نقد نظام مدیریت ساخت‌وساز شهری تهران (3)؛ تا «مشاور املاک» از «بنگاه املاک»
نقش معامله گران ملک در توسعه محیط ساخته شده تهران چگونه است؟
آمرتیاسن با آمیخته دانستن مفاهیم عدالت و آزادی؛ توسعه را افزایش همزمان (مستمر و هماهنگ) «قابلیت ها» و «فرصت ها» معرفی می کند. در این تعریف «قابلیت ها»، رفع موانع درونی معرفی شده؛ و «فرصت ها» با رفع موانع بیرونی حاصل می شود. در این تعریف، همچنانکه افزایش تک بعدی «قابلیت ها» در نبود «فرصت» بروز آن، به توسعه نمی انجامد. اعطا فرصت مثلا مرخصی از زندان، برای فردی که فاقد قابلیت است نیز، فقط به تکرار رفتارهای مجرمانه وی انجامیده؛ و مجددا راه زندان را پیش روی ایشان قرار می دهد.
در این راستا از بازیگران کلیدی در توسعه محیط ساخته شده شهر تهران، بنگاه داران معاملات ملکی هستند. ذی نفعانی که با نگاهی تقلیلی گرایانه نسبت به مناسبات عملکردی، حداقل در چهار حوزه «اقتصادی»، «حقوقی»، «اجتماعی»، و ایراد قضاوت های «فنی»، از نوعی مرجعیت در مقیاس عمل خود برخوردارند.
با این همه جست‌وجویی ساده نشان می دهد که از شروط اساسی کسب پروانه برای ورود به این عرصه، برخورداری از 12 متر جا، و ایضا 12 قطعه عکس 3در4 است!!! پروانه‌ای با ماموریت اصلی فراهم کردن بستری برای میزبانی از معاملات عرضه و تقاضا کنندگان فضا؛ که «فرصت های» بی‌نظیری را پیش‌روی ایشان قرار می دهد.
به عنوان مثال؛ جدای از عملکرد حقوقی که ایشان برای طیف گسترده ای از عقود – از پیش فروش تا اجاره ساعتی و غیره – بروز می دهند؛ دسترسی ایشان به اطلاعات و تصویر روشن از عرضه کنندگان، تقاضا کنندگان، و البته تصمیم گیران عرصه فضایی؛ فرصت تبانی، مشارکت و حتی حضور مستقیم در ساخت‌وساز (به عنوان سودده‌تری بازار کشور) را برای ایشان فراهم کرده؛ و در همین راستا وقوع معاملات فوری، به ایشان این امکان را می دهد تا به عنوان خریدار یا فروشنده، سودی بیش از متوسط حاشیه بازار را کسب کنند.
همچنین، مستند به نتایج انتخابات شورای محلات شهر تهران، استقرار ایشان به عنوان واحد صنفی که با محل زندگی و کسب و کار مردم سروکار دارد؛ به ایشان فرصت ارتباط گیری، چانه زنی و گسترش سرمایه اجتماعی و مشارکت سیاسی را می دهد.
از سوی دیگر، همچنانکه ایشان به صورت سنتی و البته غیر رسمی نقش بازاریاب را برای سازندگان ایفا می کنند؛ گاهی در نقش ارزیاب نیز عمل کرده و با ایجاد قضاوت های شناختی از عملکرد ایشان، انحصار بازار ساخت‌وساز در محل یا منطقه ای را مدیریت می کنند. تا جاییکه گاهی فعالیت یک سازنده در منطقه ای جدید، کاملا وابسته به همراهی بنگاهی های آن محل می شود.
لازم به ذکر است؛ تمام این نقش ها بدون پذیرش هیچ ریسکی از سوی معامله گران به ایشان واگذار شده؛ و همزمان به واسطه ماهیت خطی درآمد (درصد ثابت از هزینه معاملات) رسمی پیش بینی شده؛ سود این بازیگران در افزایش تعداد و ایضا مبلغ معاملات است.
انگیزه ای که هم با «ارزش استفاده فضا»، در نگاه چپ، و هم با «ارزش مباله» در دیدگاه نهاد گرا در تعارض آشکار است. حتی بواسطه واقعیت زمان‌بر تولید محصولات فضایی، بواسطه عدم تامین پیش فرض های اساسی دیدگاه راست نیز – نظیر تعیین ارزش بر مبنای سودمندی برای مصرف کنندگان و یا نقش رقابت در تخصیص کارآمد منابع – این شتاب دهندگی به چرخه های ساختمانی سوداگرانه ارزیابی می شود.
از این‌رو همچنانکه توانایی فروش، هنری است که شاید هرکسی آن را نداشته باشد؛ لکن این آسیب که به واسطه حداقل پولی، منافع میان طرفین معامله جابجا شود؛ ضرورت سنجش قابلیت ها، پیش از اعطا همین پروانه کسب گنگ و کور فعلی را نیز ضروری می کند. چه آنکه بخواهد صلاحیتی در شان یک مشاور امین با در برگرفتن موارد شمرده شده در فوق را نیز به همراه آورد.
