برنامه آتی نظرگاه
نشست "گردشگری مذهبی در ایران؛ ظرفیت ناشناخته | چهارشنبه ۱۶ بهمن ماه ۱۳۹۸ | از ساعت ۱۶
شناسه خبر : 3842
  پرینتخانه » مسکن تاریخ انتشار : ۲۶ مهر ۱۳۸۹ - ۱۱:۲۹ | 376 بازدید | ارسال توسط :

اقتصاد، شهر و مسکن مهر

جدایی محل سکونت و فعالیت موجب تحمیل هزینه های زیرساختی اصلاح و خدماتی به شهر و تضعیف اقتصاد شهری و بازار مسکن می گردد . اقتصاد مسکن بخش مهمی از اقتصاد ملی است. رونق آن مشروط به اصلاح سیاست های اقتصادی و بسترسازی برای سرمایه گذاری بخش خصوصی (داخلی و خارجی) می باشد.

رابطه بین مسکن و شهر از حیث اقتصادی چیست و برنامه مسکن مهر از این موضع چه جایگاهی دارد؟
اهمیت مسکن در اقتصاد ملی به عنوان یکی از زیربخش‌های عمده اقتصاد، حجم قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها را به خود جذب می‌کند. بر این اساس، رابطه مستقیمی میان شاخص‌های اقتصاد کلان با دیدگاه مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری اجتماعی-‌اقتصادی- اجتماعی، تولیدی و نه مصرفی وجود دارد. افزایش سرمایه‌گذاری دربخش مسکن باعث افزایش سرمایه‌گذاری در دیگر حوزه‌های اقتصادی و در نتیجه افزایش تولید و اشتغال می‌شود. موفقیت برنامه‌های مسکن تا حدود زیادی بستگی به کارامدی سیاست‌گذاری‌های اقتصادی در بخش کلان اعم از نظام وام‌دهی، اعتبارات، مالیات، تعرفه‌ها، سرمایه‌گذاری دولتی، خصوصی و مالکیت دارد که به تبع بر تولید و تقاضا در بخش مسکن اثر می‌گذارد.
خطای این برنامه در این نکته بود که به جای عرضه زمین در قالب مطالعات جامع مسکن کشوری و تقسیم آن در شهرهای کوچک و میانی، با یک مکان‌یابی سریع پیرامون کلان‌شهرها و در قالب مسکن مهر شروع به انجام آن کردند و حمایت‌هایی که از جانب دولت در بخش کلان مسکن می‌شد اکنون در طرح مسکن مهر متمرکز شده است. طبق برنامه‌ریزی که در بخش مسکن انجام گرفت نیاز سالانه کشور در حدود ۴/۱ میلیون واحد مسکونی رقم خورد ولی چون سرعت عرضه و ساخت از سطح تقاضا عقب افتاد مقرر شد که مسکن مهر سالانه ۳۰۰ هزار واحد از این میزان را به دوش بکشد و باقی آن مکانیزم‌های خودش را طی کند ولی در عمل تمام سازوکارهای حمایتی تنها متوجه مسکن مهر شد. ایده زمین‌های ۹۹ ساله در تسریع عرضه زمین ایده پیشرفته‌ای بود ولی این امر ایجاب می‌کرد که خدمات ویژه‌ای از جانب دولت به این حوزه اختصاص داده شود نه این که خدمات سایر بخش‌ها را هم در خدمت بگیرد. گرچه مقایسه آمارهای سال‌های اخیر با سال‌های قبل ازآن، حاکی از بهبود کمی و کیفی بخش مسکن می‌باشد کما این‌که این امر در شاخص‌های تراکم خانوار، تعداد واحدهای مسکونی و یا افزایش نسبت ساختمان‌های بادوام به ساختمان‌های بی‌دوام و استفاده بیشتر از ارتفاع منعکس است؛ لیکن درحال حاضر تأمین هدف مطلوب «یک واحد مسکونی برای هرخانوار» مستلزم احداث بیش‌ از دومیلیون واحد مسکونی است که این نیاز با توجه به روند افزایش جمعیت شهری روند رو به رشد دارد.

اقتصاد، شهر و مسکن مهر
سیاست‌های طرح مسکن مهر را از موضع برنامه‌ریزی فیزیکی و اقتصادی چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اگر از یک‌سو هزینه‌های تولید مفید مسکن را در نظر بگیریم که با صرفه‌جویی در تراکم، مشاعات، سازه و مصالح و تأسیسات گرمایشی و سرمایشی سعی دارد قیمت آن را پایین آورد – جدا از این که این سیاست مفهوم خانه را فقط در حد سرپناه نگه می‌دارد- و بدون احتساب قیمت زمین آن را محاسبه کنیم و اضافه بر آن هزینه‌های زیرساختی را از جمله جاده، آب، برق و گاز و … را لحاظ کنیم و از سوی دیگر این موارد را برای تولید حدود ۲۰۰۰۰۰۰ واحد مسکونی تا سال ۱۳۹۲ محاسبه کنید نزدیک به ۲۰۰ هزار میلیارد تومان منابع نیاز دارد که چگونگی تأمین این میزان هزینه قابل توجه می‌باشد. برنامه‌ریزی اقتصادی مسکن (ازجمله مسکن مهر) با برنامه اقتصادی کلان کشور درگیر است. بدین ترتیب می‌بینیم که نیاز کشور در بخش مسکن از ظرفیت و توان اقتصادی آن بزرگتر است. اگر توان مدیریتی را در تولید زمین، آماده‌سازی، ساخت مسکن مهر در نظر بگیرید حد عرضه آن در سال از ۱۰۰ هزار واحد هم بیشتر نمی‌تواند باشد که برای رسیدن به نیاز واقعی ما فاصله زیادی دارد یعنی نزدیک به بیست سال زمان نیاز می‌باشد تا تولید، جوابگوی تقاضای موثر باشد.
و اما مشکل اصلی کشور در بخش مسکن در چند سال اخیر این بود که علی‌رغم توسعه فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی، عرضه مسکن ارزان قیمت، مناسب با تقاضای روزافزون طبقه کم‌درآمد و متوسط افزایش نیافته است، زیرا از یک طرف افزایش بهای زمین و مصالح و خدمات ساختمانی که دراثر توسعه فعالیت‌های بخش خصوصی ایجاد می‌شود و ازطرف دیگر گسترش فعالیت‌های دولت در زمینه اجرای طرح‌های زیربنایی و فشارتورم پدید آمده است، موجب گرانی بهای واحدهای مسکونی شده است؛ به‌گونه‌ای که پس‌اندازهای خصوصی این طبقات و تسهیلات بانکی قادر به تأمین منابع کافی برای جذب واحدهای مسکونی ساخته شده، نبوده است. هم‌چنین تقاضا برای واحد مسکونی به علت افزایش رشد سریع جمعیت شهری و خانوارهای ساکن درآن، سریعاً افزایش یافت. به این ترتیب فزونی تقاضای عرضه واحدهای مسکونی که ازچندسال پیش پدیدار شده بود، با شدت بیشتری ادامه یافت و اجاره واحدهای مسکونی جدید را نیز به سرعت بالا برد. مجموع عوامل مذکور موجب گردید که هزینه سرمایه‌گذاری درساختمان نیز به سرعت ترقی نماید، بدون آن‌که به میزان مورد نیاز برعرضه مسکن بیفزاید. تدبیر دولت این بود که با حذف قیمت زمین از هزینه تولید، قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت در حالی که این امر وقتی محقق می‌شود که تولید به حد خاصی برسد.
با ارائه طرح مسکن مهر از یک سو بخشی از فشار تقاضا (نزدیک چهار میلیون) به طور موقت از روی عرضه مسکن کم شد و از سوی دیگر نقدینگی پایین آمد و بخش عمده‌‌ای از تقاضای موثر از بین رفت. در مورد کالاهای فرهنگی و اقتصادی برنامه‌ریزی برای تقاضای موثر صورت می‌گیرد ولی مسکن جزء کالاهای زیستی می‌باشد که برنامه‌ریزی آن باید بر مبنا و مقیاس تقاضای مطلق -که در واقع پرده نشین قیمت واقعی می‌باشد – صورت گیرد و در مدت یکی دو سالی که فشار تقاضا کاهش یافته بود باید تولید به حدی می رسید که با آن در موازنه قرار می‌گرفت ولی هنوز چنین نشده است. واهمه از سودبری کلان انبوه سازان منجر به حذف آن‌ها از خط تولید مسکن شد و این اقدام میزان تولید را هم کاهش داد. انبوه ساز در جریان تولید و بازتولید خودش را مصرف می‌کند تا عرضه و تقاضا مساوی گردد و از این پس امکان سود مقدور نیست. برای بالا بردن سطح تولید می بایست میزان نقدینگی بالا باشد، بسترهای قانونی برای سرمایه گذاری خارجی آماده گردد و ساختارهای اقتصادی کشور تغییر کند. دولت باید توان این گذار را داشته باشد که این سه عامل تحمل شوند:
- افزایش قیمت
- تحمل تولیدکنندگان کلان و انبوه سازان
- بازکردن اقتصاد جامعه
باید آگاه بود که تمام ساختارهای اقتصاد شهر در مورد ایجاد شهرک های اقماری اعم از زیرساخت ها و ترابری، خدمات بخش عمومی، اشتغال و امثال اینها با اقتصاد کلانشهرها مرتبط می باشد به طوری که در صورت مکان یابی ناصحیح، تمام بار اقتصادی آن بر دوش شهرهای اصلی می افتد. در واقع نداشتن مبنا، هویت و ظرفیت اقتصادی مستقل برای شکل گیری چنین سکونتگاه هایی ضعف و مسئله اصلی پایداری آن محسوب می گردد.

نویسنده : بیت الله ستاریان – عضو هیأت علمی دانشگاه تهران
مأخذ : ص ۴۸ ماهنامه تخصصی منظر ، شماره دوم ، آذر ۱۳۸۸٫

نویسنده : بیت الله ستاریان
برچسب ها
,
به اشتراک بگذارید
تعداد دیدگاه : ۰
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.