مسأله: در سال ۸۵ و بعد از زلزله بم، سه معیار ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری برای شناسایی محلات فرسوده و تعیین اولویت اقدام در آنها از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری برای کل کشور تعیین شد. به تدریج این معیارها صرفاً مبنای تشخیص بافت فرسوده شدند. در حالی که در ابتدا برای تعیین اولویت در ارائه تسهیلات و با هدف نجات بخشی معرفی شده بودند.
حاصل اشتراک این سه معیار تقلیل ۱۴۰۰۰ هکتار بافت ناپایدار و نا ایمن تهران به ۳۲۶۸ هکتار بود. در عمل ۳۰درصد از مساله به رسمیت شناخته شد و ۱۰ هزار هکتار بافت ناامن از ضرورت ایمن‌سازی مستثنی شدند. در نتیجه نه تنها امکاناتی به آنها تعلق نگرفت بلکه با تعمیم شرایط عادی شهر دست آنها برای نوسازی هم بسته شد. این امر منجر به بروز اتفاق زیرپوستی ناشی از یک اشتباه در تعریف معیار گردید: بی تفاوتی نسبت به ۷۵ درصد بافتهای نا ایمن شهر در طرح‌های جامع و تفصیلی که راهکاری خاص برای آنها تدبیر نشد.
در سال ۹۶، شرکت بازآفرینی شهری به استناد ابلاغ شورایعالی شهرسازی و معماری، معیارهای جدید تشخیص بافتهای فرسوده را تهیه کرد. در دستورالعمل جدید دامنه و تنوع معیارها توسعه یافته و اقسام محرومیت‌ها در بخش‌های مختلف بعنوان شاخص فرسودگی معرفی شدند. شاخص‌های معرفی شده، انواع ناکارآمدی‌های موجود در بافتهای شهری در زمینه‌های مختلف را نشانه می‌گیرد. به رویکرد جدید دو نقد وارد است: اول آن که انواع فاکتورها و معیارهای ناکارآمدی شهر فراتر از آنهایی است که در سه سطح حیاتی، هویتی و ادواری سند آمده، دیگر آن که شناسایی معیارها وابسته به اطلاعات دستگاه‌های خارج از شهرداری شده که انجام کار را بسیار دشوار میکند. با توجه به اینکه نظام اطلاعاتی کاملی در سطوح یاد شده در کشور نداریم، وابسته کردن اقدامات به آن سرعت نوسازی را از شرایط فعلی کمتر میکند.
علاوه بر این با فرض تولید نقشه‌ای جامع و کامل از انواع ناکارآمدی‌های شهر تهران، مجموع یا اشتراک کدام ناکارآمدی تولید بافت فرسوده میکند؟ معیارهای ارائه شده نقشه فرسودگی را ارائه نمی‌دهد و مسئله نوسازی با هدف نجات بخشی را با پیچیدگی و تعدد معیار روبرو میکند.
نتیجۀ راهبردی: معیارهای جدید شورایعالی به دلیل پیچیدگی زیاد، سرعت نوسازی در بافت فرسوده را کند می‌کنند. اولویت‌دهی به محدوده‌های مورد مداخله نیز با توجه به بستر انجام می‌شود که تهیه مقدمات آن نیز مشمول زمان است و تعیین اولویت، نیازمند سازوکار و الگوریتمی در وزن‌دهی به معیارها خواهد بود. بعنوان مثال در تهران اولویت مداخله معطوف به زلزله است. از اینرو نوسازی بافت فرسوده می‌تواند در ۲ سطح اقدام، عملیاتی شود. سطح اول به اولویت نجات‌بخشی و ایمنی در برابر حوادث طبیعی می‌پردازد و سطح دوم در مقام پاسخ به معیارهای ناکارآمدی ظاهر می‌شود.
وابستگی تعیین معیارها به «مرکز جامع اطلاعات» با هدف رصد وضعیت ناکارآمدی شهر اقدام درخور توجه است ولی نوسازی را از هدف اصلی خود که تأمین ایمنی شهروندان است دور میکند. نوسازی در شهر تهران اقدامی با فوریت بالاست و توجه به تمام ابعاد اقتصادی، اجتماعی و … با هم یک اقدام زمانبر خواهد بود. هدف از تعیین معیارهای سال ۸۵، ارائه تشویقات و تسهیلات بوده است، نه شناسایی و تشخیص بافت فرسوده! معیارهای جدید نه تنها این اشکال راهبردی را برطرف نمی‌کند، بلکه با ایجاد تنوع در معیارها و مشروط کردن آنها به اطلاعات تحقق‌ناپذیر، جریان نوسازی را مختل میکند. در تهران با توجه به اولویت مقاومت در برابر زلزله، معیار ناپایداری ملاک اصلی برای تشخیص بافت فرسوده در مقیاس پلاک است.
