نشست «بازنگری‌های پی در پی، در غیاب سیاستگذار مسئول» به منظور ارزیابی سومین بازنگری طرح تفصیلی منطقه 22 با حضور بهرام فریور صدری، مدیرعامل شرکت شارستان، علیرضا بهرامی، معاون شهرسازی و معماری منطقۀ 22 و با دبیری محمد صالح شکوهی، ۶ آذر ۱۳۹۸ در گالری نظرگاه برگزار شد.
محمد صالح شکوهی با اشاره به تحولات منطقه 22 طی سال‌های اخیر گفت: «تاکنون ۴ طرح تفصیلی برای این منطقه تهیه شده که اخیرا نیز طرح جدیدی تحت عنوان “طرح تفصیلی ویژه” برای آن با نگاه حفاظت از محیط زیست و کاهش بارگذاری در دست تهیه است. اکنون مطالعات این طرح تمام و فرایند تصویب طرح‌ها آغاز شده و بخشی از کلیات طرح نیز به تصویب شورای عالی شهرسازی ومعماری رسیده است».
وی ادامه داد: «طرح جدید هنوز به صورت کامل تصویب و اسناد آن منتشر نشده است لذا در این نشست به بررسی جنبه‌های رویه‌ای این طرح می‌پردازیم. ما در این نشست می‌خواهیم به ضرورت بازنگری طرح تفصیلی منطقه ۲۲ بپردازیم و سوال این استست که طرح جدید در چه فرایندی تصویب شده و آیا تغییری در رویه‌های برنامه ریزی داشته است یا خیر؟».
طرح‌های جامع و تفصیلی عاملی برای انجام تخلفات
بهرام فریور صدری با بیان اینکه معنای بدیهی برنامه ریزی، از پیش اندیشیدن در مورد اقدامات است اظهار داشت: «در ایران برنامه ریزی یعنی از پیش اندیشیدن کارهایی که نمی‌خواهیم انجام دهیم. تمام شهرها و شهرداری‌های ما اصرار دارند که طرح‌های جامع و تفصیلی داشته باشند، چراکه می‌خواهند خلاف آن عمل کنند، دلیل هم اینست که اگر طرح مصوبی وجود نداشته باشد، کسی برای انجام اقدامات خلاف آن، پول پرداخت نمی‌کند. این موضوع در مورد طرح تفصیلی منطقه 22 نیز صدق می‌کند، یعنی کارهایی که تا کنون در این منطقه انجام شده هیچکدام بر اساس پیشنهادات طرح تفصیلی نبوده است».
وی تصریح کرد: «در اولین طرح تفصیلی که برای تهران تهیه شد، قرار بود منطقه 22 تبدیل به شهر جدیدی شود و مطالعات طرح جامع نیز، این منطقه را به عنوان یکی از نقاط توسعه مسکونی شهر پیش‌بینی کرده بود، در طرح تفصیلی که بر اساس طرح جامع تهیه شد نیز منطقه 22 به عنوان یک منطقه مسکونی در نظر گرفته شده بود».
مدیر عامل شرکت شارستان با اشاره به شکل‌گیری ایده ایجاد دریاچه در این منطقه بیان کرد: «این دریاچه در قسمت گود منطقه 22 و روی گسل قرار داشت و آب نمی‌توانست در آنجا جمع شود اما سازمان آب پیشنهاد کرد، این محدوده تبدیل به دریاچه شود تا آب‌های سطحی و اضافات رودخانه کن به آنجا هدایت شوند که با توجه به گسل بودن این محدوده، آب بتواند به زمین نفوذ کند و در پایین دست از این آب‌ها استفاده شود. اما ایده دریاچه شدن آنقدر مطرح شد که همه علت اصلی این ایده را فراموش کردند. در طرح باوند نیز، ایجاد دریاچه پیش‌بینی شد و اصلا به گسل بودن این منطقه و نفوذ آب توجهی نشد، در هر صورت ایجاد دریاچه در این طرح قطعی شد».
فریور صدری در خصوص دلیل تهیه طرح تفصیلی جدید منطقه ۲۲ گفت: «در طرح تفصیلی اول حدود 675 هزار نفر جمعیت برای این منطقه پیش‌بینی شده بود اما کمی بعد از آن مطالعاتی در تهران انجام شد و به این نتیجه رسیدند که منطقه 22 باید حفظ شود تا مرکز خدمات شهری و فراشهری تهران بزرگ باشد. بنابراین باید توسعه مسکونی در منطقه متوقف می‌شد تا مرکز جدیدی برای کلانشهر تهران شود، در این میان تهیه بازنگری طرح تفصیلی منطقه 22 به شرکت شارستان واگذار شد و ما بر اساس بررسی‌ها متوجه شدیم که تصمیم اتخاذ شده درست است، چراکه زمین‌های دست نخورده‌ای در آنجا وجود داشت که فرصت خوبی برای شهر بود. ارزش منطقه 22 برای تهران به حدی است که من همیشه می‌گویم که منطقه 22 انگشتر تهران و پادگان چیتگر، نگین این انگشتر است».
حداکثر جمعیت پذیری منطقه 22 باید 350 هزارنفر باشد
وی ادامه داد: «تهیه طرح تفصیلی همزمان با تهیه طرح جامع بود و در بحث‌هایی که می‌شد به این نتیجه رسیدیم که جمعیت پذیری این منطقه باید محدود باشد و جمعیت پذیری منطقه حداکثر 350 هزار نفر برای آن تصویب شد. در تمام مناطق تهران، خدمات پشتیبان مسکن هستند اما در این منطقه باید مسکن پشتیبان خدمات باشد یعنی اول برای خدمات پیش‌بینی و برنامه ریزی شود و سپس مسکن، طرح هم بر همین اساس تهیه شد، اما بعد از ابلاغ این طرح، تخلفات آغاز و درآمدهای زیادی از محل تراکم فروشی برای تهران ایجاد شد. از طرفی مسئولین پادگان چیتگر نیز اصرار داشتند اراضی در اختیارشان را به مسکن تبدیل کنند».
فریور صدر افزود: «ما معتقدیم هیچ طرحی بدون مونیتورینگ و تداوم برنامه ریزی معنا ندارد اما در آن زمان مهندس چمران با مونیتورینگ مخالفت کرد و بی توجهی به طرح‌ها از همانجا آغاز شد. بعد از آن متقاضیان شرکت‌های تعاونی مسکن، اقدام به ساخت مسکن و بلند مرتبه سازی در این منطقه کردند و در مقابل طرح تفصیلی ایستادند و ساخت و سازهای خلاف آغاز شد و از طرح تفصیلی فقط دریاچه ایجاد شد، آنهم بصورت ناقص، چون مساحت دریاچه قرار بود دو برابر مساحت فعلی باشد و جزیره ای، در میان آن ایجاد شود تا فرصتی برای ارائه خدمات تفریحی و گردشگری باشد. در این دوره مدیریت شهری با توجه به فجایعی که در این منطقه بوجود آمده بود، تصمیم به بازنگری طرح تفصیلی آن گرفته شد».
محمد صالح شکوهی نیز با اشاره به طرح تفصیلی جدید منطقه ۲۲ گفت: «در طرح جدید جمعیت پذیری بیش از 500 هزار نفری برای منطقه در نظر گرفته شده است و علت آن هم مربوط به توافقاتی است که شهرداری منطقه بر اساس قاعده ۳۰ – ۷۰ انجام داده است».
علیرضا بهرامی معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۲۲ با اشاره به دلیل تاکید شورای عالی شهرسازی و معماری بر بازنگری طرح تفصیلی گفت: «طرح قبلی اجازه صدور پروانه تا ۲۱ طبقه را به منطقه داده بود، شهرداری منطقه نیز تعداد طبقات را با توجه به طرح تفصیلی منطقه و تراکم را با توجه به پهنه بندی شهر تهران ارائه می‌داد و چون اکثر زمین‌ها قطعات بزرگ بودند، دو طبقه و تراکم تشویقی هم به آن‌ها تعلق می‌گرفت لذا نمی‌توان گفت شهرداری منطقه در آن زمان خلاف کرده، چراکه بر اساس مصوبات عمل کرده است».
وی ادامه داد: «یکی از اشکالات طرح قبلی پهنه M بود که در این پهنه، شهرداری می‌تواند مجوز مسکونی، خدماتی و مختلط دهد و از آنجاییکه تقاضای مجوز مسکونی زیاد بود، مجوزهای ارائه شده صد در صد مسکونی است و این مساله جمعیت پذیری منطقه را تا ۷۵۰ هزار نفر افزایش می‌دهد. البته شورای شهر، دو بند طرح تفصیلی که این اختیارات را به شهرداری داده بود را ابطال کرد، اما ابلاغ آن طول کشید و در این فاصله، توافقاتی برای مجوزهای جدید صورت گرفت و اکنون پس از بازنگری طرح، اگر هیچ پروانه‌ای صادر نکنیم، جمعیت پذیری به 475 هزار نفر می‌رسد».
وی با اشاره به دلیل دیگر بازنگری طرح منطقه بیان کرد: «بعد از بررسی‌های مشاور و با توجه به بالارفتن جزایر حرارتی اطراف دریاچه بخاطر برج‌های زیادی که ساخته شده و در مسیر باد تاثیر دارد، به همین دلیل در بازنگری طرح، تدابیری اندیشیده شد و اکثر پهنه ها تغییر کرد که قرار است به تصویب برسد، البته به دلیل توافقات گذشته و ایجاد حقوق مکتسبه برای برخی صاحبان اراضی با مشکلاتی رو به رو شده است که این موضوع در شورای شهر در حال بررسی است که اگر این تواققات مورد قبول قرار بگیرد، جمعیت پذیری به 520 هزار نفر خواهد رسید».
محمد صالح شکوهی در ادامه این نشست گفت: «بسیار تعجب برانگیز است که طرح‌های تفصیلی ما تا این حد انعطاف‌پذیر هستند که جمعیت پیش‌بینی‌شده در طرح از 350 هزار نفر به 750 هزار نفر برسد و مسئولان هم معتقد باشند که این اتفاق، قانونی بوده است. سوال دیگر ما در این نشست این است که چه کسی باید طرح تفصیلی را تهیه و تصویب کند و اینکه اکنون ما نهادی را برای هماهنگی دستگاه‌ها در تهیه طرح‌های توسعه شهری تهران داریم و سوال اینجاست که نقش این نهاد در ارائه طرح جدید چیست؟».
برنامه ریزی در کشور ما یک شوخی است
بهرام فریور صدری در پاسخ به سوال مطرح شده گفت: «طرح تفصیلی منعطف نیست، بلکه یکسری بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌ها موجب اقدامات متناقض شده است. یکی از اشکالات طرح تفصیلی تهران این بود که پهنه بندی را ایجاد کرد، پهنه بندی در طرح جامع می‌تواند باشد اما در طرح تفصیلی معنایی ندارد و برای هر پلاک باید تعیین تکلیف شود، اما از آنجاییکه انجام پهنه بندی، دستورالعمل طرح جامع بود، ما نیز مجبور به رعایت آن بودیم، البته به نظر من روش خوبی نبود. بخش دیگری از مشکل هم مربوط به برداشت‌هایی است که از پهنه بندی‌ها می‌شود، مثلا در پهنه M می‌توان بارگذاری مسکونی، تجاری و خدماتی انجام داد اما به این معنا نیست که کل سیاستگذاری طرح تفصیلی را بهم بریزیم. همه این موارد منوط به اینست که جمعیت از 350 هزار نفر بالاتر نرود، اما اصولا برنامه ریزی در کشور ما یک شوخی است».
محدودیت ارائه تراکم در طرح تفصیلی ویژه منطقه 22
علیرضا بهرامی نیز با بیان اینکه قاعده ۳۰ – ۷۰ یکی از موضوعاتی است که برای شهرداری معضل ایجاد کرده، اظهار داشت: «از آنجاییکه ضوابطی برای بعد از اجرای این قاعده در نظر گرفته نشده بود، این 70 درصدها مجددا توسط مالکین به فروش می‌رسید، در حالیکه این قاعده به منظور تامین سرانه‌های خدماتی تعیین شده بود. اکنون در طرح تفصیلی، قدرالسهم شهرداری باید به عنوان بانک زمین عمومی لحاظ شود یا در دستورالعمل جدید آمده که اگر مساحت زمین بالای یک هکتار باشد و باغ اعلام شود، باید تبدیل به پهنه G 211 شود، همچنین دو خط مترو و ال آر تی در منطقه در نظر گرفته شده و ایرادات طرح قبلی مورد بررسی قرار گرفته و محدودیت ارائه تراکم ایجاد شده است».
در بخش پرسش و پاسخ این نشست نیز امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: «آقای فریور صدری مهم ترین علت بازنگری این طرح را نفی مصوبات طرح‌های پیشین و تفسیرهای دلخواه از آن و همچنین تاثیرپذیری طرح تفصیلی با روش پهنه بندی را دلیل افزایش جمعیت پذیری منطقه ۲۲ از میزان پیش‌بینی شده می‌دانند. آقای بهرامی نیز معتقدند شهرداری منطقه تخلفی نکرده چراکه تفسیرهای مختلفی از طرح تفصیلی وجود داشته است و شهرداری در چارچوب این طرح عمل کرده است و اگر اشکالی هم بوده در خود طرح بوده است».
وی ادامه داد: «اکنون جمعیت پذیری 520 هزار نفری برای منطقه ۲۲ با مساحت 6000 هزار هکتار نهایی شده است، یعنی حدود 90 نفر در هکتار. اکنون سوال اینجاست که اساسا چه کسی برای منطقه 22 نسخه پیچیده که چگونه باید باشد؟ اگر این نسخه بر اساس طرح جامع است، پس جمعیت پذیری باید همان 350 هزار نفر بماند اما اینکه گفته می‌شود ،آنچه توافق شده، غیرقابل برگشت است، این می‌شود جبر نسبت به نسخه منطقه 22 و سوال دوم اینکه از کجا می‌دانیم که این نسخه درست است؟ متوسط تراکم جمعیت در تهران 130 نفر در هکتار است، چرا در منطقه22 که امکانات دسترسی زیست محیطی و برنامه ریزی برای بهره وری از زمین، فقدان محدویت‌های تاریخی و شهری و مالکیت‌های دست و پاگیر و این همه قابلیت بارگذاری دارد، نباید بارگذاری شود؟».
عضو هیات علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه محدویت بارگذاری 5-6 طبقه در این منطقه یک فاجعه جدید است گفت: «بر اساس این تصمیم نمی‌توان بخوبی از زمین استفاده کرد. متوسط طبقه در هیچ شهر بزرگی در دنیا 5/2 طبقه و متوسط تراکم جمعیت 130 نفر در هکتار نیست بلکه در شهرهای استاندارد دنیا تراکم جمعیت سه برابر این رقم است. منطقه 22 یک منطقه بکر و قابل بارگذاری است چرا متوسط تراکم جمعیت آن باید 90 نفر در هکتار باشد؟».
وی تصریح کرد: «شاید دلیل نقض پی در پی طرح‌های تفصیلی گذشته این بوده که این طرح مشروعیت فنی نداشته است».
منصوری در خصوص ایجاد اختلال در وزش باد بدلیل برج سازی‌ها در منطقه ۲۲ بیان کرد: «رفع این مساله و سایر مشکلات زیست محیطی یک راه حل فنی دارد، اگر ما بخواهیم مطالعات زیست محیطی را در نظر بگیریم آن دریاچه باید از بین برود لذا به نظر من سیاستگذار مسئول وجود ندارد و ما یک جریانی از تصمیم‌گیران موقت داریم که بر اساس افکار سنجی و جو رسانه‌ای و حرف‌هایی که الزاما فنی نیستند و منطقه 22 را فاجعه شهرنشینی معرفی می‌کنند، تصمیم می‌گیرند. با توجه به این اتفاقات افراط و تفریط پی در پی برای منطقه و تهیه ۴ طرح تفصیلی برای آن باید بگوییم، اشکالی در بالا دست وجود دارد».
وی اضافه کرد: «در تهران مدیران متعددی روی کار می‌آیند و هرکدام بدنبال تهیه طرحی منطبق با منویات خود هستند، بنابراین به نظر من مشکل در بالادست است. شورای عالی شهرسازی و معماری که طرح جامع تهران را تصویب کرده، نمی‌تواند در مورد منطقه 22 تصمیم قاطعی بگیرد و ما الگوی قاطعی برای این منطقه نداریم. جمعیت باید در تهران توزیع شود،نه اینکه در یک منطقه ۱۰۰۰ نفر در هکتار و در منطقه دیگر ۹۰ نفر باشد».
بهرام فریور صدری در واکنش به سخنان منصوری اظهار داشت: «از نظر ما حرفه‌مندان، مسئول بالادست همان طرح‌های بالادست هستند، نه فرد مسئول. مسئولین نیز باید بر اساس طرح و برنامه تصمیم بگیرند. طرح بالادست طرح تفصیلی منطقه ۲۲ هم طرح منطقه شهری تهران است که حکم قطعی داده که در این منطقه باید مسکن ساخته شود، علاوه بر این، در طرح جامع جدید تهران و تفصیلی هم تایید شده که منطقه 22 مسکونی با جمعیت پذیری حداکثر 350 هزار نفر باشد، چراکه این منطقه تنها فرصت برای تهران است که خدمات گردشگری، خدماتی و فراشهری می‌تواند در آن تامین شود. اینجا مسکن پشتیبان خدمات است و این منطقه باید مرکزخدماتی باشد».
در ادامه شکوهی با اشاره به تمرکز جمعیت منطقه ۲۲ بین بزرگراه همت و حکیم گفت: «بخش شمال منطقه قابل سکونت نیست و بخش جنوب هم پادگان و پارک است و اگر اجازه ساخت و ساز داده شود، تراکم جمعیت در برخی قسمت‌های این منطقه بالا می‌رود».
علیرضا بهرامی نیز تاکید کرد: «منطقه ۲۲ به عنوان مرکز خدماتی و گردشگری برای تهران در نظر گرفته شده و تعداد طبقات به دلیل حفظ محیط زیست و خط آسمان کاهش یافته است. اگر هم می‌گوییم منطقه در اجرای طرح تفصیلی تخلفی نکرده به این دلیل است که مصوبه شورای عالی شهرسازی در خصوص منطقه در سال ۹۳ تصویب شد و در سال ۹۵ به منطقه ابلاغ شد».
