در مادۀ ۳۹ قانون مدنی چنین آمده است: «هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر اینکه‌ خلاف آن ثابت شود». این ماده، مالک را دارای حق همه‌گونه تصرف و انتفاع می‌داند، به جز در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. همچنین در مادۀ ۱۳۲ قانون مدنی گفته شده: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر ‌از خود باشد». در این ماده، محدودیت‌های قابل توجهی را به سود منافع اجتماعی و اجرای عدالت اعمال کرده است، به ‌طوری که دیگر نمی‌توان از مالکیت مطلق، انحصاری و دائمی سخن گفت.

مالکیت در جامعۀ ماقبل قانون، بدین معنی بوده که شیوه و نحوۀ استفاده از ملک توسط تصرف‌کنندۀ آن تعیین می‌شده و مالک می‌توانسته نقشۀ ملک خود را انتخاب کند و ادارۀ ثبت هم مکلف به ثبت آن بوده و هیچ محدودیتی جز عدم تعرض با املاک مجاور، نداشته است. اما پس از این دوران، هرگونه مالکیت شهری دو نوع مفهوم قانونی را به همراه دارد: حقوق و وظایف. «حقوق» شامل حقوق مالک برای استفاده، بهره‌گیری و کسب منفعت از ملک، از قبیل احداث بنا، کاشت محصولات کشاورزی، تغییرات در وضعیت طبیعی آن و بهره‌برداری از منابع زیرزمینی آن است. «وظایف» مالک در قبال بهره‌گیری از منافع و امتیازات ناشی از مالکیت ملک است که شامل پرداخت مالیات، عدم ایجاد مزاحمت و مداخله در بهره‌گیری از حقوق مالکیت به وسیلۀ صاحبان اراضی دیگر و مطابقت با قوانین نظارتی دولتی و عمومی مانند ضوابط شهرسازی، منطقه‌بندی، ساختمانی، تفکیک اراضی و مقررات بهداشتی است.

یکی از شاخص‌ترین وظایف قانونی مالک شهری، عدم ایجاد مزاحمت برای مالکان دیگر یا وارد آوردن خسارت به املاک آنها و به‌ طور کلی عدم تعرض به حقوق شهری مالکین و شهروندان است. این تعرض‌ها به دو دستۀ خصوصی و عمومی تقسیم می‌شوند که خصوصی آنهایی هستند که به طور مستقیم و در نتیجۀ نحوۀ بهره‌گیری یا ساخت اراضی شهری برای مالکان یا ساکنین اراضی مجاور به منظور ممانعت از بهره‌مندی آنها از حقوق شهریشان صورت می‌پذیرد، از قبیل ممانعت از دسترسی مستقیم به نور خورشید و جریان طبیعی و سالم هوا، ایجاد آلودگی‌های تنفسی، رانش بیش از حد آب‌های سطحی، انباشتگی زباله و مواد زائد. تعرض‌های عمومی اقداماتی هستند که دایرۀ تأثیر وسیع‌تری داشته و معمولاً منطقه‌ای وسیع را می‌پوشانند، مانند ایجاد آلودگی در آب و هوا، احداث کاربری‌های نامتناسب یا بهره‌برداری از آنها به نحوی که تأثیرات منفی محیطی در منطقه‌ای از شهر ایجاد نماید.

بنابراین طرح‌های توسعۀ شهری حدودی از قانون را شامل می‌شوند که می‌توانند با درنظرگرفتن منافع اجتماعی، محدودیت‌هایی را برای حقوق مالکیت به وجود آورند. در نتیجه در صورتیکه از ظرفیت‌های قانونی و حقوقی مالکیت در ایران به منظور تأمین منافع اجتماعی استفاده شود و به جای مقابله با حقوق مالکیت، با آن تعامل برقرار شود، شاید بتوان گام بلندی در جهت افزایش تحقق‌پذیری طرح‌های توسعۀ شهری برداشت.

پی‌نوشت

۱. اصل ۴۷ قانون اساسی: «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند». اصل ۴۶ قانون اساسی: «هر کس مالک حاصل کسب و کار مشروع خویش است و هیچ‌کس نمی‌تواند به عنوان مالکیت نسبت به کسب و کار خود امکان کسب و کار را از دیگری سلب کند». اصل ۴۵ قانون اساسی: «انفال و ثروت‌های عمومی از قبیل زمین‌های موات یا رها‌شده، معادن، دریاها، دریاچه‌ها، رودخانه‌ها و سایر آب‌های عمومی، کوه‌ها، دره‌ها‏، جنگل‌ها، نیزارها، بیشه‌های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث، و اموال مجهول‌المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می‌شود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می‌کند».

مقالۀ مرجع: مجلۀ مطالعات شهری