برنامه آتی نظرگاه
نشست "گردشگری مذهبی در ایران؛ ظرفیت ناشناخته | چهارشنبه ۱۶ بهمن ماه ۱۳۹۸ | از ساعت ۱۶
Sunday, 20 September , 2020
امروز : یکشنبه, ۳۰ شهریور , ۱۳۹۹ - 3 صفر 1442
شناسه خبر : 3807
  پرینتخانه » شهر, نوسازی شهری تاریخ انتشار : ۰۹ اردیبهشت ۱۳۹۸ - ۱۲:۰۰ | 413 بازدید | ارسال توسط :
ارتباط انتقال حق توسعه با چهار مفهوم

انتقال حق توسعه (TDR)؛ راهی برای نجات اراضی و بناهای ارزشمند

در انتقال حق توسعه صاحب ملکی باارزش که بر اساس قانون اجازه بهره‌برداری از زمین خود را ندارد، می‌تواند معادل آنرا در جای دیگر به صورت افزایش تراکم جبران کند.

«انتقال حق توسعه» یا «TDR» برای اولین‌بار در سال ۱۹۶۸ در شهر نیویورک و به عنوان بخشی از قانون حفاظت نشانه‌های تاریخی به اجرا درآمد. هر گونه مقررات جدید در حوزۀ شهرسازی یا احداث تسهیلات و خدمات عمومی شهری طبعاً ارزش برخی املاک را افزایش می‌دهد و از ارزش برخی دیگر می‌کاهد. کاری که TDR می‌کند این است که سهمی از ارزش اضافی که در اثر این اقدامات به طور مجانی نصیب عده‌ای از مالکان می‌شود را در اختیار شهر قرار می‌دهد. در نتیجه با این روش امکان دادوستد حق توسعۀ اراضی به وسیلۀ مالکان فراهم می‌آید و از خسارات یا منافع بادآوردۀ فردی مالکان اراضی جلوگیری می‌کند.

TDR با چهار مفهوم در ارتباط است و با این مفاهیم خود را معنی می‌کند. ۱. «حق توسعه» که بر اساس آن مالک هر زمین مجموعه‌ای از حقوق مانند حق اجاره‌دادن، رهن، واگذاری و توسعۀ زمین خود را دارد. ۲. «منطقۀ ارسال» به معنای اراضی و زمین‌هایی است که دارای اهمیت و ارزش‌های ویژه هستند مانند املاک باارزش تاریخی. «منطقۀ دریافت» به اراضی گفته می‌شود که برای توسعه مناسب تشخیص داده می‌شوند. و آخرین مفهوم «ارزش توسعه» است؛ در مناطقی که باارزش تلقی می‌شوند، زمانی که برنامه‌های TDR ارائه شود، مالکان مختارند که در آن مشارکت داشته باشند یا نداشته باشند. عدم مشارکت بدین معنی است که می‌توانند از زمین خود برای مصارف کشاورزی یا توسعۀ مجاز استفاده کنند. اما مشارکت بدین معنی است که حقوق ارتفاقی۱ را قبول دارند، متعهد می‌شوند که از زمین محافظت کنند و می‌توانند بر اساس مساحت زمین حق توسعۀ قابل فروش زمین را دریافت کنند. اما این دو گزینه در برابر تمامی مالکان قرار ندارد و در برخی برنامه‌های TDR، مالکان نمی‌توانند از حق ساخت مطابق مقررات منطقه‌بندی برای ملک خود استفاده کنند و تنها مجاز به انتقال حق توسعۀ خود به نقاط دیگر هستند.

از طرف دیگر در یک منطقه‌ که برای توسعه مناسب قلمداد شده باشد، سرمایه‌گذاران و سازندگان اگر تمایل به احداث، بیش از حق معمول را داشته باشند، می‌توانند حق توسعۀ مناطق ارسال (واجد ارزش) را خریداری کنند و بنابراین بیش از حد پایۀ کلیۀ املاک احداث انجام دهند. سقف این حد، همان حد مجاز طرح توسعه است. قیمت حق توسعۀ قابل مبادله از دو راه می‌تواند تعیین شود: یکی از طریق عرضه و تقاضا و عرضه و با توافق دو طرف تعیین می‌شود، از طرفی مقررات  TDR هم این اجازه را می‌دهد که از طریق کنترل عرضه تعداد حقوق توسعۀ قابل فروش مالکان واقع در مناطق باارزش بر قیمت‌ها اثر بگذارد. در این میان مسئله‌ای که می‌تواند توسعه را در مناطق مناسب برای توسعه تشویق کند، قیمت حق توسعۀ قابل مبادله است. یعنی اگر  حق پایه برابر با ارزش بازاری تراکم باشد، انتقال حق توسعه قادر به ترویج ساخت‌وساز اضافی در مناطق مناسب برای توسعه نخواهد بود، اما اگر حق پایه کمتر از حد مجاز منطقه‌بندی باشد، برنامۀ TDR می‌تواند با فراهم‌آوردن پایۀ منطقی برای مجاز‌شمردن توسعه به ‌وسیلۀ شهرداری‌ها، ساخت‌وساز را تشویق کند.

در نهایت، صاحب زمین یا ساختمانی باارزش که بر اساس قوانین اجازۀ بهره‌برداری از زمین خود را ندارد، می‌تواند معادل آن را یا در دیگر املاک خود در مناطق دیگر به صورت افزایش تراکم جبران کند و یا اینکه از طریق سازوکار بازار آزاد به مالک دیگری که در منطقۀ مجاز زمین دارد، بفروشد.

۰/۵ ( ۰ نظر )
| منبع خبر : مجله مطالعات شهر
به اشتراک بگذارید
تعداد دیدگاه : ۰
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.