معایب تغییر زیرپهنه های مسکونی به مختلط در طرح تفصیلی تهران

تغییرات در کاربری پهنه های تهران از مسکونی به مختلط مسکونی-اداری-تجاری چه پیامدهایی دارد؟ و تا چه اندازه در تضاد با حقوق شهروندی مردم است؟

در دوره های اخیر مدیریت شهری تهران شاهد تاکید بر مفهوم شهروندی بوده ایم -که البته این واژه منتقدانی دارد که می گویند ما در ایران شهروند نداریم و شهرنشین داریم! – ویژگی های اصلی «شهروند» آموزش دیده بودن او و داشتن سطحی از آگاهی زندگی شهری است که منجر به مشارکت و کنشگری او در شهر می شود. لذا از شهروندان انتظار می رود برای دستیابی به شهری بهتر، با رفتاری مسئولانه در امور شهر خود مشارکت و کنشگری کنند.

اما از آنجا که آموزش های لازم به شهروندان داده نشده مسئولین شهری در بسیاری از موارد مردم را دارای صلاحیت مشارکت در برنامه ریزی ها و تصمیم گیری ها نمی بینند و به جای آنها تصمیم می‌گیرند و آنجایی که از این واژه استفاده می کنند بیشتر توقع رفتار مسئولانه از مردم دارند تا اجازه مشارکت به آنها بدهند. با بررسی یک رویه غلط در طرح تفصیلی مصوب اردیبهشت 1391 به بررسی این ادعا پرداخته می شود.

در طرح تفصیلی مصوب 1391 بسیاری از مناطق شهر تهران که مستعد تغییر کاربری اداری بودند به زیرپهنه های  M (مختلط) تغییر پیدا کردند. در این مناطق، هم ساختمان های با کاربری مسکونی وجود داشت و هم کاربری اداری، و بعضا برخی واحدهای یک ساختمان مسکونی، با کاربری اداری مورد استفاده قرار می گرفتند. استفاده اداری در ساختمان های مسکونی غیرقانونی است، به جز برخی استفاده های قانونی مثل داروخانه، دفتر نشریه، و …  آن هم به شرطی که بافت داخل واحد از حالت مسکونی خارج نشود که بلامانع هستند.

اما اغلب فعالیت های غیرمسکونی در کاربری مسکونی، غیرقانونی است. اما در طرح تفصیلی فعلی این امکان به صورت قانونی مهیا شده تا یک ساختمان بتواند کاربری مختلط داشته باشد و همزمان هم مسکونی باشد و هم تجاری یا اداری.

اما معایب این رویه چه هستند؟

اول مشروعیت بخشیدن به یک اتفاق نادرست است و آنچه قبلاً غیرقانونی بوده، قانونی شده است. این مساله با فرهنگ ایرانی مغایر است و با تعریف خانه در ذهن ایرانیان در تضاد است. مکان مسکونی از نظر ایرانیان عموما مکانی امن و خانوادگی است که روابطی کمابیش میان همسایگان برقرار است و مکانی است که معمولا غریبه به آنجا وارد نمی شود. از این نظر می توان گفت این رویه مغایر با حقوق شهروندی است و مردم علیرغم میلشان مجبور به سکونت در این ساختمان ها هستند.

البته در نگاهی دیگر هم می توان گفت سکونت در این ساختمان ها طرفدارانی هم خواهد داشت. افرادی که ترجیح می دهند دیده نشوند و خارج از روابط همسایگی باشند و کسی سراز کارشان درنیاورد، که منظور بنده آن افراد نیستند.

دوم کاهش سطح اشغال و بعضا طبقات در این زیرپهنه است که کمتر از زیرپهنه مسکونی است که سبب شده تا قیمت این زمین ها کمتر از زیر پهنه مسکونی باشد- ولو اینکه کاملا مسکونی باشند-. همچنین از آنجا که صرفه اقتصادی برای سازندگان ندارد رونق ساخت و ساز در این مناطق کاهش می یابد.

استعلام شخصی ام نشان می دهد در محلات شمال منطقه شش تهران (که بسیار متاثر از این مساله بوده)، در ماههای اخیر، قیمت زمین با پهنه مختلط تا 40 درصد ارزان تر از زمین با زیرپهنه مسکونی است و این به معنی ضرر مادی مالکان این نوع از املاک است، ضرری که بدون اطلاع آنها به آنها وارد شده است.

سوم اینکه این رویه، مقدار زمین قابل ساخت برای واحدهای مسکونی را کاهش می دهد که با توجه به فراوانی زیاد این زیرپهنه، سبب می شود در سطح کلان، قیمت زمین های مسکونی افزایش یابد.

با بررسی ابعاد تصمیم مورد اشاره می توان نتیجه گرفت، مدیریت شهری علیرغم شعار حقوق شهروندی، در هنگام تهیه طرح ها و تصمیم گیری ها، مردم را مشارکت نمی دهد و به علاوه به آنها اطلاع هم نمی دهد. آن هم برای تصمیماتی که در تعارض با منافع مردم و بعضا اقتصاد کلان کشوری است. به نظر می رسد دریافت عوارض بیشتر برای شهرداری تهران، دلیل اختصاص این زیر پهنه ها باشد و این رویه غلط را قانونی کرده است. اگر این فرض درست باشد متاسفانه باید گفت شاهد منفعت طلبی دستگاه شهرداری تهران در مقابل شهروندان شهر تهران هستیم.

در انتها ذکر این نکته لازم است که علیرضا جاوید معاون وقت شهرسازی شهرداری تهران در تیرماه 1391 در مصاحبه با دنیای اقتصاد بیان کرده بود: «با توجه به ویژگی راهبردی-ساختاری طرح تفصیلی جدید در پهنه‌‌بندی‌‌ها و ضوابط، نوعی انعطاف ‌پذیری لحاظ شده تا مالکین و سرمایه ‌گذاران برای احداث بنای خود با طیفی از تصمیم‌‌گیری‌ها با توجه به تناسب ملک خودشان روبه‌رو باشند».

این یعنی در کمیسیون معماری شهرداری مناطق، این امکان وجود داشته تا زیرپهنه‌ها تغییر کنند و این اتفاق به کرات هم رخ داده است. اما در مواقعی مثل ماههای اخیر با سخت گیری شهرداری، هزینه مذاکرات!!! با شهرداری بالا می رود. در انتها ذکر این نکته ضروری است که وقتی از یک سند کامل قسمتهایی که کمیتشان کم نیست و تحت عنوان اصلاحیه تغییر نقش می‌دهند، سناریو بکلی عوض می‌شود. این حد از تغییر مستلزم بازنگری اساسی طرح جامع است، و گرنه ایجاد رانت و فساد می‌کند.