طرح جامع ترجمۀ مستقیم «Comprehensive Plan» است که در آن، «Plan» به «طرح» ترجمه شده که البته درست نیست و واژۀ «برنامه» باید به کار گرفته شود. این اشتباه در ترجمه که شاید نه از سر سهو بلکه به سبب درک اشتباه مفهوم این طرح‌ها صورت گرفته باشد، پرداختن به چنین طرح‌هایی را از آغاز به بیراهه برده است. زیرا تصور شده که فقط جنبۀ کالبدی شهرها در این طرح‌ها منظور است. با وجود این اشکالات و اشتباهات، طرح‌های جامع برای شهرهای ما فوایدی نیز داشته و دارند. برای نمونه می‌توان به سنت دیرینۀ مالکان شهری در ایران اشاره کرد؛ چنین بوده که مالک زمین شهری اختیار داشته که زمین خود را به هر کیفیتی تفکیک، طبقه‌بندی و ساختمان نماید و کاربری دلخواه خود را به آن اختصاص دهد. یکی از فواید طرح جامع این است که می‌تواند جلوی این سنت دیرینه را بگیرد و مانع انجام آن شود. این طرح‌ها همچنین می‌توانند از هرج‌ومرج در رشد و توسعۀ شهرها جلوگیری کنند و ضوابط قابل توجهی برای کنترل فعالیت‌ها و عملیات شهرسازی ایجاد کرده و زمین‌خواری را کنترل کنند.
اما عوامل و عناصری وجود دارند که سد راه تحقق طرح‌های جامع هستند و از آنجا كه این طرح‌ها با افق نگاه بلندمدت تعريف مي‌شوند، با تنگناهايي مواجه می‌شوند. تغيير در هنجارها و ارزش‌هاي اجتماعي ناشي از تغيير انسان و جامعه در گذر زمان، از اعتبار و اهميت طرح‌هاي جامع و اصولاً برنامه‌ريزي بلندمدت شهري مي‌كاهد. بنابراین و از آنجا که این طرح‌ها به صورت بلندمدت برنامه‌ریزی می‌شوند، تنها در صورتی که شهر به صورت آهسته رشد کند، قابل انجام هستند و در شهرهایی مانند تهران که سرعت تغییرات از حیث جمعیت و تحولات اقتصادی بالا است، چنین برنامه‌ای جوابگو نخواهد بود. از سوی دیگر، در طرح‌های جامع سیستم برنامه‌ریزی به صورت تفکیک مناطق بر حسب کاربری زمین، مقررات تراکم و استانداردهای شهرسازی و ساختمان استوار است و تجربه نشان داده که این نوع از تفکیک نه در غرب و نه در ایران پاسخ مناسبی نبوده است؛ به ویژه آنکه در ایران در استفاده از این روش‌ها و ابزارها علاوه بر برخی محدودیت‌ها و ناکارآمدی، عدم انطباق آنها با شرایط ایران و فقدان عزمی لازم برای بومی‌نمودن هم مزید بر علت است. عامل دیگری که مانع تحقق این طرح‌ها می‌شود، تأکید بیش‌ازحد بر تهیۀ طرح است و در قسمت اجرایی به آن چندان توجهی نمی‌شود. این مشکل البته منوط به طرح جامع نیست، بلکه چند عامل در زمینۀ اجرایی باعث مواجه‌شدن این برنامه‌ها با مشکل می‌شود از جمله آنکه به ضوابط و قوانین و مقررات مورد نیاز برای اجرایی‌شدن برنامه‌ها توجهی نمی‌شود و محدودیت‌های موجود در زمینۀ تشکیلات، سازمان و نهادهای لازم در نظر گرفته نمی‌شود و از سوی دیگر ضعف سیستم مدیریتی موجود نیز مزید بر علت می‌شود. علاوه بر این، نوع نگاه به این عرصه به صورت محصولی است و نه فرایندی. بدین معنا که برنامه‌ریزان شهری به برنامه نه به عنوان یک فرایند، که به نتیجۀ آن به عنوان محصولی آماده برای مصرف نگاه می‌کنند.
طرح‌های جامع شهری در حال حاضر یا در قفسه‌های دفاتر شهرسازی و یا تنها برای تزئین به دیوار این دفاتر نصب شده‌اند. شواری عالی معماری و شهرسازی در پژوهشی اقدام به دسته‌بندی مشکلات موجود در طرح‌های جامع و علل ناکارآمدی آنها در دو مرحلۀ «در زمان تهیه» و «در زمان اجرا» کرده است. سياست‌هاي كشوري و نفع اقتصادي و سياسي كشور یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین عوامل در عدم تحقق طرح‌های جامع است. همچنین، فقدان کارشناسان شهرساز و یا کمبود آنها از جمله ضعف‌هاییست که در زمان تهیۀ یک طرح دیده می‌شود. از طرف دیگر برنامه‌ریزان تنها به جنبه‌های کالبدی شهر دقت کرده و در حوزه‌های اقتصاد، جامعه‌شناسی و یا حتی رفتارشناسی ورود نمی‌کنند و حتی همان جنبه‌های کالبدی نیز تنها براساس نقشه‌ها و نمودارهای دو بعدی است و نه «فرا دوبعدی». علاوه بر این فقدان ارقام و اطلاعات لازم که طرح بر روی آنها استوار شود، از دیگر کمبودها در این زمینه است.
اما در زمان اجرا، مشکلاتْ خود، به چند دسته تقسیم می‌شوند، یکی در زمینۀ نارسایی‌های اهداف و خواست‌های طرح است، از جمله آنکه طرح‌ها در برآورد جمعیت و نیازهای واقعی جمعیت ناتوان هستند یا اینکه در تدوین ضوابط و مقررات ضعف و نقص دارند. همچنین مردم به عنوان اصلی‌ترین ذی‌نفعان در طرح‌های جامع دیده نمی‌شوند و عدم مشارکت آنها و بی‌توجهی به نقششان در اجرای طرح‌ها یکی دیگر از نواقص این طرح‌ها است که به طور کل فراموش شده است. اما علاوه بر خود طرح و اهداف آن، محیط پیرامون و نارسایی‌های محیط نیز بر طرح اثرگذار است؛ سیاست‌های شهرنشینی و توزیع جمعیت مشخص نیست و طرح‌های ملی و منطقه‌ای فرادست برای طرح‌های جامع وجود ندارد، شهرها به صورت نامتوازن و ناهماهنگ توسعه پیدا می‌کنند، سازمان‌های مشخص و مسئول برای ادارۀ امور عمومی روستاها و مهاجرت شدید آنها به شهرها وجود ندارد و عواملی از این دست، از جمله مشکلات محیط پیرامون است که مانع تحقق طرح جامع می‌شود.
وجود ناهماهنگی و عدم ارتباط کافی بین ارگان‌ها که به صورت گسترده و در حوزه‌های متفاوتی در ایران دیده می‌شود، در حوزۀ موردنظر نیز وجود دارد؛ شهرداری در زمینۀ ایجاد هماهنگی بین سازمان‌های عهده‌دار ضعیف عمل می‌کند، دستگاه‌های دولتی نیز به طرح جامع اهمیتی نمی‌دهند و از ضوابط آن پیروی نمی‌کنند. مسائل مالی نیز همواره یکی از دلایل سازمان‌ها برای توجیه عمل‌نکردن به برنامه‌ها است. در این زمینه نیز شهرداری به دلیل نداشتن منابع درآمد مستمر و عدم تدوین تراز مالی برای طرح‌ها و همچنین تأکید دولت به شهرداری برای خودکفایی و نبود مکانیسم‌های لازم جهت برگشت منافع ناشی از اجرای طرح‌های جامع به شهرداری از جمله مشکالت مالی در این زمینه است.
همچنین شهرداری‌ها در جنبه‌های مختلف استخدامی، سازمانی و مدیریت نیز ضعیف عمل می‌کنند. کادر متخصص شهرسازی در کشور هم کم است و هم کم‌تجربه. از لحاظ حقوقی نیز مقررات مال‌الاجاره و و جود حق سرقفلی و نامشخص‌بودن میزان آنها، باعث می‌شود که شهرداری مجبور به پرداخت غرامت زیاد برای گرفتن رضایت از مالک و مستأجر باشد. قانون مشخصی هم در خصوص کیفیت و طرز اجرای طرح‌ها وجود ندارد. از طرف دیگر مالکیت خصوصی گسترده در اراضی شهری و تفکیک ثبتی اراضی شهرها در گذشته، باعث می‌شود که شهرداری با خرده مالکین روبرو شده و بنابراین طرح‌های شهری با تأخیر مواجه شود. فقدان سیستم مناسب جهت توزیع عادلانۀ منافع و هزینه‌های طرح‌های جامع و وجود ضوابط و مقررات متفاوت و متناقض در خصوص باغات و اراضی کشاورزی شهرها نیز از جمله دیگر موانع قانونی و حقوقی برای تحقق‌پذیری طرح‌های جامع هستند.
بنابراین مجموعه‌ای از عوامل درونی و بیرونی، در هنگام تهیه و اجرا وجود دارند که مانع تحقق طرح‌های توسعه در شهرهای ما می‌شوند. این موانع در دسته‌های متفاوتی از جمله تنگناهای محیط پیرامونی، نارسایی‌های مدیریتی و منابع انسانی، عدم هماهنگی ارگان‌ها با یکدیگر و تنگناها و نارسایی‌های حقوقی و قانونی دسته‌بندی می‌شوند. طبعاً از میان برداشتن این موانع به یک باره امکان‌پذیر نخواهد بود. اما موارد بسیاری را می‌توان با استفاده از مشارکت‌های گروه‌های ذی‌نفع و ذی‌نفوذ برطرف کرد تا طرح‌های شهری به تحقق بیشتری دست یابند.
