برنامه آتی نظرگاه
نشست "در مرکز تهزان چه باید کرد؟ | رسالت میراث فرهنگی | سه شنبه ۱ مردادماه ۱۳۹۸ | از ساعت ۱۶
Tuesday, 17 September , 2019
امروز : سه شنبه, ۲۶ شهریور , ۱۳۹۸ - 18 محرم 1441
شناسه خبر : 4651
  پرینتخانه » مسکن, یادداشت تاریخ انتشار : ۲۸ مرداد ۱۳۹۸ - ۱۶:۳۱ | 23 بازدید
مروری بر طرحهای تامین مسکن

بایدها و نبایدهای مسکن اجتماعی

در طرحهای جامع مسکن، تأمین زمین ارزان، مسکن یا زمین استیجاری یا تأمین سکونتگاه در بافتهای ناکارآمد شهری به عنوان راه حل ارائه گردیده است.

مسکن اجتماعی، سکونتگاه هایست، که برای شهروندان “زیر خط فقر سکونت شهری و یا در حال گذار از این وضعیت” می­باید تهیه شود. که شامل مهاجران جدید به شهر، خانواده­ های تازه تشکیل یافته جوان، افراد مسن بدون مسکن و شهروندانی است که اصولاً درآمدشان کفایت تأمین مسکن مناسب برای آنها را نمی ­کند.

دولت­های مختلف قبل و بعد از انقلاب، با انواع برنامه ­ها، در حل موضوع مسکن کم­ درآمدها کوشش نموده ­اند که تمام آنهایی که تأمین مسکن ملکی دائمی را در دستورکار قرار داده بودند با شکست مواجه شده اند کهاز جمله آنها می­توان به اقدامات زیر اشاره نمود:

  1. راه ­حلهای جابجایی و تأمین مسکن ارزان
  2. راه­ حلهای مرتبط به زمین ارزان
  3. راه­ حل اجاره
  4. راه ­حل مسکن در زمین استیجاری (مسکن مهر)

مسکن اجتماعی

تاکنون عملا “مسکن اجتماعی” یا اصولاً در برنامه­ ها نبوده و یا به آن عمل نشده است.

از موفق‌ترین برنامه­ های ساماندهی مسکن گروه­های زیر خط فقر سکونتی، می­توان از انتقال “گودنشینان بهجت­ آباد” به کوی احداث شده و کامل ۱۳ آبان (۹ آبان آن زمان) نام برد که ظاهراً به‌ نظر می‌رسید که به اهداف خود رسیده است (و نه تنها دولت یارانه­ ای برای این ارتقاء سکونت آنها پرداخت نکرد، بلکه حتی به سودآوری نیز دست یافت). مسکن ایجاد شده برای این افراد نیز کاملاً مناسب بود و پرداخت قسط­های آن نیز (که آن زمان حدود ۲۰% درآمد ساکنان تعیین شده بود) کاملاً با ساختار درآمدی ساکنین مطابقت داشت. این برنامه نیز به‌ علت عدم همخوانی قیمت بالقوه مسکن، نسبت به قیمت بالفعل درآمد خانوار و تفاوت آن با نسبت منطقی هزینه مسکن به درآمد واقعی خانوار به گونه دیگری، با شکست، مواجه شد. زیرا خانوارهای ساکن قطعاً ترجیح دادند، به مسکن­ های ارزان­تری، تغییر مکان داده و اضافه درآمد حاصله را، صرف مخارج اصلی­تر مثل خوراک، درمان و آموزش کودکان خود نمایند. (مشهودی، ۱۳۵۴)

بعد از انقلاب نیز چندین بار، برای حل این قضیه اقدام شد، که تمامی آنها یا شکست خوردند و یا به همه اهداف خود نرسیدند، باتوجه به این تجارب و از آنجا که یکی از دو عنصر مهم (در مورد گروه‌های کم‌ درآمد) در تأمین مسکن “زمین” است این امر در مرکز توجه برنامه‌های مختلف قرار می‌گرفت. قبل از انقلاب از طریق تأمین زمین‌های ارزان مثل آنچه که در کوی ۱۳ آبان شکل گرفت، کوشش می‌شد با این مقابله گردد.

با حدوث انقلاب (که گفته می‌شود حاشیه‌نشین‌های تهران در شروع بخش عملی آن، نقش عمده‌ داشته‌اند) توجه به این امر (یعنی تأمین زمین ارزان) کاملاً شکلی انقلابی به خود گرفت.

یک- راه‌حل‌های مبتنی بر کاهش بار مالی مسکن از طریق تأمین زمین ارزان

برای انجام این امر و با تکیه بر جو انقلابی آن دوره به راه‌حلی تمام و کمال و برای همیشه فکر شد که تنها از طریق ملی‌کردن زمین ممکن می‌گردید. لذا کمیته‌ای متشکل از چند وزارتخانه به سرپرستی معاون وزیر مسکن مسئول تحقق این امر شدند.

ظاهراً این امر باتوجه به سهم هزینه زمین در تأمین مسکن که در تمام ایران (براساس داده‌های جدول یک پیوست) حدوداً ۴۰% قیمت کل مسکن است، نگرش صحیحی می‌توانست باشد.

جدول شماره یک: متوسط‌های مربوط قیمت بنا و زمین در ساختمان‌های تکمیل شده مسکونی درمناطق شهری کل کشور در یک سال نمونه

استانهزینه یک مترمربع بناقیمت یک مترمربع زمینمتوسط سطح کل زیربنای ساختمانمتوسط سطح زمین ساختمانتراکمنسبت هزینه بنا به قیمت زمیننسبت هزینه مسکن به درآمدی سالیانه
نسبت قیمت زمیننسبت قیمت بنا
تهرانA 8/7A 7/8۳۹۶۲۶۸۱۴۸%۳۳/۱۱/۲۹/۲
آذربایجان‌شرقیA 9/4A 4/2۱۵۵۲۰۱۷۷%۶۱/۱۹/۱۱/۳
باخترانA 5A 2/2۱۳۲۱۷۲۷۶%۷۳/۱۸/۱۲/۳
فارسA 4/6A 6/2۱۷۱۲۷۶۶۲%۴۹/۱۰/۲۰/۳
خراسانA 5/5A 3۱۹۱۲۳۲۸۲%۵۲/۱۰/۲۰/۳
اصفهانA 4/5A 1/3۲۳۸۲۴۱۱۰۰%۶۹/۱۹/۱۱/۳
سیستان‌وبلوچستانA 7/5A۱۱۳۲۸۲۴۰%۳۰/۲۵/۱۵/۳
همدانA 4/4A 6/2۱۹۵۱۹۲۱۰۰%۷۱/۱۸/۱۲/۳
مرکزیA 5/4A 6/3۱۵۹۱۵۱۱۰۵%۳۴/۱۱/۲۹/۲
لرستانA 5/4A 2/2۱۷۱۲۳۲۷۴%۴۸/۱۰/۲۰/۳
زنجانA 6A 7/4۲۰۱۲۲۴۹۰%۲۹/۱۲/۲۸/۲
یزدA 5/4A 4/1۱۹۹۳۴۶۸۴%۸۷/۱۷/۱۳/۳
هرمزگانA 9A 8/1۱۶۱۲۹۷۵۴%۷۸/۲۳/۱۷/۳
گیلانA 5/6A 3/2۱۴۲۲۲۴۶۳%۸۱/۱۸/۱۲/۳
مازندرانA 5/6A 3/2۱۵۱۲۷۶۵۵%۵۵/۱۰/۲۰/۳
آذربایجان‌غربیA 3/5A 3/2۱۳۷۲۱۳۶۴%۴۶/۱۰/۲۰/۳
خوزستانA 5/6A 2/2۱۵۳۲۴۷۶۲%۸۲/۱۸/۱۲/۳
کرمانA 7/5A 3/1۱۶۴۳۶۹۴۴%۸۵/۱۸/۱۲/۳
کردستانA 8/5A 7/1۱۵۴۲۱۷۷۰%۳۴/۲۵/۱۵/۳
ایلامA 3/6A 9/2۱۲۶۱۶۶۷۶%۶۵/۱۹/۱۱/۳
بوشهرA 6/6A 8/1۱۴۲۲۹۵۴۸%۷۹/۱۸/۱۲/۳
سمنانA 4/5A 7/1۱۹۴۲۴۶۷۹%۴۱/۲۵/۱۵/۳
متوسطA 6A 9/2۱۸۶۲۴۷۷۵%۵۷/۱۹/۱۱/۳

A= ارزان­ترین قیمت یک متر زمین در یک شهر است.

همانطور که در اغلب استان‌ها مشاهده می‌شود و متوسط کل کشور هم نشان می‌دهد، اگر ۵ برابر درآمد خانوار کل هزینه مسکن باشد ۹٫۱ آن یعنی ۴۰% سهم زمین است.

  • مرحله اول: قانون زمین‌ شهری

ملی کردن زمین از همان اوایل با مشکل شرعی مواجه گشت و از این نظر دچار مشکل شد. مطالعات وسیعی صورت گرفت و بالاخره راه‌حل “اراضی موات” مشکل‌گشا گشت. بدین‌ترتیب که مشخص شد که اراضی فاقد سابقه عمران (و یا رها شدن پس از عمران برای زمان معینی) که موجب می‌شود که اراضی موات تلقی گردد، می­توانند در اختیار حکومت اسلامی قرار می‌گیرد و براساس آن قانون زمین با یک دوره ۵ ساله تدوین گشت و سپس چند بار نیز تجدید و بالاخره به عمر آن در ۱۳۶۵ پایان داده شد.

براساس این قانون، هزاران هکتار زمین با قیمت تمام شده، بین مردم تقسیم گشت و به‌نظر می‌آمد که تا حدودی مشکلات مسکن را حل کرده است. البته به‌علت بالابودن استانداردهای طرح‌های آماده‌سازی این اراضی، بزرگ ساختن واحدهای مسکونی و اغلب خارج از محدوده بودن اراضی، نتوانست کاملاً مؤثر واقع شود و با پایان عمر قانون هم، دیگر کاملاً از دور خارج گردید. (مأخذ: آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی)

  • مرحله دوم : مسکن استیجاری

مطالعات (همانطور که جدول شماره دو نشان می‌دهد) حاکی از آن است که استیجاری بودن مسکن که هزینه آن را برای خانوار به کمتر از یک سوم کاهش می­دهد.

جدول شماره ۲: متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری معامله شده و اجاره ماهانه (با احتساب مبلغ ودیعه) براساس قراردادهای منعقد شده در بنگاه‌های معاملات ملکی، برحسب شهرهای مختلف

شهرنسبت ارزش ملکی یک واحد مسکونینسبت هزینه فرصت ارزش ملکی واحد مسکونی به درآمد خانوار با احتسابنسبت اجاره‌بها به هزینه فرصت ارزش ملکی واحد مسکونینسبت اجاره بها و ودیعه ماهانه به مسکن ملکی
نرخ بهره ۲۰%نرخ بهره ۳۰%نرخ بهره ۴۰%
اراکA 3/1۷۷%۱۱۵%۱۵۴%۲۳%۳۱%
اردبیلA 2/1۷۲%۱۰۸%۱۴۴%۲۳%۳۱%
ارومیهA۷۴%۱۱۱%۱۴۷%۳۰%۳۳%
اصفهانA 2/2۱۳۳%۱۹۹%۲۶۶%۳۰%۴۱%
اهوازA 4/1۷۵%۱۱۳%۱۵۱%۲۹%۴۴%
تبریزA 8/1۱۰۹%۱۶۴%۲۱۸%۳۳%۴۵%
دزفولA 2/1۶۳%۹۴%۱۲۵%۲۱%۳۱%
زاهدانA 4/1۹۶%۱۴۴%۱۹۲%۳۴%۴۰%
زنجانA 4/1۱۰۶%۱۵۸%۲۱۱%۳۵%۳۸%
شیرازA 2۱۲۴%۱۸۶%۲۴۸%۳۸%۵۱%
قمA 5/1۹۸%۱۴۷%۱۹۶%۳۱%۳۹%
کرجA 2۸۰%۱۱۹%۱۵۹%۲۵%۵۲%
کرمانA 3/1۸۹%۱۳۳%۱۷۷%۳۲%۳۹%
کرمانشاهA 2/1۹۵%۱۴۲%۱۹۰%۳۵%۳۵%
گرگانA 6/1۹۱%۱۳۷%۱۸۳%۲۹%۴۱%
مشهدA 9/1۱۲۶%۱۸۹%۲۵۲%۳۱%۴۲%
همدانA 2/1۹۰%۱۳۵%۱۸۱%۲۵%۳۱%
یزدA 2/1۷۹%۱۱۸%۱۵۷%۲۵%۲۹%
میانگینA 7/1۱۰۲%۱۵۲%۲۰۳%۳۲%۵/۳۸%

A= ارزان­ترین اجاره در یک شهر است.  مأخذ (آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی)

لذا مسکن استیجاری در دستورکار برنامه سوم قرار گرفت، لاکن مجریان به‌ علت نقص قوانین بانکی و یا عدم تأمین بودجه کافی و شاید عدم اعتقاد واقعی به برنامه احداث و یا کمک به احداث مسکن استیجاری را ناممکن دانسته و با تبدیل مسکن استیجاری به “اجاره به شرط تملیک” دوباره همان خصلت ساخت مسکن ملکی دادند که مثل گذشته، به شکست برنامه منجر گردید.

  • مرحله سوم: زمین استیجاری

با شکست مسکن استیجاری که به‌دنبال شکست واگذاری زمین ارزان آماده‌سازی شده حاصل شده بود و باتوجه به اینکه در احداث مسکن همواره دولت شکست خورده بود، این اندیشه حاصل شد (در طرح جامع مسکن تحت عنوان مسکن در زمین استیجاری) که احداث مسکن به خود متقاضیان واگذار شود و به‌جای زمین ملکی که اثبات شده بود به‌ هیچ‌عنوان نمی‌تواند ارزان تأمین شود، فکر شد که زمین به “شکل استیجار” در اختیار قرار گیرد. این روش چند حسن عمده دارد:

  • در واقع هزینه زمین که حدوداً چهل درصد هزینه واحد مسکونی است از هزینه­ ها حذف می­شود و به اجاره سالانه بدل می­گردد.
  • با استیجاری بودن زمین واحد مسکونی، حتی به‌طور بالقوه ارزش ملک بالا نمی­رود که به گروه­های بالاتر منتقل شود.
  • برنامه­ ریزی و طراحی شهری برای این اراضی می­توان به سمت بهره ­وری از بخش عمده زمین برای کل شهروندان، سوق داده شود.
  • و ساخت بنا را که همواره برای دولت با زیان‌دهی همراه بوده است، به خود متقاضیان محول می­نمود.

لاکن متأسفانه با تبدیل این برنامه به مسکن مهر و ساخت مسکن بیش از توان اقتصادی کشور و احداث در اراضی آماده­ سازی نشده و اغلب خلاق توسعه شهر به معضلی بزرگ تبدیل شده است، که سالها حل آن طول خواهد کشید.

دو – تأمین سکونتگاهها در بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری

یکی از فرصت­های بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری (بجز بافت­های تاریخی و ارزشمند معاصر) ارزان بودن زمین و مسکن در آنهاست. بدین­ ترتیب این بافت­ها، وقتی در محدوده قانونی شهرها قرار دارند، با تأمین مسکن آنهم در داخل شهر و با امکان دسترسی نزدیک­تر به محل کار و خدمات (برای گروههای کم­ درآمد) موهبتی بزرگ به شمار می­ آیند.

کوشش دولت برای ارتقاء سطح زندگی در این بافت­ها در قالب طرح­های احیاء و یا بازآفرینی شهر اقدام مهمی است، که می­تواند به بهبود شرایط سکونت شهروندان کم­ درآمد بینجامد، ولی دو تهدید بزرگ به سر راه است:

– معمولاً کمتر اتفاق می ­افتد که این شهروندان مالک سکونتگاههای خود (و یا لااقل زمین آن باشند) و اغلب یا مستأجرند و یا مجانی­ نشین و یا انواع دیگر سکونت بدون مالکیت، لذا با بهسازی این سکونتگاهها اگر اجاره ­نشین باشند، اجاره آنها افزایش می­ یابد و اگر انواع دیگر شکل سکونت را داشته باشند، با افزایش قیمت اراضی مالکان (اوقاف و غیره) درصدد، تملک مجدد املاک خود، قرار می­ گیرند. (نمونه بارز آن بهسازی بافت قلعه آبکوه مشهد است) بنابراین بهسازی این بافت­ها ممکن است، با اجبار به تغییر مکان مستأجران، به بدتر شدن وضعیت سکونت ساکنان بینجامد. مگر اینکه این کار به گونه­ ای انجام شود، که به افزایش قیمت محسوس اجاره­ ها نگردد.

مثلاً معابر تعریض نشده و ماشین­ رو نشوند، کاربری­های ارتقاء دهنده بافت­ها فقط به­ درد گروه­های کم درآمد بخورد، مثل حمام، اتاق مشق، کارگاههای تعمیر لوازم خانگی اجتماعی، محل نگهداری کودکان و افراد مسن به شکل تعاون و حتی توالت­های عمومی (که از مشکلات مهم ساکنان یک اتاق­ نشین در واحدهای مسکونی فرسوده است) و امثالهم.

– در شرایط بسیار اندکی که این ساکنان مالک ساختمان­های خود نیز هستند، نیز اگر تفاوت اجاره فاصله درحدی باشد، که تعادل هزینه آنها را بر هم بزند (مشابه کوی ۱۳ آبان) بازهم به جابجایی ساکنان  منجر می­ شود.

بنابراین بهره­ وری از این شانس، باید با دقت کامل صورت پذیرد. در مورد بهسازی بافت­های حاشیه­ ای نیز وضع به همین منوال رفتار شود.

سه –  مسکن اجتماعی

همانطور که گفته شد، مسکن اجتماعی از انواع مسکن­هایی است که برای مرحله­ گذار گروههای زیر خط فقر سکونت شهری احداث می­گردند (مهاجرین جدید، خانوارهای جوان و دیگر خانوارهای شهری ناتوان از تأمین مسکن) که باید بوسیله دولت یا شهرداریها و ارگان­های ذیربط (و مهمترین آنها بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرای فرمان امام، بنیاد علوی، حساب صد امام  و دیگر ارگان­های ایکه برای کمک به مستعضفین تشکیل شده ­اند و از دارایی­ های به دست آمده از رژیم سابق و دیگر مالکان سلب مالکیت شده وظیفه خدمت به آنها را دارند) باید، برای گذار از مرحله (خط فقر سکونت)، به مرحله شهروند دارای توان پرداخت هزینه مسکن عمل نمایند.

انواع امکانات تأمین این سکونتگاهها عبارتنداز:

– تبدیل بافت­های ناکارآمد به بافت­های مناسب سکونت گروه­های زیر خط فقر، بدون اقداماتی که به تشویق سکونت برای گروه­های بالاتر، منجر گردد. که بهترین پتانسیل بهره­ وری از این بافتهاست.

– تأمین ابنیه استیجاری که تا ۷۰% هزینه تأمین مسکن را کم می­ نماید، برای سکونتگاه این افراد، که باید حتماً به شکلی طراحی شود، که همواره استیجاری باقی بماند و اگر به شکل شهرک­هایی طراحی می­ شوند و امکان تبدیل آن به مسکن ملکی نشود. مثلاً عدم واگذاری طبقه همکف و یا انتقال خطوط نیرو، آب، برق، گاز، فاضلاب و غیره. بدون درگیرشدن با معابر که می­تواند ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه آماده ­سازی را کاهش دهد و برنامه­ ریزی سازوکاری برای انتقال آنها به مسکن­های غیر اجتماعی طی چند سال بعد.

– تشویق بخش خصوصی برای احداث واحدهای استیجاری کوچک و ارزان از طریق تأمین زمین اجاره­ ای برای آنها (به شکل متصل یا منفصل با شهر)

0/5 ( 0 نظر )
نویسنده : سهراب مشهودی | منبع خبر : خبرگزاری برزن نیوز
به اشتراک بگذارید
تعداد دیدگاه : ۰
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.