طرح‌های توسعۀ شهری دارای حدودی از قانون هستند که می‌توانند با درنظرگرفتن منافع اجتماعی، محدودیت‌هایی را برای حقوق مالکیت به وجود آورند و طبیعتاً هم تخطی از ضوابط و مقررات ساختوساز شهری و خروج فرایندهای ساخت و توسعه از محدودیت‌ها و قیود برنامه‌ریزی شهری، مانعی برای تحقق این طرح‌ها است. در اینجا پرسش از عواملی است که زمینه را برای انجام تخلفات آماده می‌کنند یا روند آن را تسریع می‌بخشند. مهم‌ترین تغییرات ضوابط و مقررات برنامه‌ریزی شهر تهران و گرایشات تخلفات ساختمانی را می‌توان در چهار بازۀ زمانی خلاصه کرد: در دورۀ اول (۱۳۴۹-۱۳۶۸) در ابتدای این دوره ضوابط طرح ۱۳۴۹ مبنا بود و بعد از انقلاب، احداث بنای غیرمجاز و بدون پروانه گسترش یافت و ساخت شهرک‌های حاشیه‌ای با ساختوساز غیرمجاز و غیرمتعارف رواج پیدا کرد. در دورۀ دوم (۱۳۶۸-۱۳۸۰) مدیریت شهری از سیاست فروش تراکم برای تأمین درآمد مورد نیاز شهر استفاده کرد و بنابراین با افزایش تقاضای ساختوساز و صدور پروانه روبه‌رو شد. در دورۀ سوم (۱۳۸۱-۱۳۹۰) اجازۀ فروش یک طبقه اضافی به عنوان تشویقی داده شد و در ضوابط و مقررات ملاک عمل صدور پروانۀ ساختمانی، کلیۀ کاربریهای تجاری و مختلط طرح تفصیلی حذف شده و با کاربریهای مسکونی با کمترین تراکم مجاور جایگزین شد. بنابراین تخلفات تغییر کاربری زمین و تخلفات احداث بنای غیرمسکونی مازاد شدت یافت. در دورۀ چهارم یعنی پس از ابلاغ ضوابط طرح جامع سوم شهر تهران در سال ۱۳۹۱، حجم تخلفات ساختمانی تا حد زیادی کاهش یافت. این کاهش علاوه بر اینکه به دلیل رکود ساختوساز شهری و کاهش تقاضای ساختوساز بود، به دلیل افزایش قابلیت انعطاف‌پذیری ضوابط پهنه‌بندی طرح جامع سوم هم بود که امکان ساختوساز تراکم و کاربریهای مختلف را با توجه به ظرفیت‌های مناطق شهری مختلف فراهم می‌کرد.
بنابراین در این چهار دوره با تخلفاتی از جنس‌های متفاوت روبه‌رو بوده‌ایم. علاوه بر اینکه انجام و ایجاد این تخلفات را می‌توان نتیجۀ طبیعی رشد شهر و جذب جمعیت دانست، می‌توان زمینۀ اجتماعی و اقتصادی شهر تهران، سیستم مدیریت شهری ضعیف و ضوابط و مقررات ناسازگار یا نامناسب با شرایط فیزیکی و نیازهای اجتماعی و اقتصادی را نیز از دلایل بروز آن دانست. عوامل دیگری که برای این مسئله بیان شده، پایین‌بودن سطح آگاهی از مقررات ساختوساز، انگیزه‌های اقتصادی کسب درآمد یا پاسخگویی به نیازهای شخصی و خانوادگی برای سکونت و اشتغال و ورود افراد غیرمتخصص به عرصۀ ساختوساز شهری است. از طرف دیگر ساختار اجتماعی، اقتصادی، عملکردی و کالبدی شهر تهران نیز به عنوان عوامل مؤثر بر بروز تخلفات ساختمانی مازاد تراکم بیان شده است. اما در راستای پیشگیری از بروز تخلفات ساختمانی ، باید پهنه‌های شهری که دارای فرصت‌ها و زمینه‌های بیشتر بروز تخلفات ساختمانی هستند را شناسایی کرد و با سیاست‌گذاری لازم، سرمایه‌گذاری‌ها و سرمایه‌گذاران را به پهنه‌های نیازمندتر هدایت کرد و به این ترتیب مانع سوءاستفاده از انعطاف‌پذیری ضوابط طرح ساختاری- راهبردی تهران و طرح تفصیلی یکپارچۀ شهر تهران و از جمله اراضی ذخیرۀ شهری شد.
