تملک گام به گام مسکن
نگاه ایستا به رویکرد مسکن حداقلی، آن را فاقد ارزش های کیفی زیستی مکفی و چاره ای برای رفع مسئولیت در قبال مساله مسکن می داند. در نگرشی دیگر اما حداقل کردن کمیت و یا کیفیت می تواند فرصتی برای تثبیت شرایط و ایجاد زمینه ای برای تغییر و توسعه فرض شود. در شرایط امروز ایران، مسکن حداقلی چه امکانات واقعی و قابل تحققی برای رفع بلندمدت و با کیفیت مسکن خانوار دارد؟
منتقدین مسکن حداقلی راهکارهایی همچون توسعه محدوده شهرها، آزادسازی تملک اراضی موات و تغییر کاربری، اصلاح بودجه و ساختارهای اقتصادی و وام های بانکی را، راهکارهای واقعی تر و تحقق پذیرتری از مسکن حداقلی می دانند.
با این حال جدی ترین حجت آن ها عدم مطلوبیت فرهنگی، عوارض ارتباطی برای الگوی ایده آل خانواده گسترده، و حتی آسیب های مجرد پذیری این الگوی مسکن است که به تنهایی می تواند هر گزینه ای را منتفی کند.
تجربه عملی مسکن حداقلی در طرح مسکن مهر نیز به سبب سیاست زمین رایگان که مکان یابی این پروژه ها را معمولا در خارج از شهرها و یا نواحی فاقد تجربه زیستی قرار می داد و یا کیفیت فوق العاده پایین ساخت که در بسیاری از آنان مشهود بود، انبوهی از خانه خالی به جاگذاشته که نشان می دهد معمولا فاکتورهای مهم اقتصادی مسکن یعنی زمین و ساختمایه، هیچ کدام قابل چانه زنی نیستند.
تنها فاکتور کاهنده قیمت مسکن یعنی مساحت؛ اما تا کنون مورد محک جدی سیاستگذاران مسکن قرار نگرفته، و حداقل واحد مسکونی در عمده طرح های تفصیلی متاخر نیز چندین برابر مواردی است که در تجربه جهانی به آن خانه های کوچک مقیاس می گویند. هرچند مرور تقاضا در بازار اجاره و خرید مسکن نشان می دهد که مساحت های پایین دارای مطلوبیت مبادلاتی بسیار بالایی هستند، هرچند که بازنمایی واضحی از شاخص فلاکت در وضعیت خانوار امروزین ایران باشند.
از این رو به چند مولفه که می تواند تصویر شفاف تری از درون این هنداونه سربسته نمایش بدهد پرداخته می شود:
- برونسپاری و اشتراک حداکثری عملکردهای خانه: هر ماشین لباسشویی با توجه به مساحتی هم که به خود اختصاص می دهد یک هزینه چند ده میلیون تومانی است که برای یک زوج جوان ممکن است در هفته یکی دو ساعتی بیشتر کارکرد نداشته باشد. فضایی برای مهمانی های هرچند ماه یکبار، انبار، کارگاه، فضای ورزشیی، فضای مطالعه و فضای کار اشتراکی از دیگر ملزومات یک زندگی هستند که استفاده 24 ساعته نداشته و می توانند به صورت اشتراکی تامین شوند. چه آنکه ظرفیت تعاملات اجتماعی در اینگونه از مسکن حداقلی افزایش یافته که خود رافع یکی از انتقادات جدی به تجربه آپارتمان نشینی ایرانی است.
- صرفه ناشی از مقیاس: هرچقدر تعداد واحدهای استفاده کننده از امکانات اشتراکی بیشتر شود، این خدمات و هزینه زیربنای مورد نیاز آنان که البته در فضاهای غیرانتفاعی ساختمان از جمله طبقات همکف و منفی جانمایی می شوند، کاهش می یابد. البته که باید به حد بهینه و کیفی آن توجه داشت لذا اندازه معقولی بر حسب الگوی استفاده طبیعی هفتگی، و تقسیم بر تعداد کاربران باید راهنمای برنامه ریزان فضایی چنین پروژه هایی باشد.
- مکان یابی در بافت های فرسوده مرکزی شهر: تجربه مسکن مهر نشان داده که مصرف کننده این الگوی مسکن نیازمند زیرساخت های حمل و نقلی فعال، دسترسی به خدمات شهری و متصل بودن به جریان زیستی شهر است که می تواند چرخه سالمی در زندگی خانوار ایجاد کند. با توجه به فرمول نسبت میان تعداد واحدها و خدمات اشتراکی تعریف شده در بند 2، به نظر می رسد این الگو می تواند به سهولت از مقیاس های 30 و 50 واحدی تا مقیاس های بسیار بزرگتر را شامل شود.
- تنوع متراژ: یک زوج جوان در ابتدای زندگی خود ممکن است جز وام ازدواج دولتی هیچگونه پس انداز دیگری نداشته باشند و با توجه به هزینه اقساط از موضوع وام مسکن و وام های مشابه می توان صرفه نظر کرد. این رقم امروزه جز تهران، در دیگر کلان شهرها می تواند به سهولت یک واحد 30 تا 40 متری نوساز را مهیا کند. طبیعی است به ازای هرمقدار آورده بیشتر و بنا به جایگاه زمین و شهرستان، این ارقام می تواند مساحت های بیشتری داشته باشد. با این حال یک خانه 30 متری که تنها یک اتاق خواب، حمام و سرویس بهداشتی و آشپزخانه را در بر گرفته و به مشاعاتی مانند آنچه در بند 1 گفته شد را نیز در اختیار دارد و در مرکز شهر قرار گرفته است، نه برای همه، اما می تواند برای بسیاری که قصد دارند زندگی مشترک خود را ساده تر اما سریع تر شروع کنند یک انتخاب معقول و مطلوب تلقی شود.
- رشد پلکانی: زوجی که زندگی کم هزینه خود را نه با مستاجری، که با مالکیت شروع کرده اند و روی موج تورم سوار شده اند، با اندکی پس انداز چند ساله نمی توانند 5 متر دیگر به خانه خود اضافه کنند؟ 10 متر چطور؟ پس از ده سال کار و پس انداز آیا می تواند قدم به قدم به خانه ای 80 متری رسید؟ اگر متراژ های 35، 40، 45، 50 و همینطور بالاتر در همان مجموعه آپارتمانی وجود داشته باشد که هزینه های مالی، روانی و اجتماعی جابجایی را نیز رفع کند، آیا خانوارهای جوان نمی توانند درون مجموعه ای که با آن و ساکنین اش علقه دارند، توسعه ای معقول و گام به گام را تجربه کنند؟
نتیجه گیری، چشم انداز:
مجموعه ای از آپارتمان های 30 تا 80 متری در مرکز شهر که دارای دسترسی های مناسب و در مجاورت یک پارک شهری واقع شده است. با مشاعاتی از جمله امکانات ورزشی متنوع، بازارچه محلی، سالن مهمانی و تشریفات، فضای اشتراکی کار و کتابخانه، مهدکودک، رختشویخانه و دیگر امکانات رفاهی رایگان که با طراحی داخلی انعطاف پذیر واحدها امکان شخصی سازی وجود دارد و به نسبت افزایش توان مالی، امکان افزایش مساحت آن نیز در همان مجموعه ممکن است.
این چنین پیشنهادی به صورت اجاره به شرط تملیک و جایگزین وام مسکن زوج های جوان به ایشان از سوی دولت هدیه خواهد شد.
چنین گزینه ای در وضعیتی که افق خانه دار شدن هفت دهک پایین جامعه را از 70 سال تا 900 سال برآورد می کنند حتی اگر 5 درصد تقاضای بازار زوج های جوان را به خود جلب کند، اثری مثبت در تجربه مسکن اجتماعی ایجاد کرده است. فراموش نباید کرد برای نیازهای متنوع و پیچیده بازار امروز مسکن، نیازمند جواب های متنوع و فرمول های گوناگون هستیم و صورت بندی یکسان از مساله مسکن، سیاستی شکست خورده است.
