اکثر راسته‌های شهر تهران در خیابان‌های اصلی به کاربری تجاری و مختلط اختصاص یافته و تعداد کمی از مناطق شهر تهران به طور ویژه از پهنۀ مسکونی تشکیل شده‌اند. در واقع مرز مشخص و تعریف‌شده‌ای بین واحدهای تجاری و مسکونی وجود ندارد. ریشۀ این تغییرات کاربری گستردۀ فضاهای مسکونی به فضاهای تجاری و اداری به ویژه در جدارۀ خیابان‌های اصلی و معابر فرعی محلات شهری، در وهلۀ اول به ساده‌انگاری و انفعال مدیریت شهری در دسته‌بندی فعالیت و مجوزهای کاربری فضاها و سپس به ضعف برخی مقررات مربوط به تسهیلات در استفاده از فضاها و توالی مخرب آن‌ها در افزایش مشکلات محلات و بافت‌های شهری مربوط است.
در جوامع بشری تغییر میزان جمعیت منجر به تغییر نیازها و به تبع آن تغییر و تحول فضاها برای جبران آن‌هاست که منجر به تولید فضاهای تجاری برای پاسخ به نیازها خواهد شد. با نگاه به این روند معقول و معمول تولید فضاهای شهری درمی‌یابیم اقتصاد شهری مبتنی بر تولید، فضای مورد نیاز خود را شکل می‌دهد. طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، شهرداری تهران در طی دو دهه از ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۲ به میزان بیش از ۲۵۰ میلیون مترمربع در تهران جوازهای ساختمانی صادر کرده است. با فرض مسکونی‌بودن حداقل ۸۰% مساحت مذکور (۲۰۰ میلیون مترمربع) و سرانۀ مسکونی ۴۰ مترمربع، لااقل بیش از ۵ میلیون نفر بارگذاری ساختمانی و جمعیتی به تهران تحمیل شده است. با چنین بارگذاری جمعیتی و ساختمانی این سؤال مطرح می‌شود که این حجم فضای تولید‌شده در شهر تهران و وسعت گسترش فضاهای تجاری با این سرعت و مقیاس در پاسخ به کدام تولید و صادرات تهران و برای پاسخ به کدام نیاز و تقاضای مؤثر است؟ این روند نشان می‌دهد تولید فضا در تهران مبتنی بر رویکردهای سوداگرانه است نه بر پایۀ اقتصاد شهری مبتنی بر تولید و فعالیت های واقعی و مولد. روند تولید سوداگرانۀ فضا، منظر شهر تهران را به شدت متأثر کرده و روز به روز مغشوش‌تر می‌کند، در حالی که جوامع پیشرفته تلاش میکنند که منظر شهر شکلی متناسب و باارزش از سازمان فضایی فعالیت‌های اقتصادی مولد باشد. دلایل این روند معکوس که ناشی از ضعف مدیریت شهری است و باعث شده منظر اصلی شهر را مغازه‌ها و واحدهای تجاری تشکیل دهند، به صورت زیر قابل دسته‌بندی است:
تصویر : تبدیل واحدهای مسکونی به فعالیت‌های فرامحلی در جدارۀ خیابان نصر، عکس : امیر فروهر، ۱۳۹۳
- رشد سرطانی بانک‌ها و بنگاه‌ها
محورهایی چون خیابان اصلی کوی نصر و کوچه‌های فرعی آن تا چهارراه اول، خیابان‌های اصلی آفریقا و خیابان‌های فرعی آن در محور اصلی شمالی_جنوبی آفریقا در تهران، مثال‌های بسیار گویایی از تحولات تجاری‌شدن کاربری‌های جدارۀ خیابان‌ها و کوچه‌های فرعی در محلات مختلف است. در محلۀ گیشا تنها در ۷ سال گذشته، بیش از ۱۲ شعبه از بانک‌ها و مؤسسات مالی (سینا، سرمایه، فرشتگان، دی، تات، پاسارگاد، اقتصاد نوین، ثامن‌الحجج، ریحانه‌النبی، پارسیان، ثامن‌الائمه، آینده) در محدودۀ کمتر از ۱۵ کوچه افزوده شده، در حالی که قبلاً در این محدوده با کمتر از ۲۰ کوچه ۸ بانک (ملی ۲، صادرات ۲، تجارت ۱، سپه ۱، ملت۱، مسکن ۱) وجود داشته است. وجود بیش از ۶۵ بنگاه معاملات مسکن در این محور که قبلاً بقالی، پارکینگ مسکونی، طبقۀ زیرزمین یا دوم مسکونی بوده‌اند، بسیار قابل‌تأمل است. در حالی‌که پنج سال پیش بنگاه‌های معاملاتی در محور کوی نصر کمتر از ۱۵ باب بوده است. روشن است تغییر کاربری این فضاها، بدون مجوز بهره‌برداری توسط شهرداری و نهادهای مسئول مدیریت شهری ممکن نیست. این بنگاه‌ها علاوه بر زشت‌کردن جدارۀ خیابان، روند فعالیت‌های سوداگرانۀ ساختمان که با اعطای جوازهای ساختمانی توسط مدیریت شهری همراه است و دلالی در بخش ساختمان و مسکن را افزایش می‌دهد.
- بقالی و بانک یکی نیستند
مغازه‌ای را تصور کنید که قبلاً بقالی بوده ولی حالا تبدیل به بانک می‌شود و در ظاهر هر دو در طبقه‌بندی فضاهای تجاری به شمار می‌روند. اما یک مغازۀ بقالی محله‌ای باعث هویت‌بخشی و تقویت روابط همسایگی و اجتماعی در محلات می‌شود، درحالی که حوزۀ تأثیر و جذب مشتری و حوزۀ کارکرد بانک تنها محله نیست و مراجعین متنوع و فرامحله‌ای دارد که اغلب با وسائط نقلیۀ سواری مراجعه میکنند و از آنجا که بر حسب شرایط خود فاقد فضاهای باز اختصاصی برای پارکینگ و مکث مراجعین هستند، عملاً شلوغی و ازدحام محله را به دنبال دارند. علاوه بر این شاغلین بانک‌ها همیشه در حال تغییر و جابه‌جایی هستند و مراجعین و ساکنین معمولاً حس تعلق محله‌ای با آن‌ها برقرار نمی‌کنند. بنابراین ساده‌انگاری در اقدام به تجاری‌شدن فضاها، علاوه بر هویت‌زدایی از محلات، باعث ازدحام، راه‌بندان و پیدایش فعالیت‌های با مقیاس فرامحله‌ای و منطقه‌ای می‌شود.
- واحدهای مسکونی در اختیار پزشکان، وکلا و مهندسان
برخی از مقررات که ظاهراً در جهت تأمین منافع برخی اقشار خاص و ایجاد تسهیلات برای آنان است مشکلاتی دامن می‌زند و آن خرید فضاهای مسکونی توسط پزشکان، وکلا و مهندسان به عنوان محل کار است که به اعتبار پروانۀ اشتغال خود می‌توانند فضای مسکونی مذکور را به محل کار حرفه‌ای تبدیل کنند. هر چند این قانون جهت مساعدت به این قشر متخصص وضع شده است اما عملاً هزینه‌ها و بار آن به خود محله و سایر ساکنین واحدهای مسکونی وارد می‌شود. چرا که طبق استانداردها هر مطب پزشکی علاوه بر یک پارکینگ برای خود پزشک باید تعدادی محل پارک برای مراجعین (پارک اتومبیل یا آمبولانس) داشته باشد که در واحدهایِ مسکونی تبدیل شده به مطب، این امکان وجود ندارد. بی‌دلیل نیست که در هیچ کدام از کوچه‌های فرعی خیابان جردن (آفریقا) حتی یک فضای پارکینگ برای ۱۰ دقیقه و توقف کوتاه پیدا نمی‌شود، چون ساختمان‌های مسکونی در آن‌ها عمدتاً به فضاهای اداری، تجاری و محل کار تبدیل شده‌اند و مراجعین و شاغلان آن‌ها محلی برای پارک وسیلۀ خود ندارند و از فضاهای حداقل کوچه‌های فرعی استفاده میکنند. حال بازنگری ضوابط مذکور نیز خود چالشی دیگر است که پیامدها و بحث‌های خاص خود را طلب خواهد کرد. بنابراین چنین مقرراتی یکی از عوامل اصلی در تشدید مشکلات تجاری و اداری‌شدن فضاهای مسکونی شهر در جداره‌های اصلی خیابان‌ها و کوچه‌های فرعی محلات مختلف شهر است.
در این مجال تشدید تجاری‌شدن فضاهای خیابان‌های اصلی محلات از سه محور چرایی این تغییر کاربری‌ها آن هم با این وسعت، نحوۀ عملکرد مدیریت شهری در کنترل و مدیریت تغییر کاربری این فضاها و ضعف مقررات استفاده از فضاهای مسکونی به عنوان محل اشتغال حرفه‌ای برخی ساکنین، موضوعاتی بودند که اجمالاً مطرح شدند. ورود مفصل به ابعاد تحولات کاربری جداره‌های اصلی محلات شهر در هر یک از محورهای مذکور می‌تواند به طور مستقل و مفصل بررسی و تحلیل شود که نیازمند فرصتی بیشتر و مسیری روش‌مندتر است.
