در سال‌های اول انقلاب، به دلیل از‌هم‌پاشیدگیِ دستگاه دولت، نظام اقتصادی و سازمان مدیریت شهری کشور، توسعۀ تهران به صورت هرج‌ومرج‌طلبانه درآمد و نوعی ساخت‌وساز بی‌رویه زیر لوای «مسکن‌سازی انقلابی» رواج یافت و در نتیجه عوارض توسعۀ بی‌رویه مثل حاشیه‌نشینی، استقرار غیرمجاز صنایع و خدمات و تخریب محیط‌زیست تشدید شد. در دهۀ اول، یکی از سیاست‌های دولت، تأمین مسکن اقشار فرودست شهری بود. طبیعتاً در چنین وضعیتی که پراکنده‌رویی نقاط شهری در اطراف تهران به رغم تمهید موانع قانونی برای آن مشاهده‌شد، نمی‌توان انتظار تنظیم یک طرح جامع و تفصیلی شهر را بدون توجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی داشت. البته بخشی از مشکلات ادارۀ شهر پس از انقلاب نیز از سر احساسات بود و به ماهیت پرشور انقلاب برمی‌گشت که نفی گذشته را طلب می‌کرد و تصویر روشن و برنامه‌ای معلوم برای آینده نداشت.

به دنبال این نابه‌سامانی‌ها در سال ۱۳۵۸، قسمتی از محدودۀ ۲۵ ساله در غرب تهران از مرز محدودۀ ۵ ساله تا مسیل رودخانۀ کن به نام محدودۀ آزاد اعلام شد و زیر اشغال ساخت‌وسازهای جدید قرار گرفت. اما حتی حدود این اراضی آزادشده تا سال ۱۳۶۰ از مسیل رودخانۀ کن نیز تجاوز کرد و تا اراضی لتمال کن ادامه یافت و کل منطقۀ شمال غربی تا نزدیکی جنگل چیتگر را در برگرفت.

در ادامۀ این روند، واگذاری زمین به تعاونی‌های مسکن و ایجاد شهرک‌های مسکونی جدید به یک شیوۀ رایج توسعۀ شهری بدل شد. در همین دوره گسترش و استقرار صنایع غیرمجاز در اطراف تهران، افزایش سریع کاربری نظامی و رشد حومه‌نشینی و حاشیه‌نشینی به تشدید روندهای منفی توسعۀ شهری کمک کرد. با اشباع ظرفیت طبیعی بستر تهران، توسعۀ ناپیوستۀ پیرامونی به شکل غالب توسعۀ فضایی آن تبدیل شد. پدیده‌ای که به تغییر ساختار فضایی- کالبدی تهران و پیدایش مجموعۀ شهری تهران منجر شد. این امر باعث انتقال مسائل و مشکلات شهری تهران به سراسر منطقۀ پیرامونی در ابعاد وسیع‌تر گردید.

در سال‌های پایانی دهۀ ۶۰ با تغییر سیاست‌های مدیریت شهری، افزایش شدید قیمت زمین و مسکن، رواج فرهنگ آپارتمان‌نشینی، رشد سریع سرمایه‌گذاری و تکنولوژی در ساخت‌وساز و غیره، گرایش به توسعۀ عمودی شدت یافت. در نتیجه نبود یک طرح جامع، توسعۀ همه‌جانبه و اتخاذ سیاست فروش تراکم، موج جدید بلند‌مرتبه‌سازی و برج‌سازی و برج‌نشینی به یک پدیدۀ فراگیر در تهران تبدیل شد. به طوری که از یک‌سو در طول یک دهه سیمای عمومی تهران تغییر اساسی پیدا کرد و از سوی دیگر عوارض ناشی از توسعه بی‌برنامه و بی‌رویه عمودی در تهران به صورت مشکلات زیست محیطی، تشدید نابرابری اجتماعی و تشدید نابه‌سامانی در اقتصاد زمین و مسکن به مسائل پیشین اضافه شد.

بعد از انقلاب طرح جامع تهران به کنار نهاده شد. بالاخره دورۀ ۲۵ سالۀ طرح جامع تهران که از سال ۱۳۴۷ شروع شده بود، در سال ۱۳۷۲ خاتمه یافت. وزارت مسکن و شهرسازی از سال ۱۳۶۵ تهیۀ طرح جامع دوم را در برنامه‌های جاری خود قرار داد. این وزارتخانه طرح «حفر و ساماندهی شهر تهران» را جهت روزآمدکردن نقشۀ طرح جامع اول و برطرف‌کردن مشکلات اساسی شهر تهیه کرد. مطالعات طرح ساماندهی تهران که در سال ۱۳۷۱ در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید، محدودیت توسعۀ پیوستۀ تهران و کمبود زمین در خصوص تأمین سرانه‌های خدماتی ساده است. در همین زمینه سیاست طرح ساماندهی بر دو اصل عمده متکی بود: اول هدایت برنامه‌های فضائی شهر به الگوی مورد نظر طرح و دوم انجام یک سری برنامه‌های تحدید جمعیت (جهت محدود‌کردن جمعیت در حد ۷۶۵۰۰۰۰ نفر). همچنین در این طرح بدون توجه به شهرها و آبادی‌های موجود، ایجاد ۵ شهر جدید در اطراف تهران توصیه شده بود.

از مهم‌ترین مشکلات شهری که مورد مطالعۀ این طرح قرار گرفت، فقدان سازوکارهای ضروری برای به‌حرکت‌واداشتن منابع غیردولتی بود. با قطع کمک‌های دولت و تأکید بر خودکفایی و خودگردانی، شهرداری تهران، مقرر شد که اعتبارات مورد نیاز برای نوسازی سریع تهران از محل فروش تراکم و معامله با مالکان در نحوۀ استفاده از اراضی فراهم شود. این سیاست با پایان‌یافتن جنگ ایران و عراق و شروع دوران ثبات و بازسازی، مبنای کار قرار گرفت و بدین ترتیب طرح مصوب ساماندهی (۱۳۷۱) نیز کنار گذاشته شد.

اجرای دست‌وپاشکستۀ این طرح شاید تنها برای شهرداری مفید واقع شد. شهرداری توانست با فروش تراکم و توافق با مالکان، در زمانی کوتاه هزینۀ لازم برای امکان احداث بزرگراه‌ها، نظافت شهر، زیباسازی آن و توسعۀ فضاهای سبز و تأمین خدمات شهری را فراهم آورد. به عبارتی می‌توان توافق شهرداری با مالکان زمین و فروش تراکم مازاد را مبنای تحولات کالبدی و نحوۀ استفاده از اراضی در شهر تهران دانست. ادامۀ این روند، باعث بی‌اعتباری قانون، برنامه و طرح، وابستگی عمیق و همه‌جانبۀ شهرداری به درآمدهای حاصل از فروش تراکم و همچنین نزول فوق‌العاده و مستمر نگران‌کنندۀ کیفیت و کارایی محیط شهر شد. علاوه بر این، عدم حضور ارگان‌های مردمی مانند شورای اسلامی یا انجمن شهر به عنوان نهادهای کنترل شهرداری، باعث تسریع این روند شد؛ در حالیکه قانون تشکیلات شوراهای اسلامی در آذرماه ۱۳۶۱ به تصویب رسیده بود.