اساتید دانشگاه به بررسی موانع سیاستی تولید مسکن در طرح جامع شهر تهران پرداختند.
نظرآنلاین: پس از تصویب طرح جامع شهر تهران در سال 1386 و عدم موفقیت این طرح در به توفیق رساندن اهداف خود، مدیریت شهری با تاسیس مجدد نهاد راهبری طرح جامع، قصد بازنگری در اصلی ترین سند برنامه ریزی شهری تهران دارد.
پژوهشکده هنر، معماری و شهرسازی نظر در سلسله نشست هایی به بازخوانی طرح جامع و بررسی بایدها و نبایدهای بازنگری آن می پردازد.
نشست «موانع سیاستی تولید مسکن» در طرح جامع چهارمین تلاش پژوهشکده نظر در این رابطه است که مشروح آن را در ادامه می خوانید:
سید امیر منصوری استاد دانشگاه تهران و رییس پژوهشکده نظر در این نشست گفت: ما با مسائل‌های مختلفی در شهر تهران مواجه هستیم که برنامه اصلی مدیریت شهری باید به آنها پاسخ می داد در حالیکه وضعیت بحرانی شهر در مسائل مختلف نظر مار ا به این سوال جلب می‌کند که چرا برنامه‌ها و سیاست‌های کلان شهری ما تا به امروز موفق به حل این مسائل نشده اند؟ ما در این نشست می خواهیم بدانیم در تهران، مقوله مسکن با چه موانعی روبرو است. زمانی که طرح جامع تهران برگزار می شد، ما در خبرگزاری ایسنا 10 جلسه برگزار کردیم و آن سند را از زوایای مختلف از جمله زاویه مسکن، مورد نقد قرار داریم. بعد سالها که محتوای ان جلسات را مطالعه می کردم دریافتم که چقدر مسائل امروز ما با آن روزها شبیه است و اگر مدیران ما به نکاتی که در آن سال ها مطرح شده بود، اعتنا می کردند، اکنون خیلی جلوتر بودیم.
منصوری با اشاره به تلاش‌های برنامه‌ریزان طرح جامع برای کنترل جمعیت شهر، سیاست های انقباضی در خصوص مسکن شهری، مدیریت تراکم، محدود کردن ساخت‌وساز، اعطای تراکم متفاوت در مناطق مختلف تهران و … گفت: رییس جمهور وقت (آقای احمدی‌نژاد) وقتی با بسته طرح جامع روبرو شد، دستور یک طبقه تراکم بیشتر را داد چون نظر ایشان این بود که جمعیتی که برای تهران در نظر گرفته شده است کم است. تا امروز از این اقدام وی به عنوان یک کار غیر کارشناسی نام برده شده درحالیکه جمعیت تهران از سقفی که طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده بود فراتر رفته است.
در طرح جامع تصور میشد که با وضع سقف جمعیتی، قادر به جلوگیری از ورود تقاضا به بازار خواهند بود. از طرفی این طرح به تاثیر شهرهای اقماری تهران توجهی نکرد. اوایل انقلاب تهران 5 الی 6 شهر اقماری داشت ولی امروزه حدود 40 شهر اقماری در اطراف تهران داریم به طوریکه نمی توانیم مسائل آنان را از تهران تفکیک کنیم.
همین که قدری از تهران فاصله می گیریم، می فهمیم که مسائل زیادی از تهران وجود دارد که برنامه ریزی های صورت گرفته با ابزارهای کوچک مقیاسی چون محدود کردن تراکم در پهنه‌های مختلف، به مذاکره واگذار کردن تراکم و کاربری‌ها در پهنه‌های مختلف تحت عنوان نظام پهنه‌بندی و اقدامات کوچک مقیاس شهرداری تحت عنوان مداخله در مسکن و… به آن ها پاسخ نمی دهد. طرح جامع باید در اندازه مسائل مهم شهر ظاهر شود نه اینکه بخش کوچکی از مشکلات را مدنظر خود قرار دهد.
سیدامیر منصوری در ادامه گفت: ما وقتی سیاست های مسکن طرح جامع را بررسی می کنیم، مهم ترین ضعف آن را عملیاتی بودن آن می بینیم که سطح راهبری ندارد. البته این اتفاق به این خاطر است که تهیه کننده طرح جامع چشم اندازی در مورد ماموریت شهر تهران در کشور ندارد در نتیجه بسیار ساده‌لوحانه و خوش‌باورانه سقف جمعیتی تهران را در طرح جامع 8 میلیون نفر در نظر گرفتند در حالیکه ما نه می توانیم و نه ابزاری برای محدود کردن شهر نداریم. از طرفی قبل شروع افق طرح جامع، جمعیت این شهر از 9 میلیون نفر هم فراتر رفته بود. این نشان‌دهنده خام‌اندیشی و ساده اندیشی کسانی است که می خواستند برای شهر محدودیت جمعیتی ایجاد کند. برنامه ریزی شهری ما در دل یک برنامه توسعه ملی قابل دفاع وجود ندارد چون برنامه توسعه ملی ما مانند همین برنامه هفتم توسعه کیفیت لازم را ندارد پس اولین مانع سیاستی طرح جامع در مورد بخش مسکن، نبود چشم انداز و بستر قانونی بالادستی است که به همین دلیل برای خودش یک شان عملیاتی قائل شده است.
وی با اشاره به احکام طرح جامع در مورد بخش مسکن، افزود: این طرح در خصوص بافت فرسوده سکوت کرده و گفته است برنامه ای برای حل آن ندارد. بیش از نصف جمعیت تهران در بافت های ناپایدار سکونت دارند که خدمات شهری و کیفیت زندکی بسیار پایین تر از استانداردهای متوسط شهر است. ما جمعیت زیادی داریم که بدمسکن و مستاجر هستند. وقتی طرح جامع ما برای این مساله مهم برنامه ای نمی دهد و می گوید بعدا به صورت طرح موضوعی با آن برخورد شود (در صورتیکه پس از 17 سال هنوز هم برای آن طراحی ارائه نداده است) یعنی در مورد بخش بزرگی از مساله سیاست ندارد. 145 کیلومتر مربع مساحت بافت های فرسوده است یعنی 55 درصد از 270 کیلومتر مربع سطح مسکونی تهران، فاقد هرگونه سیاست بوده است چون از کل به جزء ماجرا نگاه نمی کند و کاری به مسائل اجتماعی، اقتصادی، ایمنی و … مردم ساکن در این بافت را ندارد و نگران هم نمی شوند.
وقتی درباره این مسئله در طرح جامع سیاستی وجود ندارد شهرداری در بافت فرسوده با همان قواعدی که برای همه شهر تصمیم می گیرد، دست به مدیریت می زند. قاعده شهر برای تعیین تراکم، مساله پارکینگ است و می گوید به ازای هر پارکینگ که تامین کنید، میتوانید تراکم بگیرید و چون پلاک های بافت فرسوده اغلب ریزدانه هستند و نمی توانند پارکینگ متناسب تامین کنند، تراکم نمی گیرند درنتیجه چون طرح جامع راه‌حل اختصاصی برای این موضوع تبیین نکرده بود، یک نسخه عمومی برای همه تجویز می شود.
همین امر باعث شده است که در دوره طرح جامع سالیانه 10 درصد نوسازی شده است. یک آمار غلط اندازی ارائه می شود که می گوید 45 درصد نوسازی صورت گرفته است اما نمی گویند کل بافت فرسوده را از 145 کیلومتر به 32 کیلومتر تقلیل داده اند. این یعنی فاجعه ای که در مورد نصف جمعیت تهران در حال رخ دادن است. ما می‌دانیم به طور سمبلیک مشکل بدمسکنی و بافت‌های فرسوده در جنوب شهر نسبت به شمال شهر بیشتر لذا این یک مانع سیاستی است و طرح جامع چون راه‌حل نداده ما را وادار به راه حل های عمومی می کند که در واقع یک راه حل انقباضی محسوب می شود.
رییس پژوهشکده معماری و شهرسازی نظر، خاطرنشان کرد: سیاست دیگری که درباره مسکن در طرح جامع مطرح شده، عدم اعتقاد به تعادل فضایی است به این صورت که ما باید تراکم جمعیت در شهر تهران را در یک حدود متعادلی نگه داریم مثلا حداکثر آن دوبرابر حداقل آن باشد اما در تهران بر اساس سیاست غلط به جایی مانند شهرک غرب رسیده ایم که تراکم آن حدود30 تا 50 نفر در هکتار است و در مقابل خیابان هاشمی در منطقه ده تراکم جمعیتی حدود 1100 نفر در هکتار دارد. این یعنی حدود 20 برابر که در سرمایه سالار ترین شهرهای دنیا هم چنین نسبتی وجود ندارد. این وضعیت به صورت قانونی تثبیت شده است. گفته اند در شهرک غرب نباید تراکم بدهیم و نام آن را بافت ارزشمند معاصر گذاشته اند چون تقریبا اکثر مشاورانی که طرح جامع را تهیه کردند و کسانی که آن را تصویب کردند در شهرک غرب سکونت می کنند لذا محله را برای خودشان خلوت کردند و گفتند شلوغی ها بهتر است به جاهای دیگر برود. البته این عدم تعادل فضایی با هر انگیزه‌ای دیگری هم توجیهی ندارد. ما وقتی مصوبات طرح جامع را می بینیم، متوجه می شویم اینها اساسا به عدالت و تعادل فضایی به عنوان یک ارزش باور نداشتند. ما وقتی جمعیت تهران را در مساحت آن تقسیم می‌کنیم می فهمیم که خیلی تراکم بالایی ندارد و متوسط تراکم جمعیت در تهران 110 الی 120 نفر در هکتار است اما این مقدار جمعیت در منطقه‌ای نصف متوسط می‌شود و در منطقه‌ای 10 برابر متوسط می‌شود. این نکته بسیار معناداری است.
عضو هیات علمی دانشگاه تهران با انتقاد از تخیلی بودن طرح جامع تهران، گفت: تصور تهیه‌کنندگان طرح این بود که قادر به کنترل جمعیت خواهند بود درحالیکه یک خیال ناشدنی و باطل داشتند. وقتی شرایط اقتصاد ملی ما باعث می شود مردم به تهران هجوم بیاورند، شما نمی توانید چنین محدودیتی ایجاد کنید. شما در موضع برنامه ریز چرا متوجه این مساله نشدید؟ وقتی از آنها درباره این عددی که به عنوان سقف جمعیتی تهران تعیین شده می پرسیم دلیلی نمی آورند. امروز همان آدم ها که در طرح هیچ چیز در مورد مبانی این تصمیم شان نگفته بودند، می گویند ظرفیت زیست محیطی شهر پر شده است. این یک اصطلاح جدیدی است که اخیرا سر ملت ما گذاشته اند و قرار است تا سال ها به یک تابوی جدید تبدیل شود.
این عبارت به استناد یک گزارش مجهول مرکز پژوهش های مجلس به کار برده می شود که هیچ رفرنس علمی و معتبری ندارد. شما با این عبارات راجع به تهران تصمیم می گیرید و جمعیت را به سمت پرند هل می دهید. این طرف و آن طرف اتوبان آزادگان چه ظرفیت زیست محیطی متفاوتی دارد؟ این چه حرفی است که شما می زنید؟ آن زمان که این اصطلاح نبود، چرا این کار را کردید؟ همان کسانی که دوست نداشتند شهرک غرب که محل زندگی شان بود شلوغ شود، به طریق اولی دوست ندارند هر کسی وارد تهران شود. مگر آقای کرباسچی نگفت تهران را آنقدر گران می کنیم که هرکسی وارد آن شود؟ ما به جایی رسیده ایم که در اخبار درباره پشت‌بام خوابی و خانه‌های اشتراکی چند خانواده می خوانیم. یک زیرزمینی بدون نور در تهران نو به مساحت 9 متر مربع با دیوار نم کشیده با پول رهن 150 میلیون تومانی و اجاره ماهیانه 3 الی 4 میلیونی آگهی می شود. برخی کانتینر و کانکس روی پشت‌بام می‌گذارند و اجاره می‌دهند. یکی از کارهای شهرداری این شده که برخی نتوانند روی پشت بام خود چادر یا کانکس اجاره دهند. این واقعیات بر اساس تخیلات برخی آقایان طراح طرح جامع عقب نشینی نمی کند.
سیدامیر منصوری افزود: یکی از مسائلی که به صورت غیر مستقیم به طرح جامع بر می گردد این است که در فصل اقتصادی برنامه جامع دربرابر سودجویی از تولید مسکن مانند گران کردن پروانه، تمهیدی دیده نشده است. شما نباید درآمد شهرداری تا این اندازه به تولید مسکن وابسته می کردید که وقتی تعداد ساخت و ساز کم می شود، مبلغ عوارض ها را زیاد کند. مسئله الگوی مسکن را نیز داریم که طرح جامع اصلا به آن نپرداخته است و صلاحیت تصمیم گیری را به یک عده خاص از مدیران داده است.
اصلی ترین بحران امروز تهران، مسکن است
بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه تهران در این نشست با بیان اینکه حدود 25 الی 30 سال است که موضوع مسکن را مطرح می‌کنیم ولی گوش شنوایی نیافته ایم، گفت: در سال 1385 ما گزارشی تهیه کردیم که اوضاع مسکن در سال 1400 چگونه خواهد شد که در آن گزارش پیش‌بینی قیمت‌ها و وضعیت ها را نیز آورده شده بود. ما وقتی آن گزارش را به مسئولین مربوطه ارائه کردیم برای آنها مضحک به نظر می آمد و با تهدید می گفتند چنین اتفاقی رخ نخواهد داد درحالیکه گفته های قابل بررسی و احصا بود و جنبه پیشگویی نداشت.
وی افزود: اصلی ترین بحران امروز تهران، مسکن است که با تمام ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، بهداشتی و روان و … خود رخ داده است. تهران یک ساختار اقتصادی متمرکز و کاملا دولتی دارد. در نگاه کلان نیز می توان گفت اقتصاد خصوصی نیز در تهران متمرکز است. در مقوله جمعیت هم در شهر تهران علاوه بر رشد جمعیت فعال خود، مهاجرپذیری بسیار بالایی وجود دارد لذا ما در مورد جایی صحبت می کنیم که صنعت ساختمان آن بسیار سنتی و از رده خارج است.
از جایی صحبت می کنیم که شرایط خطرناکی درخصوص بافت فرسوده دارد و مرتب به آن اضافه می شود به طوریکه به اندازه فرسودگی سالانه آن نمی توانیم مسکن تولید کنیم. ویژگی خطرناک تهران حاشیه نشینی است. وقتی ما شاهد حاشیه نشینی سالیانه حدود 4.5 الی پنج درصدی هستیم یعنی در هر بیست سال یک شهر در حاشیه شهر اضافه می شود. در حاشیه نشینی بحث هایی مانند سازمان دادن و … گم است یعنی دیگر نمی دانیم چگونه با آن برخورد کنیم.
بخش وسیعی از این مشکل نتیجه طرح جامع غلط است اما بخش هایی از آن به کل ساختار اقتصاد و تصمیم گیری های اساسی بر می گردد. یک شهردار یا استاندار اصلا نمی داند تکلیف این شهر چیست! اخیرا صحبت هایی در مورد تقسیم تهران به گوش می رسد که بر ساختار مسکن و سکونت بسیار تاثیر می‌گذارد.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه ما اساسا نگاه توسعه ای نداریم، خاطرنشان کرد: ما در تهران بحث شهرهای اقماری را هم داریم. از سال 1895 که ساخت شهرهای اقماری در جهان مطرح شد، در هیچ‌کجا پاسخ درستی گرفته نشد و عوارض یکسانی نشان داد. در انگلیس قرار بود، شهرهای اقماری، سرریز جمعیت لندن را جذب کنند که تنها 4 درصد موفقیت کسب کرد به طوریکه از شهرهای کوچک و میانی به شهرهای اقماری لندن می امدند و سپس برای تمام خدمات آویزان لندن می شدند. این اتفاق در تمام نقاطی که شهر اقماری ساخته شد، رخ داد و عوارضی مانند حاشیه نشینی، شهر خوابگاهی شدن، ناهنجاری های اجتماعی و فرهنگی عینا در تمام کشورها رخ داد. ما در تهران که هم اکنون چهل شهر اقماری دارد، شاهد همه این عوارض ها هستیم لذا اگر طرح جامع به این مسائل توجه نکند قطعا با شکست روبرو خواهد شد.
وی همچنین با اشاره به درآمدهای مدیریت شهری در ایران گفت: ما از کشوری صحبت می‌کنیم که درآمد شهری آن عمدتا متکی به دولت باید باشد چون اقتصاد ما یک اقتصاد دولتی است اما دولت بخاطر اینکه قادر به پاسخگویی نیست از شهرداری می‌خواهد که خودش به صورت بی‌ضابطه، بی‌قانون، بدون برنامه و بدون آئین‌نامه به صورت توافقی درآمد کسب کند. مشکل عمده تهران الان همین ماجرا است که شما به راحتی می توانید با شهرداری هرگونه توافقی داشته باشید در نتیجه طرح جامع دیگر به چه دردی می خورد؟
اگر سانحه ای در رابطه با بافت های فرسوده تهران رخ دهد، جز فاجعه‌بارترین اتفاقات ما خواهد بود که آنقدر وحشتناک است حتی نمی توانیم آن را بیان کنیم لذا باید ببینیم بافت فرسوده ما چه مسائلی دارد؟ حاشیه نشینی در شهرهای ما به این بافت ها اضافه شه اند که وضع خطرناک تری دارد. علاوه بر آن مسائلی همچون مالکیت، ساخت وساز، طرح تفصیلی و … وجود دارد که در شهرداری مناطق نیز نتیجه مشخص و روشنی ندارد.
دکتر بیت‌الله ستاریان خاطرنشان کرد: مسکن در ایران چه در سطح دولت چه در سطح جامعه و چه در سطح دانشگاه مغفول واقع شده است و این در حالی است که مسکن تقریبا نیمی از اقتصاد ما را در دست دارد درحالیکه در سال 2023 ده درصد اقتصاد آمریکا در بخش مسکن است. مسکن در کشور ما آنقدر در بحث بهداشت روانی و امنیت اجتماع تاثیر دارد که وزارت بهداشت و نیروهای نظامی و قوه قضاییه ندارد.
اغلب ریشه های جرم خیزی در بی مسکنی و بدمسکنی است. تقریبا 20 درصد جمعیت و حدود 15 درصد مسکن کل کشور در تهران است سپس می بینیم طرح جامعی که تهیه شده بود، رشد جمعیت شهر را در نظر نگرفته بود. چرا یک نوع مهاجرتی رخ می دهد که طی آن فردی از شهرستان به تهران می اید و روی پشت بام می خوابد؟ وقتی ما از 40 شهر اقماری حرف میزنیم، یعنی شهر را نابود کرده اید.
40 حوزه مانند دمل های چرکینی ایجاد کرده اید که همه مسائل آن به شهر اصلی منتقل می شود. شهر پرند چقدر از سرریز جمعیت تهران را توانسته است جذب کند؟ در حالیکه این مهاجرت معکوس خیلی بد است. مثلا کسی اگر در سعادت آباد بزرگ شده است، مجبور است در خیابان جمهوری مسکن تامین کند و همینطور به سمت خارج شهر هدایت می شود. این نوع رفتار درخصوص مسکن اصلا درست نیست و ناشی از یک نوع سرخوردگی است. این نوع مهاجرت در حال بلعیدن تهران است.
وی افزود: وقتی از این صحبت می کنیم که طرح بالادستی برای طرح جامع موجود نبوده درست تقصیری برای آن نمی توانیم قائل شود اما نمی بایست اشاره می کرد که در مواردی بگوید من نمی توانم تصمیم بگیرم؟ برخی شهرهای تهران در حال چسبیدن به تهران است و حالا برخی می خواهند شهریار را مرکز یک استان کنند و آن هم هر دِه خود را تبدیل به یک شهر کند.
اصلا ما فرض کنیم این طرح جامع یک طرح بسیار درستی است و در همۀ موارد هم نگاه کارشناسانه داشته‌اند اما آیا مجریان و کارشناسان می‌توانند آن را به خوبی اجرا کنند؟ آیا قوانین و ضوابط ما آنقدر دست مجریان را باز می گذارد که آن را اجرا کنند؟شهری که روزانه چند ده هزار میلیارد تومان هزینه دارد، باید این درآمد را کسب کند، علاوه بر تراکم هر چیز دیگری را هم می فروشد.
ستاریان با اشاره به وضعیت بافت فرسوده گفت: در تهران حدود سه و نیم میلیون واحد مسکونی داریم که در طی 17 سال 10 درصد آن نوسازی شده است درحالیکه ما سالانه 2.5 درصد ضریب استهلاک داریم یعنی بیش از سی درصد به استهلاک شهر اضافه شده است که شما ده درصد آن را ساخته‌اید. ما اکنون به اندازه ضریب استهلاک شهر را نیز نمی‌توانیم بسازیم و مدام فرسودگی به آن اضافه می‌شود.
طرح جامع درباره این موضوع سکوت کرده است. برخی مناطق شهرداری خودشان هم خبر ندارند که در حوزه تحت مدیریت شان چقدر جمعیت و با چه کیفیتی زندگی می کنند! از بزرگترین سرمایه‌داران تا فقیرترین افراد خاورمیانه در تهران زندگی می‌کنند. ما باید بدانیم چگونه می‌توانیم این موضوع را ساماندهی کنیم؟
چرا این اتفاق افتاده است، این به سیاست اقتصادی کل کلان کشور برمی‌گردد که چرا دراین حد فقر و ثروت شکل گرفته است. در تهران هیچ طرحی برای حاشیه‌نشینی وجود ندارد. حالا باید دید تاثیر طرح ملی مسکن و این تفکیکی که میان استان‌ها می خواهند ایجاد کنند در طرح جامع جدید را دید.
جهت دسترسی به صفحه اینستاگرام نظرآنلاین اینجا کلیک کنید.
