی تقابل و تعامل این دو در نظام شهرسازی را می طلبد.
طرح های توسعه شهری در رابطه با زمین شهری، مالکیت اراضی و سیاست های مدیریت شهری در چگونگی انتخاب زمین های مناسب برای انواع کاربری ها و ضوابط مربوطه دارای اهمیت بسیار می باشد. در این راستا مدیران و سیاست گذاران شهری بدنبال انتخاب مجموعه ای از سیاست های مناسب می باشند تا بتوانند ضمن پاسخگویی به نیازهای روزافزون شهرها، عدالت اجتماعی را تقویت کنند.
لذا می بایست سیاست های مربوط به مالکیت زمین شهری در مجموعه کلی سیاست های شهری مورد توجه قرار گیرد و هرگونه مداخله هدفمند در عرصه های عمومی به منظور ارتقاء شرایط و کیفیت زیست در این عرصه ها نیازمند شناخت و درک صحیح از مجموعه ابزارهای موجود برای دخالت و تحقیق تغییرات مورد نظر است.
تقابل بین دولت و ساکنین طرح های تحت پروژه در بستر فضاهای شهری، بدین نحو در ذهنیت و حتی عینیت ساکنین نفوذ پیدا کرده است که مردم تحقق حقوق عمومی را در تضاد با حفظ حقوق مالکانه خود می دانند؛ به معنای دیگر منافع عمومی را نقطه مقابل منافع شخصی به حساب می آورند. ساکنین شهر، شهر را از خود ندانسته و متعلق به «او» (دولت) می دانند.
در نتیجه ایجاد شکاف بین حقوق مالکانه ساکنین فضاهای خصوصی و منافع عمومی جامعه (فضاهای عمومی) منجر به تقابلی سیاسی می شود که هم ساکنین را به مقابله با منافع عمومی سوق می‌دهد و هم تنزل کمی و کیفی اقدامات نوسازانه شهری و در نهایت نظام فضایی شهرها را منتج می شود.
تعادل بخشی بین حقوق مالکانه و منافع عمومی در نظام شهرسازی به طور کلی و اقدامات نوسازانه شهری به طور خاص در بستر و زمینه‌های مختلف قابل تبیین و تدوین است.
اخیراً شورای عالی معماری و شهرسازی ایران در جلسه مورخ 22/1/1401 موضوع نحوه اعمال حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح های دولتی را در راستای سیاست های کلی اداری و قضایی با رویکرد کاهش مراجعات و شکایات و نیز منشور حقوق شهروندی بشرح برخورداری مالکین از حق اخذ پروانه و احداث بنا با سطح اشغال 60 درصد و تراکم ساختمانی 120 درصد و با نوع استفاده مسکونی در صورت قرار نداشتن کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری می باشد.
فلذا با توجه به اینکه افزایش روزافزون جمعیت در شهرها و قیمت بالای زمین به عنوان یک کالای کمیاب مدیریت شهری را به منظور تأمین زمین با کاربری خدمات شهری پیش بینی شده در طرح های توسعه شهری با مشکل مواجه کرده است و این امر مدیریت شهری را به سمت استفاده بیش از پیش از اراضی شهری و به تبع آن فشار روزافزون به فضاهای باز و اراضی باارزش که موجب کاهش سرانه های مصوب شهر می شود، سوق داده است.
استفاده از روش های سنتی تأمین زمین از جمله تملک اجباری و یا بی توجهی به وضعیت مالکیت در حین اجرای طرح های توسعه شهری، ضوابط تشویقی پراکنده و بدون برنامه به منظور تأمین خدمات، زمینه تخریب اراضی باارزش شهری و همچنین عدم استفاده بهینه از اراضی دارای پتانسیل توسعه را در پی داشته است.
حل آسیب های ناشی از طرح های شهرسازی و تامین منافع عمومی از مهمترین چالش های نظام اجرایی و مدیریت شهری است که حل آنها می تواند تاثیر سازنده ای در ارتقای کیفیت تامین خدمات مورد نیاز شهروندان و همچنین احقاق حقوق مالکانه ایشان داشته باشد. شهرسازان هنگام تهیه طرح ها، در مکانیابی کاربری های خدماتی و پروژه های عمومی و عمرانی علاوه بر موضوعات فنی به جنبه های حقوقی و مالکیتی اراضی و املاک نیز توجه نموده و به تاثیرات جانبی پیشنهادات خود وقوف کامل یابند.
همچنین در ضوابط طرح ها در حد اختیارات خود، پیش بینی هایی جهت تسهیل تامین خدمات شهری و تعیین تکلیف چگونگی برخورداری مالکان از حقوق مالکانه خود نمایند. از نتایج مصوبه اخیر شورای عالی معماری و شهرسازی می توان گسترش بی رویه و افزایش تراکم جمعیت، آلودگی شدید هوا و محیط زیست، ترافیک دائمی و عوارض ریز و درشتی همچون سایه اندازی، بر هم خوردن دید و منظر شهری و …اشاره نمود. نگاهی به تغییرات سریع و فاجعه آمیز در حذف فضاهای سبز و … نشانه ای بارز بر اثبات این مدعاست.
لذا برای هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم به نظر می رسد که در این راستا در صورتیکه قاعده انتفاع درصدی برای مالکین در نظر گرفته می شد و صرفاً درصدی به میزان حداکثر 20 درصد برای مالکین با کاربری درخواستی پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 و 80% صرفاً بصورت کاربری مصوب در نظر گرفته می شد، حق حفظ سرانه وهمه کاربری های عمومی حقوق مالکانه مالکین نیز حفظ می گردید.
